对于购物中心与零售业态来说，商品与环境的“同质化”是基于市场发展普遍存在的问题，同时也是商业竞争高度发展下的必然趋势。
在北京、上海、深圳等一线城市，通常商家考虑到店铺规模和条件，设定商圈辐射范围以及商圈内的目标客户，形成相应定位。
在同一城市区域往往也会出现同一定位、主题与业态的商业项目，这其实是正常现象。事实上，像上海淮海路与徐家汇也存在定位相同的购物中心，即便在上海南京路上多规划几个高档定位的商业也实属正常。
真正的问题不在于“同质化”本身，而是在于同一商圈、定位与主题的同一业态“过密化”问题。
说到最根本的原因，虽然每个商业项目在前期定位与规划上都有着不同的定位主题，但往往在落地阶段，过于相似的商品规划与布局，实质上是无法拉开与竞争项目之间的距离，从而形成真正的差异化。即便有的商业项目在定位与主题是具备差异化条件的，但从消费者角度来看，往往它们都是大同小异的。
那么，在这种过密的情况下，如何打造具有竞争力的项目呢？从项目定位，主题与商品规范层面考虑的话，可以归纳为以下两种做法：■ 细化设定目标客户后，对目标客户所希望的各种生活方式进行有机规划因为在同一个年龄段和同样收入带的群体，也存在着不同的生活方式，所以不能仅根据客户的收入和年龄来划分目标客群。那怎样才能更为细致地设定目标客户呢？那就是将追求相同生活方式的群体设定为目标客户。
通常来说，由于小范围的目标客户群的扩展性可能很小。但是，如果能够满足小范围目标客户群体的需求，就可以更加容易地吸纳其他客户群体，这种吸纳也是一种竞争优势。
两个典型的案例：日本代官山T-SITE面向的是退休人群，而湘南T-SITE则是面向年轻家庭客群。虽然两个项目都提供面向目标客户的休闲生活方式，但由于项目的差异化定位，也吸引了许多其他客户群体到访。■ 面对不同客群且多样化的生活方式，选择满足客户的同种需求和同种生活方式
广泛掌握年龄段和收入带的标准，寻找他们共同的生活方式，规划商品和环境。再从众多的生活方式中，寻找同种生活方式的客户群体，并适当配置不同层次，不同水平的商品规划。如果能够避免客户之间发生冲突，并有机地连接融合，那么它将成为所有客户群体都喜爱的，并且具有明确主题的商业设施。像韩国的STARFIELD购物中心、日本的AEON MALL，等是很好的商业案例。
另外，特别是这两种方法都不应当是单纯的商品集合，应根据各个目标客群进行商品编辑化。而“编辑卖场”的意思是指：根据目标顾客要求的生活方式，在特定主题下选择商品后并组成的卖场。这是应对当前追求多样性和稀缺性，注重个性和感性的消费文化。
只有该卖场才有客户想要的展示生活方式的主题，并根据主题提出品牌和产品，发挥享受新体验和文化的空间作用，吸引消费者。换句话说，它应该成为一个能让让费者寻找它的价值取向的目的地。现在零售业态需要做到的不仅仅是等待顾客来消费，而应该赋予顾客为了满足自身价值而选择的目的地。
对于尽管在规模上处于劣势，但相对于成功的商业项目来说，它们究竟是如何通过“编辑的细分”来做项目定位和主题的呢? ？特别是对于同一客户阶层的两个商业项目来说，如何找出细分客户的生活方式呢？案例学习
NEWOMAN VS KITTE
Part1
项目的基础对比
■ 项目概要对比
两个项目的目标客户虽然相同，但是主题确不一样，不同主题下的商品规划也截然不同，就连到访目的也不甚相同。
NEWOMAN与日本新宿站相连，是一个与地铁内部以及外部通道(2处)无缝连接的综合购物中心。
不是一个区域内集中，火车站内部和外部，外部也分散的布局A：新宿火车站内部，B/C：新宿火车站外部
