暴雷的地产才是香饽饽？

近期全国各地政策暖风不断，比如降低首付比例或降低利息，还有放开限购等政策。

利好消息不断来临时，沉寂了许久的房地产板块迎来大爆发，仅用了一个月的时间，房地产板块的涨幅达到17%，创下近4年来的新高。

但这次房地产的炒作逻辑让许多投资者都表示看不懂，又出了一个词来形容目前的房地产板块，走的是一个“困境反转”，基本面越差的反而越遭到大资金炒作。

虽然政策不断来临，但房地产行业的基本面真的改善了吗？

相反，房地产的基本面反而越来越弱，近两年来房企暴雷不断，曾经风光一时的许老板还在打折卖房还债，预售房和恒驰一个都没憋出来。

在港股，3月31日，正是年报最后披露的期限日，但国内多家房企年报“难产”发不出来，有的是拿疫情当挡箭牌，有的是财务人员更换问题，以下多家房企都在4月1号停牌。

一、A股的独有现象

在去年恒大暴雷过后，国内多家房企都频频出事，在这周港股房企年报难产时，A股的阳光城也暴雷了。

作为福建房地产龙头之一的阳光城，近年来，基本面不断恶化。

阳光城因为资金链断裂，已经发生了多起债务违约事件，违约的金额高达数十亿，导致阳光城两年股价暴跌75%。

在3月28日阳光城发布公告称，因公司流动性出现阶段性紧张，未能按期支付境外债券利息。

这消息一出，无疑是给糟糕至极的基本面雪上加霜了，但阳光城反而走出了“魔幻”般的8天7板行情。

光看这一轮房地产大涨的还以为是政策推动售房有所增量开启的，但与正常的投资逻辑来说并不是。

从主力资金的流向来看，爆雷房企被“偏爱”，阳光城、泰禾集团、华夏幸福等都纷纷收获大涨，主力资金并不喜欢业绩稳定的个股，寻找的标的都是前期已经腰斩许多的房企。

那么A股这些热炒房地产的资金，最终房地产的结局会是如何？

目前在这轮房地产上涨的行情中，最大的逻辑就是：

机构看好国内房地产将逐步回暖，房地产回暖会是稳经济发展的重要一步，所以机构资金敢在这里大手笔的买入爆雷的房企，也有他们的道理。

但总的来说，目前房地产并不建议去追已涨很多的暴雷房企，追涨炒爆雷房企更多的是一个短期投机的机会，但想真正的稳步投资房地产，那么央企的地产值得关注。

二、港股房地产为何集体“难产”？

在这期间，可以看出A股跟港股的投资逻辑十分不同，一边是将暴雷房企当做香饽饽，而港股则是将公司关进小黑屋停牌。

4月1号，港股近30家房企因年报“难产”停牌的消息，近两年来，港股内地地产指数一度从最高位的8200点跌到最低2850点。

来源：富途

从最近房地产热潮中可以看出，A股投资者在进行投资时，投资风格相较于港股来说是偏激进的多，而港股的基本面因素更为重要。

虽然在港股爆雷后的房企也有遭到热炒的，但港股的投资风格不会跟A股资金一样激进，更多只是反弹一两天，之后股价继续走低，因为港股偏向于更看基本面来做价值投资。

来源：富途

在港股若基本面因素不足以支撑公司未来的发展预期时，投资者可以通过沽空来看空公司，这就是港股与A股较大区别的地方。

而在3月16日，六部委齐发声，密集对房地产业进行表态，体现了支持房地产行业健康发展的信号。

在会议的最后，相关负责人做了非常直接的总结：积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。这是对今年全年宏观市场，一次强有力的定调。

消息出后，港股房地产也强势反弹，但国内多家房企却撑不过4月份就停牌了。

主要原因是国内近两年楼市的销量情况并不好，导致目前多家房企发不出年报，但多家都拿财务人员甚至是疫情当做拖延年报的原因，或许是年报过于难堪吧。

近两年来，我国二手房的挂牌情况，以杭州为首等二线城市库存都已超过数10万套，一二线城市都出现了供不应求的情况。

可以看出二线城市的二手房去库存压力比一线城市要大，这些地方库存的堆积，导致了房企销量不足预期。

来源：雪球

而从最新的数据可以看出，目前较大规模的地产企业，2022年1月至3月的权益金额，所有房企与去年同期的同比增长都是负增长，而今年3月的增长更是惨况，近两年来的房企是真的不好混，可以想象业绩报有多不堪。

来源：雪球

近日，房地产税改革试点问题有关负责人表示，房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

延迟试点透露出什么信号？

最近的所有政策，都是为了稳经济发展服务。

3月16日国务院金融委专题会议中，提出了三个值得留意的点：

1.积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策；

2.凡是对资本市场产生重大影响的政策，应事先与金融管理部门协调，保持政策预期的稳定和一致性；

3.国务院金融委将根据党中央、国务院的要求，加大协调和沟通力度，必要时进行问责。

说明以后的政策更多的是推动行业的发展，更重视市场的健康稳定迈步。

三、结语

总的来说，税改试点的延迟加上目前各地暖风频吹，可以看出房地产正在回暖的路上。

有了稳房地产发展从而促进经济发展的底层逻辑，在目前反复震荡的A股及港股中，不妨将目光放到房地产板块内，有机会跟着大逻辑蹭上一波地产回暖的红利。

而目前A股的投机炒作暴雷房企并不建议去参与，与其参与高风险及暴雷的企业，为何不选择稳健发展的房企，拥有良好的基本面搭配健康的政策面，增益叠加，前景并不差。

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