九龙仓（0004.HK）|“死板”机构砸出来的投资机会？
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文 | AyoTre
1786年，哥德挣开命运的枷锁，脱离既定的生命轨迹，逃往意大利，在那里创作出了《在淘里斯的伊格尼亚》。他曾在给母亲的信中写到，我将变成一个新人回来。
对歌德来说，“新人”其实是回归自己原本的样子。而在股市中，很多企业也尝试通过分拆、重组来改变投资者的印象，获得新估值。
过去，市场屡有传闻被分拆的九龙仓（0004.HK）就是个典型“栗子”。
最近，其发布公告宣布开始进行分拆：
九龙仓，是一家130多年历史的老店。其建于1886年，其实它原本是香港九龙尖沙咀最大的货运港，然后逐步以发展中港两地的地产及基建业务为重点，华丽转型，并积累了丰富的商场发展及零售管理经验。
关于九龙仓更详细的介绍，可参阅《 九龙仓（0004.HK）| 百年老店的重组机会 》
一、分拆出“高富帅”和“搬砖工”
简单来说，九龙仓集团被分拆成九龙仓A和九龙仓B，详情看上图。
分拆后，九龙仓A变成了一个物业“高富帅”。
身披黄金甲，拥有超过了2300亿港币的超高估值；
吸金能力强，每年的收入超过了130亿港币；
颜值逆天，地标式建筑海港城和时代广场可以说是香港必去的购物场所。
钱多又吸引人，活生生就是一个人生赢家，这个固然也会反映在股价上。
（左图为海港城，右图时代广场，图片来源：九龙仓官网）
而九龙仓B就比较落魄，他只是一个“搬砖工”。
脏活累活都由他干，投资和发展内地物业由他管，物流和酒店管理劳他费心。好不容易有些香港的其他物业，以为可以开心的当“包租公”了，没想到也是一些比较不值钱又没太多金的物业。
不过，虽说是一个“搬砖工”，但毕竟出身豪门，家底仍然丰厚，一些投行估值分拆后的九龙仓B的估值在1500亿港币左右。
二、重新的估值让九龙仓A有大飞跃
当企业做到一定规模，企业家喜欢把业务多元化，从而分散风险，但对投资者来说，综合性企业并不是一个好的投资选择。因为投资者如果想要分散风险，可以自行投资不同类型的标的来达到目的。
因此，大部份上市的综合性企业估值都与它的真正价值存在一定折让。
要消除或缩小折让很简单，最佳方法就是把综合性企业分拆再上市。
这也就是九龙仓分拆的目的之一，分拆后的九龙仓A“高富帅”会被市场重新估值，其中优质的条件会帮助九龙仓A获得较低折让，释放出最大的价值。
一直以来，投行给分拆前的九龙仓折让在40%左右，合理市值在2400亿港币左右。
现在分拆成了两个部分：
（1）九龙仓A：
“高富帅”，赚钱多，会获得更低折让，投行给出新的折让在20%左右，根据其拥有的2300亿资产，市值接近1900亿港币；
（2）九龙仓B：
虽说是“搬砖工”，但毕竟出身豪门，分拆后，投行仍然愿意给出40%上下的折让，市值可以达到1000亿港币。
按以上计算，新的总市值上升至2900亿，比之前的合理市值多了500亿港币，升值了20%。当然，不同的投行会有不同的市值计算方法，但主要的重估逻辑想必是千篇一律的。
这就是分拆施的魔法，净资产还是那么多，但拆分后两家公司的估值会比没有拆分前高出很多，这就是大股东分拆乐于看到的结果。
三、“高富帅”继续负责帅，“搬砖工”呢？
即使分拆还在进行中，但现在已经可以清楚看到之后的局面，“高富帅”的九龙仓A一定会成为了市场的焦点，但那个“搬砖工”，九龙仓B又可以有什么打算呢？
任何事最怕比较，一比较起来，九龙仓B里都是一些不太值钱的业务，市场估计巴不得弃之如敝履，估值自然也不高。
分拆后，九龙仓B仍然是会德丰（0020.HK）旗下的子公司。其实，以往会德丰的成交量就不太活跃，现在再多加一个“搬砖工”。相当于会德丰系突然多了一家成交不活跃的公司。
会德丰主要业务是在香港发展商业和住宅物业，而九龙仓B旗下还有一些内地的在建物业，两者本身就属同一类型。
既然是重组就彻底一点吧！因此，会德丰很有可能出手把九龙仓B私有化，合并九龙仓B的业务。
（图片来源：信报）
四、分拆后释放价值，难道又是分家产？
如此大动作，把九龙仓分拆成两个公司，大家很自然会思考是否又是一个香港老牌家族要为未来分家产作打算？
香港的首代创业者都到了耄耋之年，李嘉诚几年前就开始为两个儿子铺后路，将自己的商业王国给了大儿子李泽钜，同时也全力帮助小儿子李泽楷收购看好的资产，一个得到了家族企业，一个得到了资产，相处得愉快。
