今日说法 | 一房两卖，半路还“杀”出个合法租客，房东携三笔房款消失不见

来源 | CCTV今日说法（微信号：cctvjrsf）

“

今年是我过得最痛苦的一年

本来自己买的房子
现在被撕成三家来住

”

买房装修却被陌生人抢先住

黄女士和丈夫是土生土长的上海人，两个人都是普通的上班族，为了工作方便，很久以前，小两口就开始盘算置换房屋。

仔细地权衡过价位和地段之后，2016年1月，黄女士看中了浦东郊区的一座毛坯房。

房子面积80多平方米，要价135万元，由于地段抢手、价钱便宜，黄女士很快就与房东石某签订了合同，并支付了120万元的购房款。

因买的房屋属于动迁安置房，按照上海的相关法律法规，这类房产3年之内不允许过户。所以他们约定，在所有的手续办齐之后，黄女士再把剩余的15万元尾款付给石某。

付完120万房款之后，黄女士就开始找装修公司，跑建材市场，她和家人前后足足忙了3个月。新房里里外外收拾了一番，家具和电器也搬了进去。黄女士的丈夫还细心地在客厅里安装了摄像头。

装修结束后，正好赶上夏天，天气比较热，考虑到刚装好的新房有味道，黄女士一家并没有立即搬入，而是带着孩子一起外出旅游了。

但他们无论如何也想不到，旅游回来之后，自己新房门锁被换了，还住进了陌生人。黄女士感到诧异又气愤，她马上找来开锁匠，理直气壮地进了屋。进屋后发现，一片狼藉，全是垃圾。

买家遇上租客，双方谁去谁留

黄女士开锁后不久，就有人敲门，称自己是房子的租客，也就是之前住进新房的陌生人。

租客陈先生称，他一个星期前，从房东的手里租的这套房，租期一年，没想到刚刚入住没几天，就和旅游回家的黄女士一家遇上了。

敲门无果，家人无处安置，气愤的陈先生破门砸了房内家具。买家遇上租客，一方拿着买卖协议，一方拿着租赁合同，随着租客的破门而入，双方矛盾一触即发。

双方都想不通的是，已经卖出的房子怎么就又被出租了呢？

事实上，在黄女士一家外出旅游期间，房东石某联系过黄女士，提出了加价的要求，而且一涨就是30万。

对此，黄女士认为，她已经根据合同支付了购房款，房子也已经装修完毕，石某没有权利毁约，她更不能接受房东加价的要求。

就在双方僵持期间，石某突然不想卖了 ，于是在没有通知黄女士的情况下换了门锁，后将房子租给了陈先生。

由于签订合同时房屋产权证还没有办下来，房子又属于动迁安置房，短期不能过户，所以石某就有了打算违约的想法。

在协商无果之后，黄女士把石某告上了上海市浦东新区人民法院，要求对方停止侵害，归还房子，依法判令被告赔偿原告无法正常居住房屋的损失。

一房两卖，买家租客三方对峙

石某在法庭上，对自己的毁约行为没有辩解，也明确表示愿意支付违约金。

但是，令人意外的是，事情到此并没有结束。    

据石某陈述，他是因为跟黄女士关于价格问题没有谈拢，所以他就把房子租给他人，后来又卖给其他人了。

一房两卖！也就是说，关于这套房子的受害者，不仅仅是黄女士和租客陈先生，还有第二个买家。

石某所提到的第二个买家，是一对姓羊的老人。夫妻两上了年纪，仍和子孙挤在70平米的小屋，为了方便，打算把市区房子卖掉，置换一套大一点的房子。

在中介的介绍下，购房心切的羊先生，看中了浦东新区一个已经装修完毕的新房。而这套恰恰是黄女士买后装修好的那套，要价193万。

由于室内家电齐全，基本可以“拎包入住”，老两口非常满意，随后便约房东石某签订合同。

2016年7月1日签署合同当日，羊家人就付了全部房款 193万，石某当即把所有的房产原始证件全部交给了羊家。

老两口觉得，所有的房产证件原件，都握在自己的手里，心里很踏实。

但由于房子暂时不能过户，羊先生还是觉得不安，毕竟193万是老两口一辈子的积蓄。为了稳妥起见，在中介的介绍之下，羊先生还与房东一起到黄浦公证处，做了房屋买卖的公证。

