今夜你看维港绚丽烟花，我看香港楼市忧愁
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文 | 李泽铭
1
Jul
「骄傲，在败坏以先；狂心，在跌倒之前。」
--《箴言16:18》
回归20年，最近大家多在回顾当年的经典场面，当中不可忽略的可说是楼市火爆，万人空巷排队疯抢新楼盘的场面。
最近，“荃湾海之恋”以呎价1.5万开卖，让人联想起同是荃湾的“愉景新城”和“灏景湾”(又名“浩劫湾”)在1997楼市泡沫爆破前开卖的盛况。
（图片来源：东网）
同样的火热，同样身处美国加息周期，今年有何不一样？究竟这逢七必爆的魔咒能否被打破呢？
香港楼市不会灭亡？
美国联储局在6月中宣布再加息0.25%，这是18个月内第四次加息，唯香港银行资金充裕，未有跟随美国加息，3个月美金LIBOR已升近1.3%，但本港3个月银行同业拆息HIBOR仍维持0.78的水平。
于是，一众楼市好友预期按揭息率将维持低水平，加上最近的新盘均超额认识数十倍，展望未来楼价的升势未完。中原地产亚太区副主席陈永杰曾对媒体表示，香港经济持续向好，楼市全年表现将维持平稳向上，预测下半年楼价再升5%。
但走在基本面前面的资本市场似乎却不这么想，除了已不积极发展房地产业务的长实地产（1113.HK）之外，其他香港房地产发展商的股价表现最近都一路向下。
虽然，大多数人承认楼市已相当疯狂，但仍乐观坚信楼市不会灭亡，其中供不应求是他们的主要论调，认定可见未来楼价仍是升易跌难。
我对此观点不尽同意，但其逻辑值得多花时间思考与讨论。
毕竟房地产在香港，以至在中国也是社会贷款融资主要抵押品，其走势关系信贷市场以至整体经济枯荣。
供应不足，真的没办法解决？
这是许多楼市好友的核心论点，香港的新增土地供应主要来自三方面：
（1）政府出售手上的住宅用地；
（2）旧区重建；
（3）开发新住宅用地。
发展局于2012年曾详细公布政府的土地储备，未计算已经批准的租用地，住宅用地只有391.5公顷。政府自揭底牌予公众，手上可出售的住宅用地只剩下391.5公顷。
之后，外界按不同住宅类型下的最高地积比率估计，391.5公顷可建的住宅数量不足30万，若以政府目标每年新增5万套住宅计算（过去五年均未曾达标），六年已足襟见肘。
旧区重建，在任何一个社会都是让政府、发展商，以及受影响居民头痛的问题，当中的利益分配和冲突不易磨合。
香港政府在2010年把强拍（注一）的门槛由90%降低至80%，但收集业权仍是耗费经年。以本港著名的“香宾大厦”为例，位于尖沙咀心脏地带，楼龄超过60年。
自2011年起，田生集团已着手收集业权，但至今六年过去，仍未跨越8成可强拍的门槛。此外，旧区重建所获的土地均是细小、分散而破碎，对增加供应难起关键作用。
注一：
强制拍卖，又称强制售卖，或简称强拍，全名是《土地（为重新发展而强制售卖）条例》，是香港特区政府于1999年香港立法会通过的一项公共政策，目的为改善高龄楼宇收购重建效率。
根据《土地（为重新发展而强制售卖）条例》，任何人集齐同一地段90%或以上业权，并向土地审处信纳基于现有楼宇的楼龄或其维修状况，该地段理应重新发展，及多数份数拥有人已采取合理步骤以获取该地段的所有不分割份数，才可获土地审裁处发出强制售卖令。
自土地（为重新发展而强制售卖）(指明较低百分比)公告》于2010年4月1日生效后，以下三类楼宇，包括(一)50年或以上楼龄的楼宇，或(二)每户占业权10%以上的楼宇或(三)位于非工业地带的30年楼龄或以上的工厦，其拍卖门槛由集齐90%或以上的业权，降至80%，声称可令「落钉」投机者成本倍增。
（资料来源：维基百科）
