卖盘2年后，万达现在怎么样了？

近日，有消息显示万达地产的大股东已于8月30日从万达集团变更为深圳迪迅实业有限公司，后者为注册于香港的万达百货集团全资子公司。二股东则仍为7月31日引入的泰富（香港）投资有限公司。

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除了股东方面变更，万达地产同时还扩大了注册资本，这一连串的动作都隐约在为其海外上市做准备。

两年前，万达地产从港股私有化，现在2年过去了，万达过得怎么样了呢？

盛世

2017年年中，是万达最巅峰的时刻。

那时候的王健林刚蝉联了2015年和2016年的中国首富，万达当时的产业包括商业地产、体育、文化旅游、影视院线，旗下有200多个万达广场、十几个万达城、80家五星酒店，产业遍布欧洲、北美、澳大利亚，是一个庞大的商业帝国。

当时，王健林的姿态非常高调，频频亮相综艺、访谈，各种惊人语录层出不穷，在海外也是买买买的节奏。

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在2013年到2015年底三年间，万达买遍全球，从美国AMC影院、澳大利亚电影运营商Hoyts，到豪华游艇制造商、五星级酒店，再到西甲劲旅马德里竞技，万达在全球十多个国家投资，投资额超过150亿美元，其中在美国一个国家就投了100亿美元。

但是从17年7月份开始，万达突然甩卖旗下资产，一次性将13个文旅项目和77个高端酒店卖给融创和富力，回笼700-800亿元资金。

被卖出的资产中，13个文旅项目是王健林一直亲自站台，他曾经拿着这些项目喊话"要让迪士尼20年不能盈利"。这些项目的拿地、规划、设计、铺底资金、前期施工都已经完成，有四五个项目已经开始卖房，却在开始数钱工作之时被低价贱卖。

另外，项目中卖给富力的77个高端酒店，价值大概在300-400亿元之间，没有负债，每年现金流非常稳定，但是成交价只有199亿元，相当于6折出售。

网上一片哗然，大家对首富的画风转变非常不解：一个月前还在买买买，怎么突然就卖卖卖了？

不久，一篇名为《王健林的滑铁卢》的文章悄悄在网上流传。

文中提到，万达的变故来源于马来西亚大马城项目。大马城是中国一个野心勃勃的高铁网络计划的神经中枢，这个高铁计划总投资额将达到1000亿人民币。央企中铁和马来西亚一家公司组成连营体，以196亿人民币收购吉隆坡地标大马城60%股权，几近将这个东南亚最大的基础项目设施拿下。

图片来源：网络  大马城项目效果图

就在交易接近完成之时，万达半路杀出，准备高价抢下该项目。

当年中国的外汇储备跌破了3万亿美元，而万达们还在海外使劲买买买。更重要的是，买的是影视体育这些虚的资产，而不是战略性的项目。最最重要的是，还要和央企抢项目，妨碍国家的战略布局，这就有点说不过去了。

很快，国务院下发了一份《汇报文件》，对万达的境外投资项目进行严格控制，关闭了万达海外投资的贷款通道。同时，万达的债券评级被下调，失去了融资渠道的万达只能变卖资产，收缩战线。

大马城项目没有抢下来，反而差点把万达丢掉了，王健林的野心怎么能和国家意志对抗呢。

2017年，万达的销售额被恒大、碧桂园、融创等昔日小弟甩得越来越远。

在港股市场上，万达商业曾经于2014年12月在港交所上市，资产包括万达广场、万达酒店、住宅以及部分文旅项目。然而上市不到一年，万达的股价即从最高位大跌了约50%。

由于股价过低，王健林高呼"其他项目投资我的朋友都赚钱了，唯独这个不赚钱"。军人出身的王健林动作也是雷厉风行，在16年9月，离上市不到两年的时间，将万达从香港私有化退市，并且承诺2年内在A股上市。

讽刺的是，就在2017年，港股通开启，同时房地产会计准则的变动，房地产的业绩迎来了戴维斯双击，恒大、融创等的股价一年内翻了四五倍。反观万达，国内对房地产的管控加大，房企上市遥遥无期，每年还有对当时帮助私有化的基金付高额的利息。

首富的这几步棋，下得是太任性了。

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上市之前难道没有评估过市场环境吗？还是那两年太顺利，迷失在媒体的吹捧之中呢？