整个过程看上去非常顺利，随后一个月的时间里，老两口卖掉了原来的老房子，开始期待着入住新家。

可他们并不知道，在当时，房东石某正面临着第一个买主黄女士的起诉。9月1日庭审结束，在警察的调解之下，黄女士一家入住了涉案房屋。

第二天羊先生一家，按照房东通知的时间，入住新房的时候，正好遇上了黄女士，两家人撞到了一起，而此时租客也在里面，三家对峙，争夺房子归属。

卖方言而无信，买方无家可归

一处房子，两个买家，还有一个租客，都说自己应该住进这套房子里。三方进行了一段时间的拉锯战，最后无奈之下，竟然全都搬进了涉案房屋。

令人意外的是，这场纠纷里，最重要的当事人房东石某，收了两笔房款之后，丢下了两个买家一个租客，从此便销声匿迹了。

租客因为损坏他人财物，被公安机关拘留，为了得到受害者的谅解，不久之后就自己搬离了房屋。

2016年10月10日，上海市浦东新区人民法院，追加羊先生为第三人，第二次开庭审理了此案，这次房东石某没有到场。

羊先生一方认为，自己有与石某的买卖合同，动迁协议原件，商品房预购预售协议原件、小产权证原件等证件，且石某已经交房给自己，只要限转期限一到就可以办理房屋产权过户。

而黄女士一方则认为，自己早就买下了房子，并且对房屋进行了装修，从石某交付房屋之日开始，房屋的使用权，其实就已经不再属于石某所有了。

根据双方提供的证据，上海市浦东新区人民法院，做出了一审判决：

第一：被告石某赔偿黄女士，2016年7月5日至2016年8月31日，经济损失6609元。

第二：第三人羊先生一家，自判决之日起30日内搬出涉案房屋，因为房屋的特殊属性，法院没有对房屋的产权进行处理。

因不服一审判决，羊先生一家，上诉至上海市第一中级人民法院。但最终法院驳回了羊先生的上诉请求，维持原判。

法院判决一个月之后，羊先生一家便搬离了涉案房屋，但因为自己之前居住的房子，已经卖掉，目前他们一家，挤在了狭小的停车库里生活，而房东石某则一直不知去向。

不久后，羊先生把石某单独告上了法庭，要求石某承担所有的违约责任，返还购房款193万元，并赔偿违约金100万元。

在这个案件审理期间，石某仍然没有现身，上海市浦东新区人民法院支持了羊先生的全部诉讼请求，目前此案的判决也已经生效。

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Q1：今天我们演播室请到的嘉宾是中国人民大学的姚欢庆教授，欢迎姚老师。典型的一房两卖的案例，那对第二个买家，就是这老两口来说，他们现在能住在房子里吗，他们能去哪儿呢？

A1：实际上，法院不可能变出一套房子来，安排这两个买主。黄女士老早就领了钥匙，也对这个房子进行了装修，这都可以看作是，对房屋的占有的一个权利的形式。至于老两口的损失，他只能找出卖人，去追究他的法律责任。

Q2：本案中的房东，也就是石某，他会涉嫌犯罪吗？

A2：我个人认为这里面，要根据具体的情况来分析，完全有可能会构成一个合同诈骗的情形。其实他同时进行了多个合同的签订，即使他知道，其中会有一些合同，肯定是不可能履行的。他表达说要解除前面的合同，但是他并没有把价款退还给别人，而是卷了钱消失了，隐匿不见了。那么在这种情况下，应该按照《刑法》关于诈骗罪的构成要件来判断。从老夫妻的这个角度来讲，第一要去查石先生名下，还有没有其他的财产线索，赶紧去做一个保全措施，获得了一个胜诉判决以后，过一段时间进入执行程序。

内不欺己，

外不欺人。

做人做事，

诚信为先。

案件来源 | 《今日说法》节目《闯进家门的陌生人》

实习小编 | 王明会

维护 | 宋小军

主编 | 王秀敏

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