上述两点问题的确不易解决，至于第三点的开发新住宅用地，看似难关重重，但只要社会达成共识，土地资源迅速由稀缺变成取之不缺。
由潜在供应引发的争论
香港现时法定郊野公园土地和绿化地占整体香港土地面积约67%，住宅用地只占7%（其中3%是乡村，市区住宅只有4%）。
许多人提出，把部分郊野公园或绿化地转作住宅用途，或重启填海造地。打郊野公园的主意是2013年政府透过智囊团向媒体吹风，但迅即引来环保团体的口诛笔伐，最后官方需出来连翻否认。
填海，曾是香港获取新土地的主要途径之一，而本港许多金融精英所身处的IFC和ICC，其土地都是由填海得来。然而，自从1997回归前通过《保护海港条例》后，在维港两岸填海已变得几乎没可能。
发展大屿山在回归前港英政府的工作报告中已提及，回归后的政府也多次咨询，招纳意见，但至今20年过去，大屿山的发展仍然只闻楼梯声。由于发展无可避免涉及郊野公园和填海，因此未讨论到规划，大家已为当地原居民（包括一众野生动物）的去向而争吵。
上述关于保育和发展的争论，在近年虽然愈演愈烈，但并非无法解决。居住问题近年更显迫切，市民对公共事务的参与度也日益增加，相信民意的最终导向能有限降低环保诉求对发展的阻挠。
试想67%的郊野公园和绿化地中拨出4%作住宅，对整体环境的影响其微，但香港的住宅数量倍翻，近乎所有居住问题均可迎刃而解。
除此之外，另一潜在供应是新界的农地。单是四大地产发展商在新界屯积了超过1亿平方尺的农地（其他散落在原居民或小型发展商手上），约1千公顷，是政府在2012年土地储备的2.5倍。
屯积多年，所等待的无非是有天能转换用途，升价十倍。过去数年的东北发展陷入泥沼，每次咨询会的讨论均被示威抗议声浪所掩盖。
说到底只是每人心目中的要求回报，与政府所开出价格存在差异。然而，这并非无可磨合的冲突，以往也有不少成功的例子，港英便摆平各方利益而发展出今日的沙田、屯门及天水围等市镇。在社会日益厌恶无尽政治攻讦环境下，新政府上场或有一番新景象。
另外，四大地产商的领头人物年事高，又忧虑新生代的政治能量往后不足与政府角，大多期望于有限时间内把农地的问题解决。
其中以四叔的动作最多，除了多番表示放话欲与政初商农地发展，更表示愿意捐赠部分农地予政府发展公共房屋，所求不外乎是制定一套各方接受的模式，往后有规可循。
重要的话再说一遍，香港存在大量可发展的土地，一旦利益分配得以解决，供应可以惊人速度增长。
香港的新增供应被谁吞没？
一直以来，“刚需”一词是楼市的护身符，而香港房屋不单是本地人的刚需，同时也是内地人的刚需。
有一说法是，内地人对环球资产配置需求日增，香港房地产相当具吸引力。对无限的北水而言，香港不外是弹丸之地，新增再多的供应，瞬间也被南下资金所淹没。
我们先看看数据再继续讨论，据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处数据资料，按买家姓名作分析，2016年内地人买家（以姓名拼音辨别，因此包含已成为香港居民的内地人）购买一手物业所占的比率约13.8%，购入二手住宅所占的比率约6.2%。
即无论一手或二手成交仍是以本地人为主。
另外，运输及房屋局在今年3月回覆立法会议员提问时指出，由2013年~2016年，首次置业者交易数目占交易总数比例的71%至84%。
由2016年11月起，政府非首置印花税提高至15%后，购入第二套物业的成本大增，其后首置客的入市占交易总数比例明显增加至93%至95%。
从上述资料可见，楼市的购买力主要还是来先本地，并以自住为主（首置可推论为自住）。无可否认，本地人对住房的需求一直强烈，每年愈五万宗婚姻登记也刚需不断添加新动力。
按揭付款藏隐患
