楼市地震！兰州、南京、郑州、武汉、成都都开始了，2018年楼市变盘开始！
来源：凤凰房产综合、大伟看楼市、哥们买房、楼市微观察、凤凰网、金融深度
新年伊始，楼市限购松绑悄悄打响了第一枪。
多个城市发布楼市最新政策，一夜之间，对于“楼市政策是否真的开始松绑”，各界猜测不断。
1、全国首个部分区域解除限购城市出现
2、为什么这些城市进行调整？
3、全国“变相松绑政策”信号不断
4、政策调整对市场有什么影响
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1月5日晚间，兰州的一纸通知，让全国楼市圈异常兴奋，当地对现行调控政策终于进行调整，最重要的调整就是为部分区域的限购松绑。这项政策甚至被媒体们激动地称呼为“打响楼市松绑第一枪”。
兰州发布新政宣布取消部分区域住房限购，但同时也对部分城区的住房开始实施3年期限的限售政策。
实际上，纵观全国，一些城市正在以人才竞争为由头，用另一种方式松绑限购政策，以增加楼市成交量，维持楼市稳定。
一是西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策取消；
二是城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内（含高新区、经济区、九州开发区，不包括高新区榆中园区）的一手和二手住房实施限售3年。
这其中隐藏着两大重点信号：这是全国首个在部分区域解除限购的城市，首次把二手房纳入限售范畴。
西安交通大学房地产研究所所长杨东朗认为，此次兰州楼市政策调整符合国家要求，符合当地具体区域房地产供需实际情况。“兰州作为西部地区经济发展欠发达城市，房地产市场与地方经济发展和社会情况相适应，因此有些区域就没有限购必要了。”
据安居客数据显示，兰州房价从1月均价每平米9360元上涨至12月均价每平米9989元每平米。纵观2017年1-12月房价变化，兰州房价走势呈现上涨趋势。对此，杨东朗表示：“兰州房价一度比西安房价高一点，与土地供应也有关系，由于兰州特殊的地理条件，土地增长供应总量受限，所以房价可能涨一些。”
合肥：放宽限价政策
合肥在1月3日宣布，放宽限价。
合肥国土局和物价局表示：政府价格部门不得核定商品房价格，商品房应由开发商自主定价。
合肥市官方回复信件内容核心如下：
我市自2016年11月开始，对市辖区和长丰县、肥西县、肥东县范围内的居住用地（含商住用地）实行“限房价、限地价”的土地拍卖方式，要求竞得人办理住房销售明码标价备案价格不得高于区域内2016年10月31日前的同品质、同类型项目最高明码标价备案价格。
具体由物价部门会同房地产管理部门负责监督落实。但在2016年11月之前出让的居住用地（含商住用地）没有此项规定。
意思很明确，符合限价条件的是2016年11月之后出让的地块，2016年11月之前出让的地块不限价，上市售价应当不受限制，随市场而定。
这意味着，2016年11月之前的高价地块，按照市场规律应该也会卖出更高的价格。
不少媒体因此得出“合肥取消政府限价了”的结论。
另外，前不久，南京对于人才落户等条件也进行了调整，根据南京市委今年1号文件出炉，主题是打造具有全球影响力的创新名城，时间表是8年。
人才竞争政策下的隐形松绑
1月4日，南京市召开创新名城建设专题新闻发布会，对2018年市委1号文件《关于建设具有全球影响力创新名城的若干政策措施》进行解读。其中关于人才落户购房方面是这样说的：
入户与安居，是一个城市吸引人才必须考虑的两大因素。 南京将调整人才落户政策，允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才，以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。也就是高校本科以上毕业生凭毕业证书，就能先落户南京。
在安居上，南京将建立市场化社会化人才认定机制和多主体供给、多渠道保障、租购并举的人才安居政策体系。“南京即将拿出更大力度的人才安居政策，作为市委1号文件的配套文件下发。
这意味着，南京落户条件放宽了，更多的人应该说是更多40岁以内的刚需可以在宁买房了。此前，南京落户的要求为研究生及以上在南京就业创业，现在降了一个级别。
研究生与本科生之间的藩篱一破，带来的就是上百万的购房需求，对南京楼市房价的影响，可想而知。
为此南京出台了创新10条，为了广揽天下英才，南京调整人才落户政策，允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才，以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。