通过出入口处的艺术橱窗(ARTWALL)和陈列(DISPLAY)，NEWOMAN成功地向女性目标顾客展示并传达了概念与信息，给人留下了非常深刻的印象。
此外，场内品牌的选择也遵循项目的核心理念。从地下1层到7层入驻的业态品类涵盖：时尚、美容、生活方式、咖啡&餐饮、美食、生活便利设施等六大类，一同构成了以"高级时尚"和"编辑店"为主且来源于日本及海外的人气品牌。
1层是来自California的咖啡店「blue bottle/蓝瓶」和以"大米"为主题表现生活方式的「AKOMEYA」以及高品质护肤品牌「Aesop」。这些具备高知名度的品牌，对东京的消费者以及旅游客群有着强吸引力，通常会被作为会面场所以及旅游打卡点。
2-5层是NEWOMAN选定的多种多样的时尚、咖啡厅、美容、生活方式品牌入驻。空间的概念是根据NEWOMAN当时提出的生活方式主题，逐渐进行室内装饰。特别是用现代的感性表现了都市女性谁都想拥有的“小秘密庭院”的氛围。
站内和站外单独/FOOD HALL 品牌展示/ 火车站外部FOOD HALL和餐饮
（2）新宿为日常人员提供的便利空间和同时提供高端服务的奢华空间
5层以上只能比1层,2层低一些。所以这里既是享受个人生活方式的私人空间，也是为出入新宿站的人们准备的生活便利设施。NEWOMAN利用与新宿站相连的空间这一优势，为上下班上班族或学生提供必需的设施——妇科，包括儿科在内的诊所、药店、保育院，在购物的同时可以方便就诊。
（3）专为我准备的私人奢华空间"美容和美容,保健"
专为顾客准备的私人空间有美甲店,美发店和奢华保健品牌「BODY STYLE THE TOKYO」，可塑造身心,稳定身心。屋顶庭院是与「Sorandofarm」合作，并以会员制运营为模式的市中心农场，在屋顶上种上可出租的田地，用于种植蔬菜。NEWOMAN将屋顶花园的活动称为高级生活方式。考虑到上班族上下班时间，屋顶庭院从凌晨开放到深夜。
（4）人和文化聚集的新宿，Creator和创造力交叉的新宿
新宿是东京的人、物、文化交错相连的中心地区。因此，利用这个空间连接日本和全世界创意力，重新设定创意性聚集的场所，开创了以“JAPAN CREATIVE TERMINAL”为概念的“LUMINE 0”项目。“LUMINE 0”的空间无论从时尚、设计、美术、工艺、饮食、娱乐等方面俩说，都与消费者的生活方式相关，展现令人瞩目的视觉内容。是一个即可演出，也可以对外展示综合文化的空间。既可举办大型展览，也可在NEWOMAN举办日常性的策划活动。
NEWOMAN以“为了女性们提供帅气的生活方式”为传播宗旨。在每个季节，每个季度都以较快的时机，提出符合定位的生活方式主题，重新确定新概念(Concept Image)与品牌。
同时与艺术家合作，将主题通过空间进行展示(Windows Display)。另外还将故事内容在YouTube、Instagram以及Facebook等社交平台进行广泛传播。NEWOMAN的官网还提供合作的艺术家们的信息和网站，可谓与艺术资源“相互生息”。
EX：2018 SS vol. 2 "享受新的相遇时机"
春天是新的开始、见面、交流的一个时期；是企业伙伴们晋级跳槽，又或者是孩子们升学的一个时期，同样也是各种活动和庆典开始的时候。当人们在面临是艰难的过度时期，希望正在努力生活的女性不要害怕，要相信与支持自己，并享受这个过程。
展出了皮革制品。皮革是随着时间的推移而变化的材料，皮革制品随着时间的推移其气度也越来越深，也随着使用的人而变得熟悉。在WINDOW展示了从皮革变成一个商品的过程，皮革作坊在京都与使用天然染料处理皮革的「sukudo」合作。
