与物权法相关的裁判规则汇编（上） ——建筑物区分所有权纠纷 | 法宝案例
【作者】北大法宝司法案例编辑组
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物权法是中国特色社会主义法律体系中的基本法律之一。准确适用物权法，妥善审理物权纠纷案件，对于依法保护物权，发挥物的效用，促进经济社会发展，意义重大。北大法宝司法案例编辑组汇总整理30例与物权法相关的裁判规则，分三期推送，以期为物权法适用和物权纠纷实务研究提供一定参考。
建筑物区分所有权纠纷是物权纠纷的重要部分。随着社会经济的发展，住宅小区不断增加，建筑物区分所有权纠纷案件数量也随之不断增多，问题日益突出。因此，本期推送10例有关建筑物区分所有权纠纷的裁判规则，该10例裁判规则来源于指导性案例、最高人民法院公报案例和其他经典出版物，具有较高的参考价值。
一、指导性案例
1.业主的专项维修基金不受诉讼时效限制
【关键词】业主共有权；专项维修资金；法定义务；诉讼时效
【裁判规则】
专项维修资金是专门用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，属于全体业主共有。缴纳专项维修资金是业主为维护建筑物的长期安全使用而应承担的一项法定义务。业主拒绝缴纳专项维修资金，并以诉讼时效提出抗辩的，人民法院不予支持。
【适用法律】《中华人民共和国物权法》第七十九条
建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
【来源】指导案例65号：上海市虹口区久乐大厦小区业主大会诉上海环亚实业总公司业主共有权纠纷案，(2011)沪二中民二(民)终字第1908号，载《最高人民法院关于发布第14批指导性案例的通知》法[2016]311号。
【法宝引证码】CLI.C.8539373
二、最高人民法院公报案例
1.房屋承租人将住宅改变为经营性用房的，应当经过有利害关系的业主同意
【关键词】经营性用房；有利害关系的业主；住宅用途
【裁判规则】
在审理建筑物区分所有权案件时，即使业主对房屋的使用没有给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响，只要房屋的用途发生改变，由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，即可认定该行为影响了业主的安宁生活，属于将住宅改变为经营性用房，应依照《物权法》第七十七条关于业主改变住宅用途的规定处理。
房屋使用人将住宅改变为经营性用房的，应承担与业主相同的法定义务，除遵守法律、法规和管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意。
【适用法律】《中华人民共和国物权法》第七十七条
业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
【来源】张一诉郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案，载《最高人民法院公报》2014年第11期（总第217期）。
【法宝引证码】CLI.C.3564440
2.业主有权请求公布、查阅建筑物及其附属设施的维修基金使用、业委会的决定及会议记录、共有部分的收益、物业服务合同等情况和资料
【关键词】业主知情权；共有权；共同管理权
【裁判规则】
业主知情权是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，业主请求公布、查阅建筑物及其附属设施的维修基金使用、业委会的决定及会议记录、共有部分的收益、物业服务合同等情况和资料的，人民法院应予支持。司法解释对于业主知情权的范围作出了明确的规定，业主以合理的方式行使知情权，应当受到法律保护。
【适用法律】《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条
业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：
（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；
（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；
（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；
（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；
（五）其他应当向业主公开的情况和资料。
【来源】夏浩鹏等人诉上海市闸北区精文城市家园小区业主委员会业主知情权纠纷案，载《最高人民法院公报》2011年第10期(总第180期)。
【法宝引证码】CLI.C.424429
三、其他经典出版物
1. 物业公司擅自利用公共区域所获收益应当返还业主
【关键词】公共区域；经营收益；返还
【裁判规则】
物业公司未经业主大会同意，擅自利用公共区域开展经营活动所获收益，业主委员会有权要求其在扣除合理成本后予以返还。
【适用法律】《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条
建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。
【来源】百年世家业委会诉伊仕诺物业公司业主共有权纠纷案，(2015)渝一中法民终字第05661号，载《人民法院报》2016年5月19日第6版。
【法宝引证码】CLI.C.8333576
2.开发商擅自将相邻车位之间的公共部分出售给一方业主构成侵权
