一床被子引出来的尴尬！北龙湖5万+与汤臣一品34万+ 到底差在哪？”

最近看到网上被吐槽的一张图，郑州北龙湖的某豪宅项目被P上了花花绿绿的被子。从这张图上至少反应出来，郑州的豪宅在晒被子的问题上还没有解决。不过也有网友吐槽，科技豪宅，还用晒被子吗？

操心“顶级豪宅”晒被子的，一定是穷屌丝思维。难道床上用品再高档，配套再高科技，晒被子这事儿不用想么？反正，看见被恶搞的这张图，着实有点兴奋。其实，豪宅怎么晒被子这事儿本就是在“酸葡萄”心理作用下操的“闲心”。

我们先不谈论富豪们到底用不用晒被子，先来看下，上海的豪宅汤臣一品项目，在晒被子问题上，是怎么做的。

汤臣一品被定义为滨江大宅，阳台几乎代表了项目的一大半价值。它的阳台设计的又大又长，黄浦江景一览无余。

汤臣一品项目也考虑到了晾晒衣服问题，在不朝江的另外一侧，设计了晾晒衣服的地方，下图就是从内部看的效果，外面人完全看不到里面，豪宅气质也不会被五颜六色的衣物及大花图案被子破坏掉。

如果北龙湖豪宅能为晒被子因素考虑下，估计就不会出现这样的闹剧了。也确实够纳闷儿了，好好的户型，为啥就不能像汤臣一品那样，给富豪们设计个晒被子的空间呢？

凡是必有因果。细细研究下，你会发现造成北龙湖豪宅不能晒被子的尴尬，在于北龙湖的“刚需”户型！

01

北龙湖“刚需”户型长啥样？

仔细观察北龙湖豪宅产品，你会发现，没有一个项目能够经得起细抠耐看。北龙湖刚需版豪宅处境不得不说是开发商利益最大化的结果。

以某项目约185平五六层复式为例

看看咱们北龙湖的豪宅产品，请问五层是什么鬼？虽然做到了卧室功能区的分离，但是狭长过道中间面积纯属浪费，如果说有钱任性，那不作评价，顶层两个套房设计，还是同样的短进深，动线设计也不合理，主卧挨着客厅，私密性严重受影响。

再来看一个一二层+送地下室

三层同样的哑铃式构造，也是没sei了，同样的二层卧室套房设计，请问豪宅户型不需要南北通透吗？看着这种户型真是比得了气管炎还难受，该户型功能区很多，充分考虑到了富人的各种生活娱乐需求，但是最基本的生活舒适感却考虑的不到位，比如一层卧室的私密性，动线的设计等。

再以某项目220平米四房为例

这个户型最明显的缺点是客厅进深小，衣帽间无窗户，只有南北两向采光，虽然三个卧室动线互不干扰，但是该户型如图中间红色区域也形成了暗间，另外，作为200平以上的豪宅，竟然没有设计保姆房，也够鸡肋。

北龙湖豪宅既然有这么多地方被诟病，理想的豪宅户型是什么样子？以上海汤臣一品为例。

这个户型充分彰显了豪宅的仪式感。独立划分室内外的过渡空间为玄关，满足基本的换衣鞋、储物的功能外，保护隐私，营造入户仪式感。

卧室功能的细分合理。户型相互之间保持独立，客房也有独立卫生间，保证客人与主人使用不存在交叉，动线相对独立。

客厅和餐厅自成一个空间，面宽达10.45米，扩大视觉感受，通透感强；另外由于海河在项目北侧，为了更好的景观面，户型所有客厅及公共空间置于北侧。更好的采光则给到所有的房间。

看完别人家的户型，再来对比我们所谓的豪宅产品，简直受到一万点暴击。在郑州顶壕区，这些豪宅项目普遍缺乏仪式感，卧室的功能细分不合理，户型设计的私密性也不足，采光通风也有点鸡肋。真的是没有对比就没有伤害，我们完全是豪宅中的刚需。那造成北龙湖的刚需版豪宅户型的原因是啥？

02

刚需豪宅户型，还在于“坑爹”规划

北龙湖是集全省之力打造的湖心金融岛。所以该区域内各项规划指标都极具高标准。北龙湖容积率大多不超过1.7，外环路两侧住宅用地规划在2.0~2.5，多数为低密度住宅。

另外，建筑高度也做了整体规划，从北龙湖中心逐渐扩张延伸到四周，建筑由低到高，充分考虑到了区域整体的视觉效果和旅游景观的美观。

北龙湖建筑限高分布图

但是也正是由于在统一容积率、建筑密度、中式外立面和限高的框架下，开发商为了达到利益最大化，不得不绞尽脑汁。

在不超过限制标准的要求下，先规划好每栋楼的位置，尽可能的做大建筑面积，再往里塞户型，结果就是产品户型进深过长，规划出的三进式或长方形式户型，整体格局和功能区布局不合理。