几乎一生都在与李嘉诚较劲的李兆基，也在几年前开始将自己的恒地王国交给大儿子和小儿子掌管。
但这次九龙仓重组跟分家产没半点关系，因为2013年时吴光正就已经效仿其船王岳父完成了分家。
（1）1978年一代船王包玉刚在自家“驸马爷”吴光正的帮助下，收购了会德丰和九龙仓，之后吴光正登上集团主席宝位。
包玉刚共有四个女儿，在分家产的时候各自分到了不同数量的资产，身为集团主席的吴光正也不出意外的拿到了会德丰和九龙仓。
（2）2013年的时候，这一次换成吴光正主导，吴光正将旗下的连卡佛交给自己的女儿吴宗恩管理。
连卡佛是一家拥有众多品牌的专卖店，对时尚嗅觉灵敏的吴宗恩把连卡佛经营的有声有色，同时吴光正也将九龙仓旗下的上市业务交给了自己的儿子吴宗权。
虽然，这次分拆并不是为了分家，但也跟其家族成员接班有关。这次吴光正要当个好爸爸，全力帮助吴宗权走好以后的路。
五、“好爸爸”吴光正做了什么？
2015年2月，吴光正宣布辞职，由儿子吴宗权担任会德丰的主席，同时任命在九龙仓任职多年，没有任何亲属关系的吴天海为九龙仓主席，任期三年。
虽然会德丰是九龙仓的大股东，直观上会德丰主席的话事权比九龙仓的大，但是九龙仓才是整个集团的核心业务，因此安排吴宗权当主席实际上属练兵行为。
训练了近三年，终要有下场的机会。算一算时间，吴天海的主席聘期明年即满，而吴天海已65岁了，大概率不会连任，因此，明年吴宗权极大机会成为九龙仓的新主席。
（吴天海、吴光正、吴宗权）
古有新帝登基，上每视朝，天后垂帘听政。吴光正也卸任主席数年，虽退居幕后，但在商场摸爬滚打，经商方面的阅历自然比年轻的儿子更丰富，多多少少都会给儿子出谋划策，也定想为吴宗权铺好未来的路。
正如以上所说，重组是最快释放价值的方法，亦让集团的业务划分更加的清晰，将物业分成两大类，方便吴宗权去管理，让吴宗权以后的路更顺畅。
但问题在于重组也涉及公司内部部门合并及人员大幅调动。
如果明年吴宗权上任，才推行重组，内部产生的动荡，整个集团士气的影响，刚上场的吴宗权未必有能力应付。
因此，重组最合适的时间当然是在明年吴宗权上任前完成，所以时间不会拖太久。
六，机构砸出来的投资机会？
分析了整件事的来龙去脉及分拆对于市值提升的原因后。
那我们再回到股价上看看有没有投资机会。
从下图，我们可以看到8月9日当天，分拆消息一出来，九龙仓股价气势如虹，股价飚涨16%。但最近几个交易日，股价已回调到了与消息出来前一样的股价水平。
这究竟发生是什么事？难道分拆不是利好吗？
我认为，股价回调基于以下两个原因：
（1）时间的不确定性；
（2）九龙仓是一只长线的大基金爱股，分拆重组并不合乎一部份基金买入它的条件。
刚刚已分析过分拆的其中一个目的就是为了让吴宗权上任前更好管理集团的核心业务，九龙仓现主席将于明年的5月15日卸任。也就是说不管如何，都要在明年5月前完成重组。
再考虑到一些手续批复时间，最快也要等到今年第四季度，而最迟就要等到明年第一季度才能完成了。因此，其实时间基本能确定，只是那些资金缺乏耐心而已。
每个正规的基金都有自己的Mandate，限制基金可以做的投资的范围，而某些基金是不可以买入或持有一些正在进行重组的股票。如果它们刚好持有了一只正式宣布了重组的股票，就需要在重组前出售。
九龙仓是一只市值达2100亿的股票，大基金持仓较重。因此，即使有看好的资金买入，都极有可能短期内作战不敌“正规军”，大基金因要遵守规矩而离场的抛售力度不容小觑。
而在我的投资理念中，任何非基本因素导致的抛售都可能是一个投资机会，而这次的回调，很明显是其中一个。
数月后，我们回望过去，一定会感谢这些机构砸出来的投资机会！
七、结语
倘若根据上文的计算，现价买入九龙仓，等到分拆完毕，可能存在15%~20%左右的升幅，而需要等待的时间可能是3个月~6个月。很多投资者一定觉得回报来得太慢了，没多大兴趣。
有人曾问我，认为投资者跟企业家的区别在于哪里？还有，为什么投资者做实业往往不成功?
我回答，“投资者习惯了赚快钱，企业家却明白长线部署的重要性”。
最后，赠予大家一幅九龙仓官网上的图，“我们默默耕耘，恪守“创建明天”的理念，一步一脚印”。 — 吴光正
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