去化37%—100%！碧桂园/永威/鑫苑/正弘/美景…郑州7项目开盘冰火两重天

据统计，本周末（7.21-7.23）郑州共有7个项目开盘，分布为郑地美景东望、碧桂园翡翠湾、永威森林花语、安纳西庄园、正弘中央公园、郑西鑫苑名家、新城尚郡。详情解析如下：

一：经开区/碧桂园翡翠湾

项目地址：经开区航海路与前程路交汇处向东200米路南

开盘时间：2017年7月22日（周六）

推案体量：30套

开盘概述：

本次开盘推出的是17#楼西单元及部分东单元房源，136-139㎡小高层洋房房源30套，成交均价16500元/㎡， 截止开盘结束，销控显示去化率87%，去化效果良好。

开盘户型：

本次推出产品主要针对品质性改善客户，户型设计方正，宽敞舒适，客户认可度较高。

分析师点评：

销售分析：推出洋房房源去化率87%,去化效果良好。原因主要是户型设计合理，宽敞舒适，南北通透，带南北双阳台，赠送面积大；推出套数少，蓄客量不足，解筹率为62%；碧桂园的品牌效应，客户较信赖。

客户分析：以郑州市品质性改善客户为主，年龄在25-40岁之间，以家庭为单位购买经开区地缘性客户。

产品分析：本次开盘推出的30套房源中，136-139㎡三房为品质性改善房，户型设计方正，宽敞舒适，客户认可度较高，满足品质性改善客户。

价格分析：开盘当天洋房报价18000元/㎡，成交均价16500元/㎡。单价略高于周边同类产品的单价2000元左右（精装交付）价格合理，客户接受度高。

二：航空港区/安纳西庄园

项目地址：航空港区郑港六路与郑港七街交汇处东南角

开盘时间：2017年7月22日（周六）

推案体量：60套

开盘概述：

本次开盘是安纳西庄园一期N8#西单元，推出高层毛坯共60套房源，成交均价9500元/㎡，截止当晚18:00，销控显示去化率为60%。

开盘户型：

本次推出产品为94㎡、115㎡三房，主要针对功能性刚需客户，户型设计较为符合市场需求。

分析师点评：

销售分析：开盘当天推出N8#西单元共60套房源，当日整体去化率为60%，去化良好；其中小面积94㎡户型去化最好，去化率75%。由于推出房源较少，加上前期蓄客时间较长，价格合理，去化结果较为理想。

客户分析：随着港区市场限购以来，政策红利逐渐用尽，价格触及到市场天花板，市场客户由投资为主逐渐向自住为主转变。本项目以25-50岁功能性刚需客户为主，多以自住兼投资为目的。客户来源多为地缘类客户，港区当地人和上班族占比居多。

产品分析：本次开盘推出的产品为两个面积段的三房，均为市场主流户型，户型方正，功能布局合理，符合刚需客户的住房需求，客户对产品有较高的接受度。

价格分析：此次开盘成交价格为9200-9800元/㎡，同上月开盘价格相当，且低于周边竞品价格。销售价格在市场的预期范围之内，也是项目的吸引力之一。

三：航空港区/正弘中央公园

项目地址：航空港区郑港三路与郑港四街交汇处

开盘时间：2017年7月22日（周六）

推案体量：244套

开盘概述：

本次开盘推出的是正弘中央公园11号地块小高层9#、13#以及洋房19#共计244套房源，成交均价小高层11000元/㎡，洋房14000元/㎡。截止选房结束，销控显示去化率46%。

开盘户型：

推出产品小高层均为三房，88㎡三房占比最大，洋房主力面积142㎡四房。品类齐全，刚需和改善均可选择。

现场流程：

分析师点评：

销售分析：开盘当天推出11号地小高层和洋房共244套房源，其中小高层216套，洋房28套。截止选房结束，小高层去化107套，去化率50%，去化效果一般；洋房去化5套，去化率18%，去化较差。由于有效认筹客户数量不足，价格略高，虽然产品户型以及项目配套较好，但销售结果仍旧一般。

客户分析：客户年龄分布在25-50岁之间，多为地缘类客户群体，以刚需自住型为主，改善类客户较少。选择在此购房大多是看重正弘的品牌以及公园配套等。

产品分析：此次开盘推出的产品品类丰富，可选择性较大。小高层主力户型88㎡的小三房，占比最大44%，且去化效果较好；洋房主力户型142㎡四房，首层赠送花园与地下室，面积约80㎡。

价格分析：此次开盘价小高层10500-11500元/㎡，洋房首层20000-21000元/㎡，标准层13000-14000元/㎡，销售价格在港区限购政策前后，变化不大。此次开盘价格略高于周边竞品价格，价格优势不明显。

四：中牟县/郑地美景东望

项目地址：郑东新区郑开大道与贺庄路交叉口向南800米路东

开盘时间：2017年7月23日（周日）

推案体量：206套

开盘概述：

本次开盘推出是G1#、G2#高层共206套，成交均价9300-11500元/㎡。截止开盘结束，去化率100%，去化效果优秀。

开盘户型：

本次推出高层产品主要针对刚需和品质性改善客户，户型宽敞舒适，功能分区明确，面积区间大，户型多元化，满足客户不同需求。

分析师点评：

销售分析：项目本次开盘去化率100%，整体去化优秀。原因主要是开盘价低于周边项目市场价，甚至比客户预期价格还低。高层首次推出，推出套数少，前期蓄客周期长，积累客户量大；老业主口碑以及项目品牌对目标客户的吸引力较大。

