回到IPO价的金科服务还有机会吗?

2021年8月18号晚，物管行业西南区域龙头金科服务（9666.hk）发布中报业绩报告。

截止2021年6月低，金科服务实现收入及净利润分别为25.851亿人民币、5.42亿人民币，分别同比增长率88.8%、79.1%。

若不计入汇率亏损的5000万人民币，净利润实际接近6亿人民币。

整体业绩亮眼，实际盈喜轻快超之前盈喜公告增速约10%，净利润略超预期，应收款、现金流改善明显，一扫过去年报颓势。

若根据公司过往给出的2021年-2022年对应的11亿、16亿人民币利润指引，目前股价对应的22年PE不到20倍；

中报业绩出来后，部分外资券商因业绩超预期上升盈利预测。

另一方面，从各地产政策推出，地产大概率利空出尽，此外物管行业市场大，也涉及民生，龙头市占率不到5%，不存在垄断的可能性，政策管控概率低。

外拓略超预期，增值服务爆发

截止2021年上半年，金科服务完成26各省市，166个城市的全国化布局，住宅及非住宅项目分别为496个、292个。

公司基础物管收入约为13.1亿元，同比增长约41.62%，占营收比为51%，毛利率为28.4%，增加0.6%。

基础物管收入的快速增长及毛利率上升与新增在管面积略超预期，物管单价整体提升、人均效能增加有着密切关系。

金科服务合约及在管面积分别为3.15亿方、1.87亿方，其中新增合约、在管面积分别约3800万方、3100万方，来自第三方占比分别为73%、68%。

在竞争激烈的物管第三方市场，公司上半年总合约、在管面积第三方占比持续提升，外拓面积略超预期，外拓护城河优势进一步体现。

公司上半年新增外拓面积超过2000万方，公司董事长在业绩会上表明，根据铺排进度下半年外拓面价大概率超过上半年规模，且会持续扩大这个数字。

回顾年初业绩会公司给出的2021年外拓面积指引约4000万方，结合上半年外拓状况及董事长的回答，意味金科服务全年外拓面积大概率超预期。

在收并购方面，虽上半年公司新增收并购面积仅385万方，离全年2000万方指引尚有较大距离，公司强调注重项目质量，不盲目追求收并购。

目前立项、参与深度尽调标的超过2.7亿平米，其中超过1000万平米的标的超过10个，并购以纯住宅物业为主。

结合公司持有现金约70亿人民币，要完成收并购指引并不难。

在管面积规模稳步增长的同时，在管项目的物业管理费用也呈上升趋势。

母公司项目的物业费平均单价为2.57元/平方米，较2020年的2.39元/平方米提升了7.5%，其中外拓项目平均物业费单价从去年 1.66 元提升到今年的 1.87，涨幅约12%。

