让100名学员头疼的质证题目，2%的优秀证据作业大曝光！ | 无讼专栏
大家好~时间过得真快，3月8日无讼学院《证据规定》线上课已全部更新完毕，同时也为4000名订阅课程的小伙伴准备了一场「考试+答疑」，希望通过一个案例来检验大家对于《证据规定》的掌握程度，并全面考察实操要点。
胡雅蓓律师作为天同律师事务所律师、无讼学院证据课讲师全程参与考题的选择与批改，并在3月8日直播中对案例要点进行了全面梳理并对典型问题做了解答。最后，胡律师从100份作业中评选出2份优秀作业，也就是只有2%的优秀率！
那么这份案例疑难点在哪里？98%学员易错点在哪里，又该如何避免？特意为大家准备了文字稿，方便一起来学习这份案例。
【案例基本案情介绍】
天河公司与犀牛超市于2012年12月5日签订《租赁合同》，约定犀牛超市租赁天河公司名下位于幸福大道1号的房屋用以经营，犀牛超市须于每年1月1日向天河公司支付租金200万。
2013年1月1日犀牛超市向天河公司足额支付第一年租金后，天河公司向犀牛超市交付房屋，犀牛超市开始装修。装修过程中，拆除案涉房屋上附着的原装饰装修材料后，犀牛超市发现租赁房屋存在主体结构安全性问题，遂要求天河公司履行维修义务，但天河公司予以拒绝。因天河公司拒绝履行维修义务，犀牛超市未再支付2014年房屋租金。
因争议问题一直无法解决，犀牛超市根据《租赁合同》中“天河公司应承担房屋主体及安全结构部分的全部维修义务及费用，否则犀牛超市有权行使单方解除权”的约定，于2014年7月向法院诉请解除《租赁合同》，并要求减免犀牛超市已支付租金。
天河公司对此辩称房屋主体结构不存在安全问题，犀牛超市也从未在租金应付之日前向天河公司提出过该问题，且因犀牛超市拖延支付租金，天河公司早在2014年3月1日就发函解除《租赁合同》。天河公司针对其主张举示相关证据。
若您作为犀牛超市的代理律师，将如何质证？
证据一：天河公司与前一位承租人梦宾馆签订的《房屋租赁合同》（原件）、 反映租赁房屋由梦宾馆承租时案涉房屋内外状况照片（仅有照片）
证据内容：
1.2000年-2010年梦宾馆从天河公司处承租案涉房屋用以经营宾馆；
2.照片反映了案涉房屋用以经营宾馆时均完好无损，不存在房屋主体结构安全性问题。
证明对象：
梦宾馆一直正常使用案涉房屋用作宾馆经营直至租赁期满，期间梦宾馆从未提出房屋存在主体结构安全性问题，且当时记录的照片反映案涉房屋也不存在任何主体结构安全性问题。
【质证要点参考】
1.天河公司vs犀牛超市《房屋租赁合同》
①真实性无法确认。犀牛超市不是《房屋租赁合同》当事人，无法知晓该份合同内容及各方签章是否真实。
②关联性不认可。即便《房屋租赁合同》系真实的，该合同仅能证明天河公司与梦宾馆曾存在房屋租赁关系，与案涉房屋目前是否存在主体结构安全性问题无关联。
2.梦宾馆承租时案涉房屋内外状况照片
①真实性不认可。根据《证据规定》第15条，以视听资料作为证据的，应当提
供存储该视听资料的原始载体；以电子数据作为证据的，应当提供原件。本案天河公司未提供本案照片原始载体或原件，因此，对该照片真实性不予认可。
②关联性不认可。即便天河公司能提供照片原始载体或原件，该照片至多也只能反映案涉房屋2000年-2010年某个时间点的房屋外部情况，且房屋内部结构均被装修材料覆盖，因此，该证据根本不能证明目前房屋主体结构不存在任何安全性问题。
综上，天河公司举示的证据中两份证据无法证明案涉房屋不存在主体结构安全性问题。
【学员优秀答案展示】
证据二：天河公司与犀牛超市2012年12月5日签订的《租赁合同》（复印件）和犀牛超市向天河公司支付2013年租金200万的《银行收款回单》（复印件）
证据内容：
犀牛超市应于每年1月1日向天河公司支付租金200万元，方能继续租赁案涉房屋；犀牛超市于2013年1月1日实际向天河公司支付租金200万元。
证明对象：
犀牛超市本应于2014年1月1日向天河公司支付租金，但犀牛超市未按时支付，实际构成违约。
【质证要点参考】
1.两份证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。
2.不认可天河公司所述证明对象，因案涉房屋存在主体结构安全性问题，且天河公司一直不履行维修义务，犀牛超市有权行使同时履行抗辩权，以暂停缴纳租金的方式维护自身合法权益。因此，犀牛超市未在2014年1月1日支付租金不构成违约。
3.最后须提示法官注意《租赁合同》中的约定条款：“天河公司应承担房屋主体及安全结构部分的全部维修义务及费用，否则犀牛超市有权行使单方解除权”。正因天河公司拒绝承担房屋主体及安全结构部分的全部维修义务及费用，犀牛超市在本案依据《租赁合同》约定行使解除权。
【学员优秀答案展示】
证据三：天河公司于2014年3月1日向犀牛超市送达的《租赁合同解除函》（原件）
证据内容：
