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关于民法典里的居住权，这些知识你一定要了解
【作者】北大法宝法律法规编辑组
【来源】北大法律信息网、北大法宝法律法规库、北大法宝法学期刊库
居住权是一个古老的法律概念，罗马法就有明确规定。在罗马法中，人役权有用益权、使用权与居住权三种。故居住权是一种人役权，即为特定人的利益而设定的役权，其最初目的是以遗赠用益权的方式，使某些有继承权的家庭成员（特别是对继承权被剥夺的寡妇或未婚女儿）有可能取得一种供养。
根据全国人大常委会法工委民法室编著的《物权法立法背景与观点全集》介绍，早在2001年5月法工委召开的物权法草案讨论会上已有专家提起设立居住权制度。2002年《物权法（征求意见稿）》以8个条文首次规定了居住权制度，到2005年《物权法（草案）》（四次审议稿）则以12个条文系统完善。但在第四次审议物权法草案之后，全国人大法律委员会研究认为居住权制度的适用范围很窄，居住权纠纷多发于亲属朋友之间，可通过婚姻法、合同法等救济渠道加以解决，随后的物权法草案及正式版也删除了居住权的规定。《民法典》的颁布，终让居住权法定之争尘埃落定。
《民法典》中的居住权条文
第十四章 居住权
第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的条件和要求；
（四）居住权期限；
（五）解决争议的方法。
第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
第九百四十五条 第二款 业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。
此“居住权”非彼居住权，亦非租赁权
有人会问，居住权和房屋所有人的居住权利有何区别？房屋所有人当然享有在自己房屋居住的权利，但这种权利并非法定的居住权。房屋所有人在自己的住宅居住的权利是基于物权中的私人所有权，即私人对自己的房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。而法定的居住权属于用益物权，是指权利人按照合同约定或遗嘱，对他人的住宅享有占有、使用，以满足生活居住的需要的权利。作为用益物权的居住权是在他人房屋之上设立的，是房屋所有权权能分离的结果。
从法条上看，居住权和租赁合同中的承租人享有承租房的居住权利大同小异，同样是对他人的住宅享有占有和使用的权利。但需要特别注意，居住权放在了物权编的用益物权章节，而非合同编的租赁合同中。也就意味着法定的居住权和依据房屋租赁合同而获得房屋居住的权利（租赁权）截然不同。
居住权是用益物权，是对世权、绝对权，居住权人对他人的住宅具有较强的支配力和排他性，其效力仅次于所有权。基于这种用益物权，权利人不仅能占有他人住宅，并以居住为目的使用他人住宅，还能排除他人对住宅的不法妨害。租赁权是债权，是对人权、相对权，支配力比较低，尽管承租人在一定程度上能够对租赁物进行占有和使用，但这种占有和使用的权能不仅受到法律限制，还受到出租人意志的严格限制，甚至依附于出租人的意志。
设立居住权必须订立书面形式的居住权合同，并且应当向登记机构申请居住权登记才能生效，对抗所有权人之外的第三人。而租房只需要承租人与出租人签订房屋租赁合同即可，即便当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续，也不影响合同的效力。合同具有相对性，承租人只能对出租人主张权利。除了“买卖不破租赁”的特定场景，承租人无法对抗第三人。
居住权的期限是多久，法律并没有规定和限制，所以当事人双方可以就居住权的期限协商。具有人役权属性的居住权随权利人存续，具有长期稳定的特点，甚至可以是居住权人的生命期限。而房屋租赁合同的租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
居住权原则上无偿设立，但是当事人另有约定的除外。而商事领域的租赁合同大部分都是有偿的，承租人需要按合同支付租金。
居住权 |
用益物权 |
对世权、绝对权 |
物权请求权 | 签订书面居住权合同，居住权经登记生效 期限长期，可以是终身 | 原则上无偿设立，另有约定的除外 |
租赁权 |
债权 |
对人权、相对权 |
债权请求权
| 签订租赁合同，不登记也不影响合同的效力 短期，最长20年 |
有偿，对价 |
居住权的应用
居住权主要是为了赡养、抚养、扶养等生活需要而设立，解决特定的家庭成员和家庭服务人员之间的居住困难问题，根本目的是保障弱势群体实现“住有所居”。未来居住权可能运用在以下场景。
离婚后的弱势方保护、婚姻财产约定、以房养老、公租房。
对离婚后的弱势方居住权利的保护，在司法解释中就有规定。《婚姻法解释（一）》第27条第3款：“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”但客观的讲，司法解释并不是法律，此规定也并不是法定的居住权，对弱势方的保护未必到位。《民法典》生效后，离婚后的弱势方可以借居住权制度，实现不取得所有权的“住有所居”。
男女结婚，婚前财产为个人所有，房产要不要加名，往往带来诸多家庭矛盾。如今居住权的存在，提供了新的解决方案：给另一方居住权，而不用让出所有权。
规范市场，让老年人安居。在“以房养老”的模式下，附带居住权合同。老人将房产转让给有资质的机构获取对价，满足老年生活需要。同时在该房产上设立的居住权可以保障老人居住养老，不到身故这一权利就一直存在，有生之年谁都无法剥夺，这无疑能让许多金融骗局无处藏身。
公租房未来可能会通过“居住权”加以确认。目前公租房所有权一般为地方政府所有，而住户只是租赁关系，基本权益很难得到保障。如果能明确“居住权”，无疑这些中低收入者的权益能得到更多保障。
后话
居住权的存在，能够保障部分弱势群体的权益。居住权制度的到来，也会让产地产交易更加复杂。
房产是一个社会资源的综合体。设立居住权的房产，与其挂钩的入学权益、落户权益，是产权人所有还是居住权人所有？
等到房产税法公布实施后，纳税义务人是谁？
老赖借“居住权”逃避债务，设立了居住权的法拍房，谁会购买呢？
以上的疑问，都有待司法解释进一步完善和细化。
责任编辑 | 李泽鹏
审核人员 | 张文硕
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