北龙湖房地产开发项目限制

为了做足容积率，高低配在北龙湖不足为奇。比如比较平民化的恒大悦龙台，为了做足容积率，建筑密度增大，公共空间缩小，高层的楼间距缩小换来了多层的舒适，而首层为了溢价的花园也侵占了公共的绿地。为了溢价，地下室、花园、顶层阁楼赠送等成为了标配。

所以不管北龙湖地王窝笼罩着多少光环，不管它的规划数字多么漂亮，从户型方面来细看，它不过是富豪中的刚需。

一个户型，像一面镜子，不仅反应出的是开发商水平，还是日后居住是否舒适的关键。

富人区的房子，停车场再豪华，各项附加值再高，业主还得晒被子不是？如果连被子都不能晒，或者是小区内晒被子成为一景儿，业主们还有什么理由相信你是高档豪宅？

当北龙湖的高端改善项目都在拼命增强高附加值，追求高溢价的时候，不要忘记了产品最本源的东西。

03

北龙湖的刚需户型，到底值不值得买？

值得买，但不值得投资！

如今想进入北龙湖，门槛有多高呢？据资料了解，目前北龙湖豪宅均价3万-10万不等、总价在420-4000万不等。

图片资料整理来自于网络

北龙湖顶豪总价集中在400-4000万之间，中间的差距巨大。如果按照北龙湖总价三成首付来算，至少需要135-1200万之间，六成首付270-2400万之间。

所以从数字上可以看出，进入北龙湖的业主可以沉淀出两类客户：中产阶级和顶豪。

对于中产阶级来说，北龙湖如今在限价的保护下，想要置业改善，想要得到跻身富人圈的入场券，北龙湖高性价比的小面积洋房长远来看可以考虑。

如果顶豪想要短线投资，同样的首付款，与其考虑北龙湖，不妨考虑下郑东新区成熟区域的准现房。

如果想要长线自住兼投资，北龙湖的项目至少需要等个5年的时间。而这5年的时间，买了准现房，你能获得什么呢？

以建业天筑为例。建业天筑目前均价在4万左右，准现房，现在入驻可以享受郑州最好的项目之一。再住几年，等北龙湖成熟后，选个北龙湖最好的项目，还可以再次进行置换升级。

而如果买了北龙湖项目如何呢？目前北龙湖处在一片施工状态，周边配套几乎为零，现在很多项目没有交房。交房之后，再加上百十万的装修款，未来享受到北龙湖配套等各项便利，至少需要5年时间。

而那个时候北龙湖也成熟了，建业天筑业主的房子契税早满了，也升值了，置换后住进北龙湖的时间和现在买北龙湖的时间大致是相同的。

所以，你看出来什么了吗？很多人都说，顶豪选北龙湖的豪宅，除了价格这个衡量价值的尺度外，他们看中的无非就是资源：环境资源、交通资源、城市综合体配套资源、圈层等。

但是目前的北龙湖真正的价值稀缺点是它的资源吗？虽然北龙湖听起来很美，但还是停留在规划阶段。

北龙湖虽然被定位为郑州未来的金融中心，但是，你要明白一点，这是人为定义的金融中心，未来能不能成为金融中心需要时间去验证。比如现在郑东新区的ＣＢＤ，不也成为了担保公司的乐园？而未来北龙湖金融岛不过是副CBD！

并且目前北龙湖生活配套还需要时间，再加上周边大量的工地，至少需要5年时间入住。但是，请你告诉我，你的人生还有几个5年10年？

04

写在最后

过去的２年，越来越多的人开始说北龙湖，是郑州唯一的富人区，是河南省的金融中心，特别是那些错过上一批东区洋房的人，仿佛被洗脑了一样疯狂执着。很多人只看到了老东区过去几年的升值，却没看到10年的煎熬。

目前郑州市场也仿佛进入了一个怪圈：太多的人买房子都是看中这个区域１０年后，会发展的如何高大上，每个人仿佛都成了投资大师，已经完全忽略了房子现有的居住价值。

试想一下，如果未来10年，不像过去十年那样发展了，我们能得到什么？房子能住吗？能租吗？能卖吗？如果都没有，就停下跳进北龙湖的坑吧。

目前的北龙湖还有很多的不完善，北龙湖的豪宅也经不起细抠耐看。所以，富豪和中产阶级，想在北龙湖购买顶豪产品，一定不要被天花乱坠的规划、配套、昂贵的建材名称，土豪的大门，明星的站台，看花了眼，这些都只是套路而已。

房子终究是用来住的。被子用不用晒我不知道，但笔者想说，楼书再奢华，置业顾问再美，都不如踏踏实实沉淀产品。

北龙湖规划虽好，买房仍需谨慎。

【郑州人都在关注】