80年后小伙子一年赚100亿的商业模式

没错，首先就是要有个好爸爸。

近日，新世界发展副主席郑志刚在9月26日的财年业绩会上宣布了一个消息：未来将陆续无偿捐出300万平方尺农地，其中已有2.8平方尺土地予以香港社企"要有光"项目。消息一出，各界轰动。

郑志刚是郑裕彤嫡孙，也是郑裕彤创立的新世界集团的第三代接班人。新世界集团旗下包括周大福珠宝、新世界发展等多家上市公司，其中单新世界发展一家就于2018年的获得606亿港元收入，年度溢利270亿港元。而作为集团未来掌门人的郑志刚，毫无疑问是香港最富有的80后。

今天，我们就来翻开财报，看看捐地是什么情况。

PS：看新世界的财报真是心旷神怡，各种豪宅..

捐地

郑氏家族掌管的新世界集团旗下有1700万平方尺农地，嘉欣翻了下新世界集团过去几年的农地储备记录，发现2015年-2018年的数字分别是：1824万平方尺、1749万平方尺、1740万平方尺、1699万平方尺，每年大概以几十万平方尺的速度递减。这些土地的位置基本上都位于元朗、屯门、西贡等较为偏远的地区，其中元朗及屯门区占比68%，是主要的组成部分。

房地产行业本质上就是把土地(面粉)，建立成楼宇(面包)，然后对外出售的过程。没有土地，这个生意就做不下去了。香港的开发商主要通过三个途径补充土地：政府公开招拍、旧楼收购及农地更改用途。前两种方式在大陆也非常常见，一般从公开市场获得。我们来看看第三种方式 -- 农地的性质。

根据香港法律，农地并不能用于商业地产的开发，要在农地上面开发，需要先转变土地性质。而转变土地性质的过程非常麻烦，首先是补地价。因为香港政府是小政府，财政收入非常依赖卖地收入，为了管控土地数量，所以在补地价的时候，会通过价格来限制开发商的开发速度。

其次就是社会影响。农地即使补完了地价，开发的方案还需要经过城市规划局的审核，确保不会破坏香港的环境，才可以进行开发。审核的过程中还有各种环保人士在监督，一旦方案影响环境，就要重新评估。所以这种农地的开发耗时很长，短则3-5年，长的能去到十几年。

但是由于这些农地是早年低价从农户手上购得，随着时间的流逝，也在慢慢升值。所以四大家族也不着急，"牙膏"式开发，一年挤一点，生意长做长有。

前面说到的郑家，储备农地1700万平方尺，平均每年的消耗速度也才只有30万平方尺，那这次拿出300万平方尺进行捐赠，岂不是很慷慨？

我看未必，仔细分析郑志刚的发言，地块里面已经确认要捐赠给"要有光"的，只有2.8万平方尺，剩余的大部分土地仍未确认捐赠细节和时间。因此，这次捐赠可以看做是其政治表态，效果如何，还需要日后观察。

我们再来看看接受捐地的"要有光"是一个什么样的组织。

"要有光"创办于2010年，其主要的业务是接收一些不太在意租金回报的业主的房子，进行改造，然后出租给包括带子女单亲妈妈，低收入且有小孩的家庭。

"要有光"改造的物业一般都超过300尺，一屋一伙，有公共露台可以晾晒。要租住的家庭需要先联系义工，作资格评定之后才可以入住。要在这些物业居住也是要交租的，只不过租金不会随市场变化，会根据租户收入制定。

是不是很像一个升级版的㓥房？

根据"要有光"过往的业务，未来捐赠的土地大概率还是按这个模式发展。要有光解决的问题，其实是低收入者的居住环境和成本问题，避免低收入者被资本者剥削的太惨。但是你要拥有自己的住房，还是要向四大家族买，另外项目租金的收入会流向哪里，"要有光"也没有表示。

那么，是什么让郑志刚突然表态要捐地呢？

起源应该是9月6日，有香港政党要求政府考虑引用《土地收回条例》，向发展商收回农地兴建房子。另外，最近反修例风波愈演愈烈，大地产商也受到不少来自社会的舆论压力。于是拿出又偏又难开发的地，一方面缓解社会压力，另一方面农地又可以加速开发，未来可能还有租金收入。

一举两得。

郑氏家族史

郑志刚的捐地举动，被不少媒体夸赞政治觉悟高，我觉得这更多是源于他们家族对于危机的决策意识。纵观其家族的发展经历，正是在几个关键的历史节点，对危机的处理得当，才让他们一步步走上香港最有权势家族的位置。