客户分析：60%客户来源于郑东新区和金水区，20%的客户来源于老城区；35%以上客户为郑州企业公司职员、50%为个体户，35-50岁年龄段的中高层员工为主要客群，该年龄段客户基本处于事业上升、稳定期，购买实力较强。

产品分析：本次开盘推出是G1#、G2#楼高层共206套。面积区间大，户型多元化，户型设计方正，功能分区明确，内部动线合理，户型设计舒适度高，满足客户不同需求，客户认可度非常高。

价格分析：成交均价9300-11500元/㎡。高层单价低于周边同类项目3000元/㎡左右，低于客户预期价格，客户认可度非常高。

五：荥阳市/鑫苑名家

项目地址：荥阳市郑上路广武路西南

开盘时间：2017年7月22日（周六）

推案体量：高层102套；洋房36套

开盘概述：

本次为郑西鑫苑名家三期开盘，推出的是毛坯房超高层22#东单元，洋房19#共计138套房源，高层成交均价7200元/㎡，去化率85%，洋房均价8500元/㎡，去化率约为47%。

开盘户型：

本次推出产品为99-129㎡三房，户型面积区间广，针对刚需及首改客户，可供选择性强。

分析师点评：

销售分析：开盘当天共推138套房源，高层102套，洋房36套，其中高层去化87套，去化率85%；洋房去化17套，去化率47%；合计去化104套，去化率75%，去化效果较好。

客户分析：项目位于荥阳市郑上路与广武路交汇处西南角，楼盘以刚需为主，大多数购房客户来自荥阳市本地，购房目的以自住为主，且本次客户有一部分为上次开盘未至客户。

产品分析：本次推售22#高层东单元及19#洋房，项目毛坯交付，高层面积在99-119㎡，洋房面积129㎡；产品针对周边刚需客户，户型设计合理，高层户型赠送面积较大；洋房主要为129㎡三房，针对品质改善型客户，全明大开间设计，居住舒适度较高。

价格分析：开盘当天高层成交均价7200元/㎡，洋房标准层均价8500元/㎡；周边竞品高层毛坯房均价7600元/㎡，洋房标准层8600元/㎡；项目开盘均价比周边竞品项目略低，性价比较适中。

六：中牟县/永威森林花语

项目地址：郑东新区金水东路与万三路交会处向南800米路西

开盘时间：2017年7月21日

推案体量：60套

开盘概述：

本次开盘推出是6#、7#、9#叠拼共 60套，下叠成交均价27000元/㎡；中叠成交均价17000元/㎡；上叠成交均价19000元/㎡。截止开盘结束，销控显示去化率 85%，去化效果良好。

开盘户型：

本次推出产品叠墅房源，主要针对品质性改善客户，户型宽敞舒适，动线清晰，功能分区明确，设计较合理，客户认可度高。

分析师点评：

销售分析：叠墅去化率85%，整体去化良好。原因主要是叠墅首次推出，推出套数少，前期蓄客期长，积累客户量大；老业主口碑以及项目品牌对目标客户的吸引力较大；周边产品少，稀缺，无竞品推售，具有独特优势。

客户分析：60%客户来源于郑东新区和金水区，80%以上客户为郑州市区中高收入群体，35-50岁年龄段的中高层员工为主要客群，该年龄段客户基本处于事业上升、稳定期，购买实力较强。

产品分析：本次开盘推出是6#、7#、9#叠拼共 60套。主要针对品质性改善客户，户型宽敞舒适，动线清晰，功能分区明确，设计较合理，客户认可度高。

价格分析：下叠成交均价27000元/㎡；中叠成交均价17000元/㎡；上叠成交均价19000元/㎡。叠墅单价较合理，周边无竞品在售，价格和产品具有独特优势。

七：荥阳市/新城尚郡

开盘时间：2017年7月23日，9：00，星期日

项目地址：荥阳市郑上新区中原西路与商隐路交汇处向北600米路西

推售房源：高层10#一单元、11#毛坯

成交均价:94㎡三房8900元/㎡；106㎡三房8400元/㎡；112㎡三房9000元/㎡，127㎡三房9400元/㎡

去化情况：

优惠情况:

1、验资优惠

(1)VIP会员享总房款优惠5000元

(2)《意向登记书》享受总房款优惠5000元

2、开盘认购优惠

(1)成功认购可享总房款1%优惠

(2)开盘特批优惠可享总房款1%优惠

3、签约优惠

(1)按时签约，首付一次性可享总房款1%优惠

4、付款方式优惠

(1)按揭贷款优惠3%

(2)一次性付款优惠4%

客户情况：

验资升级客户300组左右

开盘评价：

本次开盘，共推出300套房源，去化112套，总去化率37.3%，去化效果差。

根据前期蓄客和推售量相比，价格有所不同，127㎡三房蓄客充足而货源不足，定价最高；106㎡三房户型设计有弊端，并且推售量较多，定价最低。由于前期蓄客量不足，开盘价格高于前期释放价格，价位超出客户心理预期，客户接受度低,这些综合因素导致去化率较低。

　　来源：克而瑞郑州机构

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