在管项目顺利涨价与业主满意度不无关系。业务综合满意度连续9年超过90%，这似乎说明公司至今仍保持客户至上，坚守初心的服务理念。

公司在2016年开始倡导人力智能化，持续加大对智慧科技的投入。

经过数年的发展已开始展现成效，人力成本占比从2017年的61%下降至2021年上半年的47%，人均能效从2017年的1.99万元/人上升至4.3万元/人。

公司在管项目数量不断攀升，项目质量高，如何变现优质流量，成为提高估值的关键。

金科服务围绕业主“衣食住育游等个性化需求，建立了一套全生命周期的增值服务体系。

服务+生态战略模式是增值服务发展的关键。

公司2021年上半年增值服务业务收入增长显著，实现收入6.5亿元，同比增长419%，占营收比重升至25.2%。

旅居综合、园区经营、家庭生活业务分别实现营收为2.65亿元、2.05亿元、1.32亿元。

旅游服务是公司着力打造的10亿元级别赛道的重点方向，金科服务是物业行业唯一1家全牌照旅游服务企业，运营近10年。

在上半年疫情反复的情况下取得了爆发式增长。

公司预计三年内旅游业务收入未来数年将呈倍级增长，明确旅游业务发展规划如下：

第一阶段：整合西南区域和全国旅游目的地资源，叠加客群、票务等优势，打造更好的产品。

第二阶段：强调国内游、国际游产业链打造和资源协同。疫情减弱后，出入境业务将快速增长。

第三阶段：未来在前期优势基础上，将持续整合海内外旅游目的地资源（景区、购物、酒店），丰富旅游产品。预期2-3年内成为西南第一，全国领先旅游综合服务商。

未来1-2年整合金科服务在科技方面的流量和优势，通过科技赋能，实现线上+线下渠道打通，打造线上增值服务平台，实现社区增值服务多赛道深度协同发展。

协调发展的基础上，公司新设本地生活服务，切入团餐业务，公司董事长亲抓该赛道，通过自建团队+与区域龙头企业整合的方式共同推动团餐业务发展。

公司认为团餐与物业政企服务高度协同，产业园、医院以及学校以及进入团餐物业转化应该会有非常好的效果。

预计今年团餐业务布局到大型政府和企业项目超过40个，物业转换超过15个，营收超1亿元。

复盘走势

截止2021年8月20日，金科服务收盘价为44.45港元/股，金科服务年初至今的走势为-28.07%。若从2月22日股价最高位89.2港元计。基近腰斩。

结合业绩出来后现价对应估值，相比同行，无疑是十分低估。

回顾过去大半年的走势对应的情况。

春节后（2月底-3月）10年美债价格上涨，科网股泡沫刺破带动市场集体回调；

3月底-4月，公司年报披露及业绩会（3月24-25日）提及五年十倍的发展规划，股价在众多物管公司里面反弹较小，不难理解过去股价涨幅提前透支业绩预期，所以一旦不及预期或预期中，就很易下跌，反弹弱。

2020年年报后的应收款、经营现金流、新增外拓面积存在暇疵。

这一次的2021年中期报告，外拓面积略超预期外，应收款、经营现金流改善十分明显。

这正是过往公司股价提前被透支的核心逻辑。凸显公司市场竞争力强，业绩水分低，对母公司依赖少。

5月初-7月初，中概股暴跌，中概仓位较多的雪狐选择清仓式卖出金科服务，此前作为基石的雪狐在金科服务上市后陆续高位增持，最高时持股占比超12%。

持股比例大，此后减持速度快，力度大。

所以金科服务股价不可避免的在物管板块集体反弹时逆市下跌。

从股权角度看，为什么金科服务属于赔率高风险低。

结合目前大盘行情看，由内外资坚定出逃引发的恒生指数大跌，那么在选股的逻辑上既要避免政策受害股，也需注意外资拥有定价权的股票。

在众多的物管股上，如今的金科服务完全是由内资定价，基本上没外资什么事。

坚定多头的南下资金自金科服务纳入港股通后大部分时间都是净买入，截止2021年8月19日，共持股19.82%。

此外，金科服务母公司金科地产的实控人在7月27-30日共增持102400股，占比约0.067%

目前金科服务在外流通股市值约67.94亿港元，占比约23.41%。减去坚定多头南下资金及金科地产实控人占比后的在外流通股占比约3.52%，流通股极低。

此外，公司申请已获批，占比76.59%，这部为母公司金科地产及金科服务的员工持股平台共同持有，从多方面的信息及渠道可了解，这部分无减持计划。

最后我们在看看基石。以2020年年报为例子，各基石持股不足5%，持股分散，减持无需披露。

结合南下资金持股比例可存在两种可能性的逻辑推理，一是基石减持后南下资金吃货至19.82%，在外流通股约3.52%。

第二种可能是一方面亏损着的机构锁仓，另一方面是部分基石并无减持继续以原席位持有，或部分基本持仓席位转入港股通席位，据了解有众多基石并没有减持，那么意味公司在外的流通股实际上是远小于3.52%。

南下资金自高位一路吃货至今亏损不少也仍在买入，此时已是港股市场风雨交加之际，换个角度看，人家为何坚定看好，当公司中报业绩出来后，有点恍然大悟。

此外，从做空的角度可反映出公司具备反弹的条件。

截止8月2日，借票做空尚未平仓的股数约408.06万股，金额约1.8亿港元。约占在外流通股比重为2.66%。在等于或小于3.52%的流通股上，大部分被借出做空。

从中报可知，金科服务现持有货币现金近70亿人民币，公司若有市值管理想法，回购即可给投资者信心并能迫使回补。

结束语

公司上市将近一年，回顾上市之际，彼时物管板块大幅回调，各物管公司遭获利盘减持，风格霎时切换，行业遇冷。

在此背景下，公司以44.7港元/股发行上市，各大基金入股成为基石，除雪狐清仓式减持外。其余基石仍有不少仓位。

跌至破发价的金科服务并非经营层面所致，相反，21年上半年的中报整体经营情况优于2020年年报。

外拓保持优势，增值服务开始大幅贡献业绩，对母公司依赖低，现金流、应收帐款明显好转，皆凸显公司业绩水分低，极具市场竞争力。

从多方面角度可判断，股价过去下跌更多是交易因素，非基本面之罪。

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