第一个节点是抗战。

嘉欣之前一直很疑惑，为什么郑裕彤的珠宝公司要叫"周大福"这个名字？其实原因可以追溯至郑裕彤的岳父 -- 周至元老先生。当年，周至元购买彩票中奖，靠着巨额的奖金，周至元开了一家珠宝店，命名为"周大福"。

1938年，抗日战争爆发，为了避难，周家举家前往澳门。这个举动现在看非常关键，当时假如留在国内，别说做生意，安全都很难保障。而前往澳门，不但躲开了战争的影响，同时还能把握住时间窗，顺利完成资本积累。

郑裕彤的父亲与周至元是好友，战争爆发后即辍学至澳门投奔周至元，并且在周大福从基层员工做起，凭着勤奋、真诚的态度，一步步做到主管的位置，并且迎娶周至元女儿。

第二个节点是进军香港。

1946年，抗日战争结束，周至元判断澳门的生意将随着香港和内地的崛起而受到影响，于是派出他得力的女婿郑裕彤进军香港。现在回看，这个决定也是无比英明，当时香港百废待兴，正是发展的黄金年代，李嘉诚也是在这个时间段开始了自己的塑胶花生意。

除了岳父的眼光，郑裕彤自身的经营能力也非常了得。他每天都会花5-6个小时去观察同行的经营情况，然后不断完善自身的产品。当时的金业市场鱼龙混杂，各家金店质量参差不齐，很多商家都用含金量不足的产品欺骗客户。郑裕彤反其道而行，推出9999足量黄金，做出口碑，周大福也渐渐成为金业的龙头。

顺应潮流再加上自身的努力，周大福香港分行发展风生水起，取代了澳门分行，成为了周大福的大本营。郑裕彤家族从小富商成为了中等富豪。

第三个节点就是六七暴动。

在经营周大福的时候，郑裕彤完成了原始的资本积累，开始进军房地产行业。初时，郑裕彤只是房地产业的小玩家，能做的只是买入一些工业大厦来收租。香港房地产业高峰时有接近2000家开发商，当时的龙头还不是四大家族，排在他们前面的是置地、霍英东的立信置业、嘉年地产、廖创兴家族等等。

繁荣的背后必然是调整。

及至60年代，香港的银行业爆发危机。而为了规范银行业，港英政府出台了一系列限制政策，反而更加限制了资本的流动，多家地产商破产。再加上内地67年爆发文革，很多香港人纷纷卖楼离港，香港房地产跌入低谷。

这个时候， 郑裕彤、李嘉诚看准机遇，逆势而行，大量买地。70年代，风波过去后，香港地产重现繁荣，当初低价买入的土地纷纷升值。1972年，新世界地产和其他地产商作为华资五虎一起上市，郑裕彤也完成了从中等富豪到顶级富豪的跃升。

我们可以看到，世界不停在变化，繁荣和低谷总是交替而行。驾驭风险，把握机遇，是郑氏家族崛起的最底层"商业模式"。

相信这一次，郑氏家族也是嗅到了危机，开始求变了。

结论

这两年的经济环境都不太稳定，大了说有中美贸易战，地区层面香港、日韩都不太稳定，导致这两年的股票也是跌跌不休。

香港目前遇到的问题，反修例只是一根导火索，上街年轻人的行为表面上是维护香港的独立法治，其实更多的是对政府和现实问题的一些发泄。问题的根源也不只是土地，而是上级阶层对于资源的全方面垄断。你可以不让人买房子，但是不能让人没有希望。

目前来看，虽然郑家捐赠行为力度有限，但是表达出来的态度是正面的。政府对于事件没有强权压制，而是细心聆听市民的声音，主动求变。虽然居者有其屋不太可能发生，但是我相信政府和财阀是会让基尼系数下降到社会稳定的范围，这些问题都将会过去。

我们能从这次危机中得到什么呢。

这次事件发生后，很多个股都跌得很厉害，特别是零售类等民生相关的股票。比如嘉欣最心疼的医思医疗和必瘦站，这两家公司经营业绩不错，服务好，毛利率高，虽然今年业绩增速都很快，但是股价都出现了不同程度的下跌。短期内，这些公司的业绩也许会受到影响，但是随着风波过去，市民们还是要生活要消费的，这些公司的业绩必定会变得更好。

现在去布局一些绩优潜力股，是不是可能是一个好机会呢。

香港巨富刘銮雄曾经说过，追高必死，这也是香港富豪的智慧。包括李嘉诚、李兆基在内的香港富豪，都是抄底高手。

他们的财富，其实都是通过一次又一次的抄底积累的。

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