【张文博专栏-原创首发】从otms到园区运营：生态第一

前言：自08年金融危机开始，物流产业首次进入高层的视线，引起政府重视。后面因电子商务产业发展而快速崛起的快递业率先引爆了整个物流行业，各类扶持政策开始向物流全行业覆盖。物流园做为物流产业中重要的节点，特别受政府和资本重视。物流园区这几年高烧不退，政府一推动，企业就激动。同样是土地开发，以前看房地产赚的盆满钵满，做商业地产的也是风光无限。这场盛宴终于轮到苦哈哈的物流业，于是各地开始争先恐后的拿地建园疯狂建设。企业一激动，共需就过剩。房地产过剩没关系，能卖掉就可以安全上岸；商业地产过剩也相对安全，通过逆势营销，使得投资客接盘也是有全身而退的机会。物流园过剩怎么办？在不能通过销售回笼资金的情况下，要么打通资本市场渠道走资产证券化之路，要么就实实在在的做好运营。

园区运营的早期阶段是物业出租。出租率及空置率是考评园区运营水平的重要指标。过去乃至今天的确还有园区依然可以靠着物业出租的模式，赚着大钱。但是未来，这种传统运营模式的园区基本是可遇不可求。园区企业买地自建的重资产开发模式对园区的盈利模式提出了更高的要求，依托传统物业出租模式已经无法承载更多的现金流负荷，通过运营服务提升载体价值是未来园区运营的主攻方向。

现在流行跨界学习，地产老大的万科都主动去小米公司、海尔公司学习，那么我们带着“什么是园区运营的核心”的问题也到其他优秀公司去寻找答案思路。

2014年的某夜与物流沙龙的联合创始人潘永刚博士畅聊物流行业的新模式，潘博士推荐我去看看otms这家企业，这家的商业逻辑与当时众多的车货匹配、运力管理等app都不同，选择的业务视角很特别。 我很好奇这是一种什么样的模式， 我很关心它的内在逻辑关系是否成立。 有关otms的相关资料大家可以去网上查，在此不多做介绍。有兴趣的也可以直接找otms的段总交流，很儒雅的一位技术IT男哦。

Otms的本质是什么？我个人认为是一种基于强业务关系的小生态。是一个开放协同的运输闭环生态体系。

• 1、锁定客群资源：以现实运输业务链的参与各方为目标客群，从货主、承运商、分包商、司机到收货人全部锁定。以整个运输业务链为生态目标，覆盖所有关联群体。

• 2、全连接（基于业务链的闭环协同信息互联服务）：传统运输业务链属于单线联系，分包链条越长，效率越低，管理成本也就越高，服务及体验就越差。通过otms这个路由平台为运输业务链上的不同群体根据不同的管理需求提供细分群体服务，同时又能协同进行链路的信息交换。

• 3、刚性服务产品化（基于链路闭环的多样化产品服务）：围绕运输业务链条，为货主或物流公司提供tms系统工具同时集成财务管理与kpi报告，为司机开发了“卡卡”app工具，具有接收订单、：不同运输阶段的追踪反馈、GPS定位，地图导航、电子围栏、电子回单运输过程的在途综合管理服务功能，为终端客户提供了“到哪了”app，以此实现订单配送全程可视化。通过链路上不同角色的协同工作，提升运输效率及透明度，提升客户的体验感。

Otms给自己定位是社区型的tms，抓住运输业务链的源头，以服务业务链，提升业务链效率为中心原则，通过天然的业务链强粘性关系植入服务产品。通过运输业务链的小生态，构建产品价值，没有破坏原有基础利益规则，从逻辑上来讲是合理的、成立的。远比号称重塑交易链条的平台更容易存活下来，更有生命力。

园区运营亦然

未来园区运营的本质即构建园区生态，服务园区生态。园区的生态系统有很多种，有仓储型生态系统、运力信息型生态系统、零担专线型生态系统、冷链型生态系统、危化型生态系统等等。每种类型又可以衍生出许多分支生态系统。

园区生态的核心

个人认为园区生态的核心有二个：一是连接，二是发生紧密的两性关系。只有连接，而缺少紧密的两性关系，客户粘性就会变弱，随时可以与客户失联，就如仓储园区，招商客户进园，与客户仅仅是房东（情人）的关系，随时可以移情别恋。只有发生更深入的两性关系（结婚），才能分享到更多的收益（共同收益主张）。

• 1、连接

连接谁？何时连接？如何连接？是三个关键问题。（本文不回答，自己琢磨）连接有两个层次：第一个是连接载体：实体场地+互联网/移动互联网。第二个是连接群体。一个健康的仓储园区生态体系是由多个不同的客户群体构成，例如园区物业连接第三方物流企业或企业客户，园区互联网信息系统连接银行，同时还要有与之相匹配的运营环境（三方签署的仓单质押监管协议等等），这样仓储园区才能玩的转，玩的有价值。如果没办法与目标客户群体有效连接，就很难再去谈及后期的运营，所以有效连接是园区运营的基础。

• 2、发生紧密的两性关系

为什么一定要发生紧密两性关系呢？一切为了粘性，正如前面讲的只有连接也不行，万一失联了怎么办？那是会影响出租率的，土豪会很生气的，万一让你到处去看看不就麻烦了嘛。那么什么样的两性关系才是最好的呢，个人认为一定要来软的，一定是要自愿的。如果一个运力信息型的生态园区非要逼黄牛群体使用看似先进的触摸交易机（当然如果是作秀那就另说），那么市场会很狠狠的给你一个教训： “钱白花了”。不单要两情相悦，而且还要尽量避免侵占对方的隐私空间，也就是不以破坏行业秩序为前提的各取所需。如何让生态系统内的群体主动与园区发生关系不单考验园区的经验与实力，更需要园区智慧。

又到了2000字，可能写的有点抽象，相信真正主持过园区开发的朋友可以看得懂。如果能对从事园区开发及运营的朋友有一些启发，有一些帮助，那就达到目的了。希望我的12年物流+地产实操开发经验可以帮到一些朋友。欢迎园区朋友找我探讨交流。

作者简介：张文博。园区价值发现者，专注物流地产开发实践12年，联系方式微信号：hkdc0755

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