年中回头看丨116次开盘，终于等来了郑州楼市的拐点？
不知不觉，2017年已经过了大半。
在这个风云跌宕的上半年，楼市里的大事一件接着一件。特别是6-7月份的几次开盘，全款低价，让不少购房者“人心惶惶”。
有些人唱衰市场，叫嚣着房价要跌；有些人谨小慎微，站在局外不敢进场；有些人拿着房票，自认是买房的最好时机；
到底谁对了？时值7月，我们梳理、回顾这半年来风云际会的一次次开盘，一步步逼近市场的真相。
2017上半年，郑州市开盘项目116个，其中开盘套数4.0493万套，成交套数3.2655万套。
这116次开盘，平均去化率达到了81%，并且郑州整个市场的开盘均价处于上涨态势。
2016-2017年开盘对比↓
（数据来源：克而瑞郑州）
但从象湖壹号全款低价清盘的一声炮响后，可以说标志着当下的市场进入了新的格局。
开盘数据↓
从这三次开盘可以看出：
融创象湖壹号，作为第一个吃螃蟹的人，在政府限价的要求下，以不到一万的价格，让高层房源秒清。但幸福都是有代价的，选房前验资100万，一次性全款的优先选房。
象湖壹号秒清盘
随后和昌林与城，并没有对付款方式要求过高，首付30%即可。但因比周边高层均价便宜2000元/平米上下的良心价，也让房源一扫而空。
再紧跟着的亚新美好艺境，同样采用高门槛（一次性付款或首付60%）的方式推售，开盘价低于周边项目市场价2000元/㎡左右。这个价格性价比极高，而且是亚新打造的美好系列、成品房产品，但却并未达到清盘的结果。
这说明，有象湖壹号的开盘案例在前，购房者变得更谨慎了，对郑州房价持观望态度。而首付的高门槛，也将有购房意愿的客户阻拦在了门外。
收割完能全款买得起房的人，又一轮镰刀举起来了。
最近，郑州的部分楼盘对买房人提出“验资”要求，买房人要买该盘，在选房前，须按照开发商要求，提供各类存款信息，存折、存单、银行卡、工资卡等，显示余额达到要求，方可有资格选房。
位于绿博片区的美景东望，开盘将近。目前全款客户验资90w，优先选房；按揭客户验资30w，之后选房。据放出来的消息，房价将在1万左右；
置业顾问释放低价信息
融创象湖壹号二期，剩余的两栋楼也开始验资。据介绍，两房验资100万元，三房150万元，四房170万元。
除此之外，白沙的亚新紫藤公馆目前排号需50万元。
“买房验资”这种现象，在郑州新盘中越来越多。
开发商将购房者的首付金额进行等级划分，“最起码要准备4成首付才能有资格进去开盘现场。”有置业顾问这样说到，从全款、8成、6成、4成，由高至低的付款金额来决定你的选房顺序，也就是说，如果你是一次性付款的，你将是第一批进去选房的。
在新房库存告急、供需失衡、地价飞涨、房贷审批放款时间长的情况下，开发商为快速回笼资金，提高盈利，提高首付门槛，再次把高房价这个包袱丢给购房者。
当下的市场，让购房者中流传了这样一句话：“全款的往里走， 按揭的不要堵在门口， 公积金的麻烦把电动车挪走”。
买房不易，唯有自嘲了。在中国股市，有人说散户就是韭菜，主力想割就割。房地产市场又何尝不是，每个购房者都担心成为刀下的鱼肉。
买房人到底该怎么办？我们先理清这三个问题：
1、为什么低价开盘？
目前郑州房地产市场的形势，一切都和政策相关。
当下，心照不宣的“限价”政策，有力的限制了开盘项目的备案价。想卖的贵？对不起，那就过不了备案拿不到预售证。
随后，6月28日，河南省住建厅发布文件，明文规定新备案的房价原则上不高于2016年10月份周边新建商品住房价格水平。
因此，目前开盘的相当一部分楼盘，价格都是低于整个区域的预期房价。
2、这意味着房价降了吗？
接二连三的“降价”，让不少人欢欣鼓舞，觉得房价终于迎来了拐点。其实，不管是象湖壹号还是和昌林与城，眼下都不能将其定义为区域定价的尺子。
既然低于预期的房价，那么房价降了吗？2016年整个郑州房价大涨，迅速拉高了各个区域的房价，可以说透支了未来几年的溢价。
所以，即使现在开盘的项目价格低了一点，但这个高位价格已经是未来几年的溢价。看起来的“低价”，只是相对于曾经市场火热时的预期而言。
况且全款带来的“低价”，动辄近百万的全款，对于刚需购房者还是镜中月水中花，可望而不可及。
3、开发商为什么要怎么做？
其实这几次开盘，你会发现这些楼盘时在提升购房门槛的基础上，才在房价上做出了让步。
在政府限价的背景下，融创象湖壹号率先做出了全款、低价、快速回款的选择，成了郑州市场第一个吃螃蟹的人。
很多人说，象湖壹号以不到一万的高层价格，影响着整个白沙乃至绿博区域的楼盘定价。毕竟，象湖壹号全款才不到1万/平，其他楼盘要怎么玩？
这就是市场的残酷性。在房地产这个讲求现金流的行业，企业之间的厮杀更为激烈。“winter is coming”。凛冬将至，活得久比活得好重要多了。
那么未来该怎么办？
从2017年上半年开盘、预售的差额来看，郑州短期内还有7997套、125.9万㎡的潜在推量将面向市场。
（数据来源：克而瑞郑州）
对于购房者来说，有机会，也有不利，尤其是刚需，机会变得更少。刚需还是要正视现实，尽早上车。
整体来看，多个业内人士认为，“房价不会出现拐点，顶多是L形拐点，而不是回落”。万通集团创始人冯仑在他的新书《岁月凶猛》中也给出了自己的看法：“房价短期看平，中期涨跌互现，长期看涨”。
逝者如斯夫。上半年已逝，让我们静待下半年的拐点吧。
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