事实上，除了南京外，武汉、长沙、济南、郑州、成都、重庆、沈阳等城市早就以“抢夺人才”为由，针对部分人隐性放松了楼市限购。郑州甚至都不用落户就可以买房。
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图片来源：大伟看楼市
首先从市场上来看，数据显示，这些城市的房价除非兰州外，同比都有下调，特别是限价下的网签数据显示，市场的确平稳了。
另外从土地市场看，在全国大部分城市卖地热的情况下，这些城市2017年土地收入出现下调：
图片来源：大伟看楼市
2017年，兰州市三县六区以挂牌、协议方式（划拨用地不计成交价）成交土地总额为134.58亿元，较之2016年（102.44亿元）增加约31.63%。
从房地产交易量看，2017兰州商品房供应:主城区遇冷，新区发力。2017年兰州商品房新增供应面积中，兰州新区居首，供应商品房210.94万平米，其中住宅167.29万平米，非住宅43.65万平米，业态多为住宅、商业、仓储物流等；较之2016年，兰州新区仅新增40.27万平米商品房供应面积，增长了423.81%。
南京全市共成交新房6.2万套，跟2016年“史上峰值”的12.8万套相比，整整少了一半。2017年合肥楼市成交量同比下跌73%。
从房地产市场的基本面看，调控政策调整的城市，基本有2个主要特点：
一、2017年土地市场收入明显降低，市场库存明显分化。特别是兰州，主城区无房可买，郊区供应量大。
二、房价从统计数据看，已经有所平稳。在限价下，市场价格同比降低，但前期大量的高价盘已经签约未备案，或者地王项目预售价监管导致亏损无法入市。
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全国其他热点二线城市为了争夺人才，在2017年也陆续出台了人才安居、购房等政策，放松对人才的购房条件。这也被视为“变相松绑政策”的信号。
长沙：在长沙工作、具有专科以上学历或技师以上职业资格的人才，首套房不受户籍和个税、社保缴存限制。
武汉：争取“让更多留汉就业创业的大学毕业生以低于市场价20%买到安居房、以低于市场价20%租到租赁房”。
济南：取消购房、投资纳税落户条件限制，实行居住就业落户。
郑州：符合条件的博士、硕士和“双一流”建设高校的本科毕业生，在郑首次购房分别给予10万元、5万元、2万元购房补贴。
西安：近5年毕业或35周岁以下的高校毕业生创业，可申请贷款，额度最高50万元，期限一般为两年，并给予50%贴息。
秦皇岛：2017年12月份公布的人才办法显示，秦皇岛将确保提供一套人才公寓供人才租住，人才公寓租期可达5年。最高级的A类人才可免费租住，最低级的D类人才（硕士和本科）也仅需负担40%的租金。后续还可以买下这些人才公寓，个人仅以保障房价格购买，价格超出部分由政府和用人单位各承担50%。
昆山：本科毕业即可落户买房，不受限。
其实，就在近日，关于2018年限购、限价等调控会不会放松的问题上，任志强再次祭出“夜壶论”，直言调控如何进展要依赖于地方政府的钱袋子，兵马未动，粮草先行。
“现在很多地方政府的财政已经比较紧张了，而我们房地产就是尿壶，夜壶总是在尿急的时候才用。”
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政策调整对市场有什么影响整体看，因为信贷政策依然紧张，不存在全面爆发的可能性。调整政策不代表全面放松。之前部分城市的政策的确力度过严。
但热点城市，特别是限价之前过度严格的城市，存在释放堰塞湖的可能性，对于部分地王项目，尝试放开限价，在收紧信贷的情况下，对市场影响不会太大。
房地产的发展是要平稳健康，而不是市场崩盘，平稳是主基调，托底盖帽也是分城市调控的主要内容。未来不仅仅是一城一策，而是一城多策。
2017年房地产市场调控最成功的地方是，在热点城市房价被抑制的情况下，全国房地产市场依然维持推动的经济活力。2018年，调控的方向也肯定是依然维持这个发展趋势。
以最典型的兰州为例，库存过多的区域松绑政策，库存少的区域加码调控，符合调控的大方向。
对于刚需来说，建议特别是北京这些已经成交量基本平稳的区域，可以看看房了。另外2015-2016年地王数量特别多的城市，比如南京、合肥等，这些市场也可以看看了。
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