蛰伏

2017年的"世纪大交易"之后，王健林和万达就很少再出现在新闻头条了，就连他的大公子王思聪也基本从微博上面消失。那么，这两年的时间里面，万达都在做什么呢？

首先是出售资产。

2018年的一年里，万达先后出售位于英国、澳大利亚、美国的数个地产项目，大举撤出了海外房地产市场，同时也卖出足球俱乐部马德里竞技17%的股份，全年收回现金627亿元人民币。2018年之后，万达海外的资产只剩下芝加哥万达大厦一项。

其次是巩固原有业务。

与海外资产的缩减相比，万达在国内的商业地产仍然在稳步发展。整个2018年，万达开业了49个万达广场，新增持有物业452万平方米。万达的服务业收入占总收入的75%，其中稳定增长预期的租金收入达328亿元，和房地产业务的强周期相比，这些商业地产的租金收入是稳定的，更能体现万达的造血能力。

最后是调整方向。

万达在2018年出售旗下互联网金融业务，缩减万达网科的规模，同时正式进军健康产业，未来将在成都、广州落地国际一流医院体系项目。

纵观2018年，万达没有像之前那样大张旗鼓的买买买，而是低调的做调整。一方面通过出售资产和巩固原有业务，源源不断的获取现金流，另一方面则调整发展方向，专注国内的健康、影视项目。就如一个武林高手，通过闭关修炼来不断增进自身的内力。

而2019年，就是这个武林高手出山的日子。

进入2019年，王健林密集会见了东北和中西部地区的省级政府官员，同时还在甘肃、辽宁、四川、广东等地大手笔投资。总投资额为2550亿元。

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4月份，王健林在甘肃签署战略合作协议，新增投资450亿，内容包括1个超大型文化旅游项目、5个万达广场、3个五星级酒店。

5月份，万达投资沈阳800亿，建设项目包括文化旅游项目、国际医院、国际学校和5个万达广场。

同样在5月份，万达在广东潮州投资200亿，内容包括大型文化旅游项目、举办"潮人节"、打造以潮州文化为主题的世界级演艺项目。

6月份，万达与四川省政府续签战略合作协议，在已完成投资1600亿元的基础上，再投入1100亿建设3个文化旅游项目、顶级国际医院、国际体育赛事和20个万达广场。

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2019年上半年，万达重新回到以前那种"800亿投资惠州"、"600亿投资济南"的节奏，动不动就是几百个小目标。其投资的项目仍然围绕在商业地产、高级酒店、文化旅游项目上，同时在健康、国际教育领域进行尝试。

我们熟悉的万达又回来了，唯一的区别是，多了一分务实，少了诸如"清华北大，不如胆子大"的惊人语录。

万达的商业模式

王健林曾说过：“万达玩的是空手道，一分钱不出就能挣钱。“这句话听起来虽然膈应，但是也能大致反馈万达的商业模式。

房地产开发商的投资流程一般都是买地、盖房、出售。由于地价越来越贵，投资价格越来越高，所以开发商会向银行等融资渠道筹措资金进行开发。而大额贷款会带来大量的利息，所以房企会用最快的速度盖楼出售，从而回笼资金。慢慢地房地产行业就形成了高杠杆、高周转的模式，有些开发商甚至大部分资金都是向银行贷款。

万达的商业模式和这个类似，但是又有一点区别。王健林多年前就已经发现，房地产开发总有一天会到头的，所以一直以售养租，通过房地产买卖回笼现金流，同时保留商业地产出租。因此未来即使房地产开发到瓶颈，万达还会有源源不断的租金来发展其他产业。

但是商业地产的租金回报期比较长，所以又要高速发展又要保留商业地产，就更加需要高周转和高杠杆了。万达在军人出身的王健林的掌管下，执行力非常强，这也是他们快速扩张的一个原因。

那么，高杠杆就成为了万达的命门。2017年正是由于银行停贷，万达出现了短期危机，不得不贱卖资产回笼资金。当时网上很多言论说万达要完，其实不然。只要万达的根基 -- 商业地产还在，万达每年就有几百亿源源不断的现金流，就能通过这些资金发展其他产业。

对于万达来说，2017年的事情只是其30年发展的一个小插曲，经过这两年的盘整，一切将会回到原来的样子，该买地买地，该投资投资。

只不过现在的万达，更加务实，更像其创业初期的样子了。

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