港股年度最豪争产案！600亿港元散户也能分一杯羹？
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本是同根生，相煎何太急。
TVB的争家产大戏,历来备受追捧,令人印象最深刻的《溏心风暴》曾创造收视率奇迹。然而, 现实中的剧情远比电视剧精彩，资产超600亿港元的香港鹰君集团（0041.HK）背后的罗氏家族，正上演着一场格外激烈的豪门“分家剧”。
这部剧的高潮发生在7月4日，鹰君旗下的冠君产业信托(2778.HK)发出公告（下图）称，可能出售朗豪坊办公大楼物业项目。
出售物业和分家产有什么关系？我注意到公告中一句话：“可能出售项目所得款项净额将按照基金单位持有人的利益而投放”。简而言之，就是卖掉物业，各股东按股权比例，把这些钱分掉。
其实冠君旗下的花园道三号、朗豪坊办公楼和商城被称为坐着都能收钱的“会下金蛋”的物业。做出售卖朗豪坊办公大楼的决定自然是现在的话事人罗嘉瑞，为何之前不卖现在却急于卖掉分现金呢？
这里先给大家普及一下罗氏家族的前世今生以及这部 “分家剧”的起源。
一、分家产故事
1963年，罗鹰石和太太罗杜莉君创办了鹰君集团，并于1972年在香港联交所上市。鹰君集团是香港大型地产发展商，旗下拥有的写字楼、商城和酒店物业遍布亚洲、北美洲和欧洲。
（1）故事的背景：三子上位
上世纪80年代初，由于中英谈判，香港地产行业不景气，鹰君集团无可避免遭遇债务困境。然而祸不单行，长子罗孔瑞遭到了廉政署起诉，指其涉嫌行贿诈骗罪，虽通过上诉免受牢狱之苦，但却被宣判个人破产。
面对债台高筑，罗鹰石决定弃卒保车：卖掉富豪酒店来保全鹰君，但这个决定遭到了次子罗旭瑞的强烈反对，不愿执行。其后更是私下促成外人向富豪酒店发动敌意收购，并出任总经理。
长子惹上官非自身难保；次子又与自己意见不合；四子罗康瑞早已自立门户无暇分身，焦头烂额的罗鹰石不得不从美国召回三子罗嘉瑞“救驾”。
一直在美国当医生的罗嘉瑞虽然缺乏行商经验，却继承了父亲的商业基因，成功帮家族度过了难关。从此三子最得父亲心意，进入了鹰君的权利中心。
（2）争执的起源：信托基金
1984年，罗鹰石及妻子杜莉君委托汇丰，设立了家族信托基金。分配方式全由罗鹰石生前决定，信托收益由三子罗嘉瑞占最大份额。值得注意的是，罗家六兄弟中唯一不在信托受益人的是次子罗旭瑞。
在罗鹰石过世后的数年内，罗氏家族内部表面上看似风平浪静，实则暗流涌动。
这份家族信托的执行条件是要满足信托成立人的意愿，而现年97岁的罗母自然是最清楚罗鹰石意愿的人。因此罗家子女也分裂成了两个阵营，都想拉母亲站在自己这边。
2016年底，罗氏家族纷争全面爆发。杜莉君以“信托受托人不依照她的意愿行使职责”为理由突然上诉，要求法院撤掉汇丰信托人职务。虽然，罗老太多次申请延期回应答辩人抗辩书，但由此宣告罗家表面上的平静已被打破。
（3）矛盾的升级：幼子出局
2017年5月，自1984年就被委任为鹰君董事的幼子罗启瑞，被股东以约86.13%的大票数否决连任执行董事，率先被“踢出”董事局。这件事背后自然少不了大股东罗嘉瑞的运作。
随后母亲节更是成为了“夺母”的关键时刻。当天，杜莉君与长子罗孔瑞、次子罗旭瑞、幼子罗启瑞等人在富豪酒店过节。第二天，三子罗嘉瑞和五子罗鹰瑞到酒店探望母亲时，却遭到了保安的阻拦。
母亲节事件已让罗家两方阵营分布相当明显：罗老太、长子、次子、幼子站在一边；三子、四子、五子站在另一边。
（4）平复的希望？家庭会议
纷争事件出现和解的可能：
一是：2017年6月初，次子罗旭瑞表示，自己和母亲都希望开家庭会议，和“另一阵营”平心静气商谈近日纷争。
二是：起诉要准备庞大的法律团队，所需费用巨大，而杜莉君属于节俭之人，肯定不愿意如此“烧钱”。
然而，冰冻三尺非一日之寒，依我看来，罗氏兄弟在几十年的豪门斗争中，早已失去了互相信任，几乎不可能坐一起商讨解决问题。
二、家族信托成焦点
接下来就到了文章开头出售朗豪坊办公楼的那一幕。需要注意的是，冠君产业信托和罗家家族信托（下文称汇丰信托）是两码事。
一定会有读者觉得奇怪，罗老太控告汇丰信托和鹰君卖资产有什么关系？别急，继续往下看。
一旦罗老太胜诉汇丰信托，那就意味着她能把信托的受益重新分配。这对于占有权益最大，却和罗母闹翻的罗嘉瑞来说自然不乐意；而没有丝毫权益，却和罗老太关系密切的次子罗旭瑞自然乐于见到。
从持股份额来看，汇丰信托共持有鹰君集团42.71%的股权。连同个人持股，三子罗嘉瑞持有60.49%，杜莉君持有34.37%。如下图：
汇丰信托持有冠君产业信托65.51%的股权，连同个人持股罗嘉瑞持有66%，如下图：
汇丰信托持有朗廷SS(1270.HK)62.15%的股权，连同个人持股罗嘉瑞持有64.72%，如下图：