需求还是需求，能力却是另一回事。年初，美国研究机构Demographia公布一年一度国际供楼负担能力报告指，香港连续第七年成为全球供楼负担最重的城市，负担比例高达18.1倍，即超过18年不吃不喝才可以供满一套房产。
以近年的新推楼盘为例，一个两房一厅约500呎的单位售价大约600万，银行提供60%按揭成数，以25年还款期，2.15%息率计算，每月供款额只需1.55万。
根据统计处最新数字，家庭收入中位数是2.45万，超过30%的家庭月入超过4万，负担每月1.55万的供款尚算压力不大。然而，当息率上调3%至5.15%的量宽前水平，每月供款随即升至2.14万，让不少家庭感到吃力。
至于240万的首付如何解决，除了靠「父干」（意思等于我爸是李刚），发展商按揭成另一选择。
同样以一个售价600万的单位为例，发展商能提供高达八成，甚至九成的按揭。
若承造九成按揭，首期只需60万，借款540万分25年归还。发展商会提供初期低息优惠，如供款首3年的息率，与市场最优惠息率P-3.1%或H+1.5%相差无几，以息率2.15%计算，每月供款约2.32万，一般家庭勉强能负担。
但低息优惠期过后，息率会回复至P水平，假设已加息2%，息率将增加两倍至7.25%，供款金额递增至接近4万元。届时业主虽可选择转按予银行降低利息开支，除非收入暴增而通过银行的压力测试，否则此路难通。
在持续入不敷出的情况下，最后难免弃供变成银主盘。最近，发展商承造按揭占接近20%，为楼市埋下不稳因素。
另外，部分发展商推出120%按揭（注二）招客，更进一步把风险牵连至买家的亲人。
注二：120%按揭
120%指的贷款额最高可达新购物业估价的120%，但借款人（或其亲属）需提供多一项物业作抵押，实际按揭成数只有七成左右。
例如：借款人购买一个售1000万元的单位，而旧居尚余未偿还按揭，旧居估值需达700万元以上，发展商才借出最多1200万元，用于偿还旧居按揭及支付新楼楼价。
以两项抵押品总值1700万元计算，整体按揭成数为70.6%。对发展商来说，风险反而比之前按揭成数高达八、九成的新盘一按略低，但借款人却要押上原有的旧居。
美国加息影响几何
最后，顺带提醒一下认为香港不一定跟随美国加息的朋友，不妨参考上次美国加息周期。
美国在2004年启动加息，香港HIBOR在首年并未跟随，甚至因SARS导致经济崩溃，息率不升反跌。然而，踏入2005年因息差扩阔，资金外流加剧，港息在半年间完全追平美息。
（资料来源：彭博）
本港银行的资金成本主要来自三方面：
（1）存款利息；
（2）同业拆借HIBOR；
（3）金管局的贴现窗。
贴现窗利率，以金管局定立的基本利率为基础，一般参照美国联邦基金利率，因此在6月加息后，金管亦跟随上调基本利率至1.5%。
HIBOR之所以未跟随美息上扬，主因是银行体系结余总额仍接近2600亿，资金充裕。
但需留意，自美国上年12月加息后，港元持续转弱，近日更突破7.8关口，向7.85的强方保证步步进迫。
当资金外流的趋势启动，港息或再次以大家意外的速度攀升，重演2005年的戏码。
（资料来源：彭博）
结语
美国量化宽松实施以来，为世界各地埋下多个资产泡沫的地雷。虽然泡沫最终不一定爆破，但在加息缩表的趋势下，难有进一步膨胀的空间。
我以上所言，无法诱导读者远离楼市，或是卖房吐现。毕竟每人均有住房需要，利率正常化后收入足够负担供款，买楼自住问题不大。
无论是断崖式或是渐进式，楼市由牛转熊似是无可避免，如何应付楼价下滑对经济带来的冲击，值得整体社会深入思考和讨论。
1997年爆发金融风暴，2007年股楼见顶后随之而来了金融海啸，回归20周年的2017是否在劫难逃，暂时难有定论。
We always hope for the best but plan for the worst！
愿天佑我城！