【关键词】相邻车位；公共部分；共同侵权
【裁判规则】
建筑物区分所有权包含专有权、共有权和管理权，因此，对于相邻车位之间的公共部分，相邻车位的业主除了享有对车位专有部分的所有权之外，还享有对该公共部分平等的合理使用的权利。开发商擅自将该公共部分出售给一方业主，显然剥夺了另一方对公共部分合理使用的权利。开发商和一方业主的行为构成共同侵权，依法应当共同排除妨碍。
【适用法律】《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款
建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
【来源】陈秀碧与厦门源昌房地产开发有限公司等业主建筑物区分所有权纠纷上诉案，(2014)厦民终字第1085号，载《人民司法·案例》2016年第2期。
【法宝引证码】CLI.C.8272910
3.单个业主擅自使用屋顶空间，侵犯了土地所有权人保留的分层空间权和全体区分所有权人对屋顶结构的共有权
【关键词】屋顶空间；分层空间权；共有权
【裁判规则】
区分所有建筑物的屋顶实质上包括了屋顶结构与屋顶空间。屋顶结构属于全体区分所有权人共有，而屋顶空间则属于土地所有权人保留的分层空间权，两者分属物权法体系下不同物权种类的权利客体。因屋顶空间的利用无法脱离屋顶结构，故单个业主擅自使用屋顶空间，不仅侵犯了土地所有权人保留的分层空间权，亦侵犯了全体区分所有权人对屋顶结构的共有权，业主委员会有权代表全体业主提起侵权之诉。
【适用法律】《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项
除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。
【来源】重庆市江北区盘溪南桥新苑业主委员会与杨显权等建筑物区分所有权纠纷上诉案，(2014)渝一中法民终字第02001号，载《人民司法·案例》2015年第12期。
【法宝引证码】CLI.C.8272643
4.无偿利用小区共有部分须具备“合理需要”
【关键词】无偿利用；共有部分；合理需要
【裁判规则】
在认定业主无偿利用小区共有部分是否构成合理需要时，法院除了审查是否以营利为目的、是否为了更好地使用专有部分外，还应审查是否必须要利用小区的共有部分。
【适用法律】《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条
业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
【来源】湖北武汉江汉法院判决航天花园业委会诉盛唐轩酒店建筑物区分所有权纠纷案，(2013)鄂武汉中民终字第00843号，载《人民法院报》2014年6月5日第6版。
【法宝引证码】CLI.C.2801166
5.在高层建筑外墙设置商店招牌应当在合理限度内
【关键词】外墙；共有部分；合理使用
【裁判规则】
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定建筑物的外墙属于共有部分，但业主对共有部分可以合理使用。底楼门面房业主在与其专有部分相对应的外墙面设置商店招牌属于合理使用，无需征得其他业主同意，亦无需支付费用，但不能超过必要限度，亦不能损害其他业主的合法权益，否则构成侵权，应当承担相应的民事责任。
【适用法律】《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条
除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
【来源】周雄诉大足县鸿达建材有限公司侵犯业主专有权纠纷案，(2008)足民初字第253号，载《人民司法·案例》 2010年第6期。
【法宝引证码】CLI.C.1762587
6.消防审核意见可以用于确认业主共有权
【关键词】消防审核意见；行政确认；共有权
【裁判规则】
承租人向建筑物所有权人承租使用大楼底层门面房，因原设计建造的消防设施未投入使用，遂扩张租用了部分消防设施面积。后建筑物出售给多个业主，由此业主取得消防设施的共有权。在公安消防部门出具消防审核意见，明确业主对所购专有部分的商业营用必须使用原设计建造的消防设施，且当事人均未对该行政行为提出异议时，该行政确认行为的公定力应受尊重，被租用的消防面积为业主共有共用的性质应予确定，承租人拒不撤出的行为，不适用买卖不破租赁原则，应认定构成侵害新业主的区分所有权。
【适用法律】《中华人民共和国物权法》第七十二条
业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
【来源】倪东平与李圣平建筑物区分所有权纠纷上诉案，(2008)通中民一终字第0379号，载《人民司法·案例》2009年第24期。
【法宝引证码】CLI.C.1762139
7.在约定翻建房屋的楼顶加建房屋的所有权应属于建设用地共同使用权人共同所有
【关键词】加建房屋；建设用地共同使用权人；共同所有
【裁判规则】
房屋翻建过程中，在双方约定建造五层楼房的基础上，一方经审批后又出资一次性加建了两层房屋，并将加建部分的产权登记为自己所有。该行为侵犯了另一方的建筑物区分所有权中的共有权，即建设用地共同使用权和楼顶空间共有权。加建的房屋应属于建设用地共同使用权人共同所有。
【适用法律】《中华人民共和国物权法》第一百四十二条
建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。
【来源】叶秀凤与吴成功建筑物区分所有权纠纷上诉案，(2008)泉民终字第440号，载《人民司法·案例》2008年第22期。
【法宝引证码】CLI.C.1761765