从上面分析得出：汇丰信托就是这三家上市公司最大的股东，谁是汇丰信托的话事人，就能够得到这三家上市公司的最大权益。所以双方争夺的焦点正是这份家族信托的权益分配权。
另外，我们再来看罗氏家族涉及的上市公司，而汇丰信托持有的只有三子罗嘉瑞旗下的上市公司。
虽然没有汇丰信托的具体分配情况，但三子罗嘉瑞获益最多是确定的。一旦信托的权益遭重新分配，罗嘉瑞将失去了旗下三家上市公司的控股权，直白点说就是失去大部分的家产。
接受全权委托的受托人汇丰权利非常大，只要汇丰没有违反契约内容，罗母提出撤销信托人的成功机率并不大。但是如果受托人违反了信托成立的原意，偏袒了部分受益人的话，再加上罗母就此做出一些举证，结果就变得难说了。
这样三子罗嘉瑞急于出售旗下物业也就说得过去了。趁我还有话事权的时候，把旗下物业全部沽出换成现金，然后分配。即使你罗老太到时可以重新分配汇丰信托权益，那也只剩毫无价值的空壳一个了。
假设把冠君的三只金蛋和朗廷酒店全部售出能获取多少现金？对股价又会带来什么影响呢？
三、物业价值几何
（1）“三只金蛋”的价值
口说无凭，三只金蛋究竟每年能赚多少钱呢？2016年冠君旗下三大物业的物业收益对比图：
可以看到2016年总物业收益利润为20.3亿港元，同比增长14%。其中经过全面翻新的花园道三号录得收益达10.4亿港元，同比增长高达26.7%
根据冠君产业信托2016年报，这三大物业的总估值为668亿港元。其中朗豪坊办公大楼物业被估值为84.77亿港元，约占12.7%。
不过令人惊讶的是，负责出售的第一太平戴维斯却宣布，该物业向全球招标的意向价为250亿元（如下图）。
这就奇怪了，你自己估值才80多亿，却想沽出三倍的价格250亿？原来这栋甲级写字楼的所在地除了是九龙半岛的交通枢纽，更是繁盛的购物区，再加上每年有稳定的租金收入，溢价较高也在情理之中。
现在已有几家中资财团在洽谈，说明以3.56万/平方尺甚至更高的价格成交是极有可能的，而另外两只 “金蛋”价值几何呢？
虽然朗豪坊商场的地理位置上与办公楼相邻，不过因为受到电商的冲击，近年来商场的租金回报率反而略低于办公楼。所以假设出售朗豪坊商场，算3万/平方尺的价格比较合理。
由于未来几年中环缺乏新写字楼供应，加上经过2016年的翻新，位于中环金融中心的花园道三号在未来几年，租金将会呈持续上升趋势。假设出售花园道三号，保守估计单价比起朗豪坊办公楼只高不低。
根据年报，三大物业总楼面面积达293万平方尺，其中花园道三号面积占近半。以保守价格3.5万/平方尺全部出售，冠君产业信托可获得约1025亿港元现金。
而现在冠君产业的市值仅为353.4亿（下图），和这笔现金相差近3倍，可以说是被严重低估。
7月4号冠君只是出了可能出售的公告，股价次日便大涨9个点，随后更是持续上扬。一旦将朗豪坊办公楼售出完成，股价的上涨空间可想而知。
（2）朗廷的价值
朗廷信托集团主要是由以下三间香港酒店组合而成的。根据2016年报，此组合的总估值为184亿港元，其在内地的酒店价值，与此相比就不值一提了。
从上文我们了解到，市场给出的估值，往往会溢出企业自身估值。即使以极其保守的价格200亿港元出售，对比如今72亿的市值自然也是严重低估。
这里有个问题：你怎么知道三子罗嘉瑞会出售上面我分析的几个物业呢？
四、拿信托开刀的逻辑
首先，冠君产业信托和朗廷SS都属于房地产投资信托基金，而这类股票有个特点，就是股息分派给基金单位持有人的比率至少为90%。
通过这种方式罗嘉瑞能轻易获得现金，假如罗嘉瑞出售了鹰君旗下的物业，想要将获取的现金以特别息形式入袋，那还需要通过董事会同意。
以罗母为首的“另一方阵营”也有一定话事权，看到你提前瓜分信托权益，肯定会进行阻挠。吃力不讨好，还会加重母子间矛盾的事相信罗嘉瑞也不会愿意去做。
其次，这几大物业价值售价都超过百亿，一次性卖出就能分得大部分现金。省心省力，何乐而不为？
五、总结
因此，我们可以看到一幅清晰的豪门大战剧本。
一方面，以罗老太、次子罗旭瑞的一方希望通过重新分配汇丰信托，从罗嘉瑞手中抢得更多的财产；另一方面，三子罗嘉瑞趁还有话事权的时候，尽快沽完物业以获取现金。
虽然次子罗旭瑞向媒体喊话，希望各兄弟坐下来好好商量，但曾经连同外人狙击自己老爸产业的人，说出来的话又能信多少？更何况罗老太已年近百岁，加上次子罗旭瑞的耳边风，自然一心想拿回更多家产。
对于久经商场的三子罗嘉瑞这只老狐狸来说，次子这种缓兵之计当然能轻易识破。你打你的感情牌，我卖我的物业。
有趣的是，如今看到三弟出售 “金蛋”，罗旭瑞将更心急和罗母加快上诉的进程，保证信托剩余权益；而二哥越急，罗嘉瑞将会卖得越快。如此循环，可以预见这份家族信托将会很快被卖剩空壳。
对于持有冠君股票的散户来说，即使不考虑股价的涨幅，通过公司出售物业也能分到一大笔现金！
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