倒车接人的贝壳，还能上车吗？

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“丫丫港股圈”

今天，整个股市都在倒车接人，而我们要聊的股票 —— 贝壳，事实上已经停车接近3个月。

去年8月份，贝壳顶着无数光环登陆美股，背后资本包括腾讯、高瓴、软银，就连承销商都高盛、摩根士丹利这些顶级团队。

去年我也参与了贝壳打新，可惜第一天涨了60%就匆忙卖出股票，现在回头一看，自己还是太年轻。

上市之后，贝壳成为市场上的香饽饽，机构争相配置，股价较发行当日价格又涨了一倍。根据后来的13F文件，知名投资机构Baillie Gifford、Ark Invest、景林都在贝壳上建了仓位。

不过，自从11月16日发了第一份财报之后，贝壳开始横盘，足足横了3个月，那么市场到底在等什么？现在的贝壳可以介入吗？

横盘可能原因

贝壳的涨势中断是从第一份财报开始的。

去年11月16日，贝壳发布了第一份财报后，股价随之由涨转跌，原因并不是财报数据不好，而是贝壳又要增发股票募资。

财报披露当日，贝壳同时披露了一份定增方案，以每股不超过72.51美元的价格，增发1.22亿股，最大募集资金规模将达到29.52亿美元。

这个规模甚至超过了8月份的IPO募资额 —— 23.15亿美元。

定增披露后，贝壳的股价开始在58美元 - 72美元之间徘徊，一直无法突破定增价，我猜测市场还是对这笔定增有疑问。

从财报上来看，贝壳并不缺钱。账上光是现金就有380亿人民币，再加上短期投资，现金等价物大概有600亿。

贝壳不缺钱，却又接连大额募资，难道是在耍财技？我认为大概率不是。

首先从历史上来看，左晖是非常会用钱的人。

贝壳的竞争对手，中原地产主席施永青就曾经说过，他自己5000元起步，一个一个铺面发家，但是贝壳不一样，一开始就先融资，用最快的速度扩张，和普通中介是完全不同的物种。

贝壳自2018年上线以来，就获得软银、红杉、腾讯、高瓴等顶级机构超过数十亿美元的注资。短短几年，公司服务经纪店面数从15000上升到接近45000家，服务经纪人高达47万名，并拓展出德祐这样的加盟体系。

所以这次增发，我认为不但不是坏事情，反而有可能是贝壳在憋大招，为未来的扩张做准备。

而且，成长型公司趁市场环境好的时候多要钱，总好过以后公司需要钱的时候要不到。

多变的政策环境

除了募资问题，在贝壳发布财报后的几个月里面，中国的房地产市场也出现了不少变化。

去年9月份，国家出台三道红线政策，限制开发商的债务水平；今年以来，全国各地出台的房地产调控政策更是累计高达60余次，其中包括国际著名高房价城市 —— 深圳的限价政策。

数据来源：网络，深圳所有房产价格都不显示

种种的政策，都显示了政府房住不炒的决心，短期内政策是不可能放松了。

那么这些政策对贝壳是否有影响呢？

我认为应该分两部分来看。三道红线逼迫房地产开发商加速去化，反而有利贝壳。一直以来贝壳的流量和庞大的用户群体，都是开发商无法舍弃的去化渠道，贝壳平台迅猛的一手房销售数据可以说明这点。

而二手房的相关政策，比如说深圳、上海这些房价过热地区的限价，则有较大概率给贝壳的短期业绩带来冲击。

一旦限价之后，买卖双方将进入一个博弈的阶段，价格太便宜了，房东也许就不卖了，最后可能房价没跌，成交量跌了。

目前从数据来看，十大城市商品房成交套数，在三道红线和各地政策出台后，实际影响并不大。

更多的数据，也许要等到贝壳下个季度的报表出来之后，才会更加清晰。

估值

除了前面说的两个因素，影响贝壳股价继续上涨的，也许还有一个重要因素：涨得实在太多了。

按照20美元/ADS的发行价，贝壳在上市短短3个月左右的时间里，上涨了两倍多，最高价高达79美元。

短期内涨这么多，回调消化下估值是正常的。但是就估值来说，目前的贝壳贵吗？

从绝对值来说，贝壳是挺贵的。成立两年的贝壳市值高达5300亿人民币，而万科+保利市值才5200亿左右。

不过和互联网的兄弟对比，好像又不是那么贵。

2020年前9个月，贝壳收入478亿，同比增长50%，动态PS大概是8倍。

而美国中介同行Zillow，2020年总收入33.3亿美元，同比增长22%，PS为13倍。

再来横向对比一下，同样是大赛道、垄断的美团，其2020年截至9月底，收入为354亿人民币，同比增长28.8%。

从增速来看，美团貌似比不上贝壳，但是美团的PS高达22倍。

当然，跨市场比估值就是耍流氓，我们现在也不知道港股的定价权到底被谁夺走了。

只是，我们能不能遐想一下，假如贝壳回港二次上市...

结语

综合上述的分析，目前贝壳的股价被压制，有比较大的概率是短期的市场情绪导致，无论是政策，还是估值，似乎对于贝壳的影响，并不大。

而且目前的贝壳还在高速成长，无论是独家打造的ACN经纪人网络，还是德佑品牌加盟店，贝壳在一点点改造房产中介行业。

另外一方面，中国的房地产市场，在全球放水情况下，也许还是有爆发力的。

数据来源：网络，未经证实

市场对于贝壳仍然是非常认可，根据最新一期13F文件，景林、Ark、BG这些长线基金，仍然在继续增持贝壳。

趁着贝壳股价横盘估值消化，我们应该更多关注：

ACN这套模式是不是中国房地产中介行业的终极模式？

贝壳能占领多少市场份额？

天猫、京东是否会对中介行业带来冲击？

我有预感，贝壳对中介行业的颠覆，将是一个很精彩的故事，让我们一起期待它的下一份财报。

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