KITTE是一家复合型的购物中心，地处东京站隔壁，交通便利。
（1）KITTE成功的理由大致上可被归纳成以下两个方面：
KITTE这个词在日语中便是邮票的意思，此外在日语中还包含了“欢迎光临”的意思。这座大楼的命名也来自于其承载的历史。如今在商场内还可以参观曾经的邮政局长办公室，并且购买特色纪念品或明信片。
KITTE MARUNOUCHI(上) 博多(HAKATA)店 (左), 名古屋(NAGOYA)店(右)
目前，KITTE在日本共拥有3家分店，包括东京MARUNOUCHI店(2013年3月开业)、博多店HAKATA(2016年4月开业)，以及名古屋店NAGOYA(2016年6月开业)。KITTE MARUNOUCHI的所在地本来是1931年建成的日本最大规模的邮局，是蕴含历史和传统的空间。但是，随着急速进行的数字化，邮政的人气大幅下降，来邮局的人越来越少。邮局的收益也自然而然地减少了。
过去虽然是邮局，但作为城市再生事业的一环，在日本“重新诞生的空间”这一说法传开后，很多好奇的顾客蜂拥而至。
查看KITTE各分店内部，可以发现几乎没有大型连锁店。一般购物中心常见的SPA品牌或咖啡连锁店在这里也很难找到。取而代之的都是小商小贩店铺。
而且为了“优待继承传统的人”，制定了先让出购物中心重要位置的政策。也许正因为如此，去KITTE的话，有很多销售日本各地传统的品牌。顾客提供寻找现代设计与传统相结合的店铺的乐趣。
第一，进入里面没有一根承重立柱。通到6楼的空间感让人心情舒畅。在这个拓扑的空间里,隐藏着另一个现代的过去或过去式的现在。
原来作为中央邮局使用时，这个空间里立着密密麻麻的柱子。因为没有柱子就无法建造建筑。但是现在即使没有柱子也能支撑建筑，所以用空间感代替柱子填满了建筑。
为了展现空间,虽然拆除了柱子,但是没有抹去过去。在地板上形成六角形框架，留下柱子的痕迹。另外，因为在天花板上铁制的线条像拥抱过去一样。沿着柱子形状像装饰一样下垂。保存过去的场所性,表现当代装饰要素的干练方式。
第二，内外衔接。玻璃做隔墙使店铺内部开放，在里面也可以看到周边的外景。强调各店铺内购物可视外部的连结性。
2016年，KIITE迎来了东京大学的第二间博物馆——Intermedia Tech，是通过日本邮政株式会社和东京大学综合研究博物(UMUT)协同运营，其使命是通过学术的普及和启蒙,为社会做出贡献。
博物馆共两层，作为东京大学“对外开放”的博物馆，展品多聚焦于自然史和东京历史。展品主要东京大学在1877年，也就是明治十年开学后，积累的学术标本和研究资料，被称为“学术文化遗产”。其中包括鲸鱼、长颈鹿等大型动物骨骼标本与矿物标本。另外，装饰展品和柜子是实际在研究现场使用过的物品。
根据消费者“自己的趋向和喜好选择品牌和产品，设计自己的生活”的观念上，虽然两项目的主目标客户是城市生活的女性，但在细节上有很大差异：01 | NEWOMAN是抓城市上班的女性，而KITTE是城市生活的女性02 | NEWOMAN提案的是城市女性的新感觉生活，KITTE提案的是通过日本的审美感的统一，提供寻找现代生活的乐趣和好奇心。03 | 两个项目的主题定位做法与国内大多数项目不一样，不仅是环境，主要还是商品（TENANT）上的表现，先有明确的定位和主题，然后选择符合主题的品牌进行招商。04 | 就项目位置来看，KITTE比NEWOMAN整体商业气氛低，所以具有更强的目的性主题。| 合作 | 投稿 | 宣传 | 请加微信 13581840631中购联成立于2002 年 , 是中国成立最早的购物中心行业服务组织，拥有权威的会展、研究、培训、智库、传媒等多个行业领导性平台