因犀牛超市未按约支付租金，且经催告后，犀牛超市仍拒不履行租金支付义务，天河公司根据《租赁合同》约定行使解除权，解除2012年12月5日双方签订的《房屋租赁合同》。犀牛超市法定代表人在该函件上签字，落款2014年3月1日。
证明对象：
2012年12月5日签订的《房屋租赁合同》已于2014年3月1日经天河公司行使解除权解除。
【质证要点参考】
1.真实性、合法性和关联性均予以认可。
2.不认可天河公司所述证据对象，因案涉房屋存在主体结构安全性问题，且天河公司一直不履行维修义务，犀牛超市有权行使同时履行抗辩权，以暂停缴纳租金的方式维护自身合法权益，犀牛超市不存在违约行为，因此，天河公司无任何事实和法律依据可单方行使解除权解除《租赁合同》，该《租赁合同解除函》不产生解除合同的法律效果。
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证据四：银马装修公司出具的《证明》
证据内容：
银马装修公司负责为犀牛超市装修案涉房屋，银马装修公司按合同约定完成拆除，并进行相应装修后，犀牛超市资金严重不足，故未能按进度向银马装修公司支付装修工程款，该《证明》落款处盖有有银马装修公司公章。
证明对象：
犀牛超市连装修费用都无法按时支付，足以证明其资金能力不足，不能按约支付租金，以房屋存在主体结构安全问题为借口故意拖延支付租金。
【质证要点参考】
1.合法性不予认可。根据《民诉法解释》第一百一十五条规定，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。现该份《证明》仅有银马装修公司单位印章，无公司负责人和制作材料人员的签字，不符合法律规定形式。
2.该份《证明》真实性犀牛超市也无法确认。
3.《证明》所述内容与本案所待查明基本事实，即房屋是否存在主体结构安全问题无任何关系。
【学员优秀答案展示】
证据五：天河公司员工杜XX的《证人证言》（经法院通知出庭作证）
证据内容：
天河公司员工杜XX陈述：“我是天河公司负责案涉房屋租赁事宜的员工，在2013年年底我在提示犀牛超市准备支付2014年度租金时，犀牛超市任主任就跟我说房屋存在安全性问题，请我们尽快修缮。但我实际去过现场，房屋根本没有任何问题，我还从犀牛超市现场员工处听说，犀牛超市资金很困难了，已经拖欠员工工资很久没有发了。犀牛超市就是没钱付租金了，然后故意说房屋质量问题，想不支付租金。”
证明对象：
案涉租赁房屋不存在安全性问题，《租赁合同》的解除系因犀牛超市无力按时支付租金，天河公司根据合同约定行使解除权。
【质证要点参考】
1.关联性不认可。犀牛超市的资金能力与房屋主体结构是否存在安全问题无任何关联。
2.该项证据证明力弱。根据《证据规定》第九十条，与一方当事人有利害关系的证人陈述的证言不能单独作为认定案件事实的根据。证人杜XX系天河公司员工，与天河公司有利害关系，其所述证言证明力弱，不得单独作为本案认定案件事实的依据。
3.提示法官注意天河公司员工其实已经承认犀牛超市在2014年1月1日之前就向天河公司提出案涉房屋存在主体结构安全问题，与天河公司之前所述犀牛超市从未提出过该问题不符。
4.同时提示法官注意根据《证据规定》第72条规定，证人应当客观陈述其亲身感知的事实，作证时不得使用猜测、推断或者评论性语言。天河公司员工杜XX作证的内容中“我还从犀牛超市现场员工处听说，犀牛超市资金很困难了，已经拖欠员工工资很久没有发了。犀牛超市就是没钱付租金了，然后故意说房屋质量问题，想不支付租金。”均属杜XX自行猜测和推断得出的结论，并非是杜XX亲身感知的事实，该部分证言内容不应予以采信。
【学员优秀答案展示】
证据六：天河公司对犀牛超市离职员工张XX的《律师调查笔录》（经法院通知未出庭作证）
证据内容：
张XX陈述犀牛超市因资金链断裂，自2013年11月份就未能向其发放工资。
证明对象：
案涉租赁房屋不存在安全性问题，《租赁合同》的解除系因犀牛超市无力按时支付租金，天河公司根据合同约定行使解除权。
【质证要点参考】
真实性、合法性、关联性及天河公司所述证明对象不予认可。对犀牛超市离职员工张XX的《律师调查笔录》属于证人证言。根据《证据规定》第六十八条规定，无正当理由未出庭的证人以书面方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。本案证人犀牛超市离职员工张XX经法院通知，无正当理由未出庭作证，该份书面证言真实性无法核实确认；也不符合证人经法院通知应出庭作证的法律规定；且该证言内容与本案待证事实也无任何关系。
【学员优秀答案展示】
看了这么多，相信大家对这个案例有了更清晰的认识和解读。那么，考验大家的时候又快到了，下一期《证据规定》线上课第二轮考试拟定于4月初进行！
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