开放式独栋街区 VS 场景式空间盒子，谁更有“钱”途？

放眼当下，商业玩法层出不穷、惊喜不断。

各种好逛好玩的开放式街区、小镇以及不断释放引流魔力的盒子像“雨后春笋”般出现在城市中。

不难发现，开放式街区在朝着品牌主题化、情景化进阶的道路上“越冲越勇”，盒子Mall也越来越注重“生活中心”的营造，场景愈发具有丰富性和突破性。

本期，我们就结合城市爆款案例，一同来看看为何开放式独栋街区和场景式空间盒子，在近几年甚至未来商业中的地位变得非比寻常？两者又有哪些特点和发展？

开放式独栋街区
正在释放巨大商业潜力

近年来，top地产商和“善变”消费者，对于独栋商业带来的新奇感、高回报以及开放式的街区游逛体验都日益重视和青睐。

为何“街区+独栋”商业模式受到了市场青睐？

简单而言，“街区+独栋”在以下多个维度上有着明显的优势与前景：

深受消费者的喜爱：从空间设计上来说，不论是何种形式的开放式商业形态，都在一定程度上打破传统盒子的封闭空间感，与盒子互补共同构建出完整的城市商业。

在商业氛围营造上也有着天然优势，户外空间多、通风性好、游逛体验强的“漫步式”消费场景，特别是在后疫情时代，更是消费者向往的游逛场所。

深受大牌品牌的青睐：相对于格子式的布局，独栋商业的昭示面更广，建筑立面和经营时间上更加自由灵活，独自运营性也更高，也有利于品牌量身打造、突显差异化。

不难发现，独栋建筑更容易营造独特感和品质感，具有同等定位的大品牌都对独栋式建筑爱不释手。 苹果在全世界范围不惜花费巨资，在每一座城市打造不同旗舰店，足以看出顶级大牌们对独栋商业的热爱与信心。

于开发商、运营商而言：作为目前来说为数不多的创新商业产品，“独栋式商业”处于商业地产中的“高端层”。同时，高起点投资回报和租金的增长表现十分显著。

在远洋集团业绩发布报告中，在开业第三年，太古里独栋租金收入就实现20%+的增长。大牌+独栋的超强组合，把商业区域的魅力和价值展现得淋漓尽致。

那些“街区+独栋”商业的优秀案例

在不断进化的商业大潮中，商业开拓者也在不断挖掘开放式街区的消费场景，其中有一些优秀的“街区+独栋”开发运营案例，能给到未来商业一些启示。

成都远洋太古里

成都远洋太古里，是川式建筑与零售商业设计结合的典范之作，建筑群风格统一，极具城市特色。

高颜值的独栋建筑，也是成都太古里十分明显的特征，在风格上彰显绝对品牌调性。

采用了低容积的街巷式布局，将购物空间分散在小型独栋与内院中，同时以连廊进行局部衔接，使得看似分散的空间布局在无形中凝成了一个整体。

北京太古里

三里屯太古里则是以时尚、潮流闻名遐迩，在酒吧文化和国际品牌的层面，可谓“如鱼得水”。其中，一些街头表演、时尚潮流秀等活动格调与独栋商业的高颜值相辅相成，构成了这里独有的文化氛围。

上海兴业太古汇

上海兴业太古汇，虽然没有那么多独栋，但它拥有全球最大的星巴克烘焙工坊独栋旗舰店，以一个巨无霸独栋在单个体量上“一招制胜”。

事实上，“街区+独栋”的特色商业文化在国外已相当成熟，如美国洛杉矶的The Grove、堪萨斯城的Country Club Plaza、英国牛津街OxfordStreet等国际知名街区，独栋旗舰店鳞次栉比。

而太古系为国内商业市场敲开了一扇门，同时像万科一类的头部企业，也敏锐捕捉到独栋商业，积极进行尝试。

场景式空间盒子“集中式MALL”未来方向

随着社交平台的丰富和新生代消费群体逐渐成为消费主力，人们不再满足于单一的购物体验，特别是对盒子商业的环境要求越来越高。

盒子MALL所面临的现状与困局？

在国内，很大一部分的购物中心都是以“大中庭加环绕式走廊”为基础的空间范式，这种形式“百Mall一面“，缺乏明显突破，同质化愈发严重。

相比开放街区，盒子集中Mall本身存在空间封闭、均质、高区难以到达、缺乏体验感等先天不足，也导致其逐步陷入困局。

为破局并争夺更多的“流量”，现阶段的盒子MALL也认识到要从空间场景的营造出发，打造一个更为吸睛、新奇、舒适的城市生活中心。 

空间场景式盒子的爆款案例：南翔印象城

去年火爆的网红项目--南翔印象城MEGA，就为盒子MALL破局困境提供了很好的借鉴。

南翔印象城MEGA的动线布局，是一个传统的8字形动线，在环形动线的端点处设置共享中庭，每个中庭使用不同主题，并通过“在地故事”串联起多个小主题Mall，使得消费者逛起来不再单调乏味。

同时，在环线上“见缝插针”式的营造了各种“微刺激”空间点，力求在已成型的空间里，通过室内设计元素，丰富消费者的视觉体验。

在垂直维度构建中，不论是主中庭的营造还是高区的营造，也都做到了活化客流死角的效果。

一般的盒子商场会给人封闭，空气不流通压抑等不良印象，而这里的3个不同主题的玻璃中庭玻璃中庭则被打造成了一个“超级独栋”，随时可以亲近自然。

南翔印象城这种涵盖空间的“广大”与版块内涵的“精细”的“Mall In Mall”模式，尤其适用于体量相对较大、没有自身特色的存量商业改造，破局招商难等问题。

多维度逻辑，构建集中式MALL的空间场景

对底层空间场景的构建，是集中式盒子MALL在整体设计与空间营造创新的“根基”。

同时在传统环线上构建的刺激点，可以避免商业空间同质，逛起来乏味的“尴尬”。

另外，盒子MALL要注意对于中高区、冷区吸引力的营造。

很多购物中心会在主中庭的高区进行主题性的软装或戏剧式场景营造，让消费者到高区购物体验充满惊喜的探索与发现。

屋顶空间，也需要进行多层递进式垂直引导。屋顶花园、儿童区域、运动跑道、绿植走廊等等，都是盘活屋顶空间不错的选择。

通过场景营造，让盒子MALL有了微度假般的休憩体验，打造“微度假”城市生活方式体验中心也渐渐成为购物中心转型的一个重要考虑方向。

写在最后

“与时俱进”，是购物中心发展的永恒主题，是保持购物中心最佳经营业绩和持续竞争优势的重要措施。

在未来商业的组织逻辑上，街区的串联式独栋商业和“集中式MALL”空间场景式盒子，在场景功能上优势互补，相辅相成，是城市建设更新不可或缺的两个方向，同时也是一个城市商业发展的两个重要趋势。

城市商业想要打造“人流发动机”，想要持续生存，关键是要了解消费者的需求和变化趋势，对商业趋势有前瞻的敏锐度，并且去引领这样的趋势，早迈出一步，就比别人有更强的生存力，真正做到脱颖而出。

本文分享自微信公众号派沃商业设计研究院，作者Ting，版权归原作者所有，不代表本平台观点，转载好文目的在于增进业界交流。

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