租客开出的20项维修清单:卷纸盒、信箱、椅套……
北上广深吸引了越来越多的年轻人前来造梦,对于在外打拼的人来说,租房是不得不考虑的问题。很多承租人在租房时可能都遇到过这么一个问题:出租屋里的物品损坏,相应的维修费或换新费究竟谁来负担?
2021年2月1日,租客江女士与房东陈大爷签订了租赁合同,约定租期三年,月租7500元,押一付二,先付后用。
入住一个月后,江女士通过微信向陈大爷发送修理更换事项清单,包括:
陈大爷算了算,共计20余项,立即回复:
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微信
租房小江
陈大爷,这是维修清单
我不同意任何未经同意的清洁、保养、维护、维修或装修。家具或家电出现问题先联系确认,5日内未能解决方能进行维修或更换。
陈大爷发现江女士少付房租2千余元,询问江女士后得到回复:“本期房租扣除通知超过5日能自行维修、垫付相关费用2368.38元,明细如下:信箱、纱网纱门、门把手、浴霸、卷纸盒、厨房提篮、晾衣架、灯泡、门吸、拆装空调保洁……”
陈大爷便回复:“从你搬入房屋后,就不断擅自修理更换房屋相关设施,业主安排上门检查维修时故意不予回复,且不按时交纳全部租房费用,严重违背合同……为此,解除双方签订的租赁合同,请在6月1日前搬离。”
怎料,江女士反将陈大爷诉至法院,要求其退还押金、支付违约金并赔偿提前搬家损失合计2万余元,认为其与陈大爷合同约定租期3年,承租3个月后陈大爷便提前解除合同,构成违约。
到底是江女士擅自维修更换、
抵扣房租构成违约,
还是陈大爷拒不维修、
提前解除合同而构成违约呢?
➤ 上海青浦法院经审理认为:
❶ 双方约定房屋维修、维护需提前通知,经通知5日后仍未维修,方可自行更换。江女士未就自行维修项目履行提前5日告知义务以及提供相应维修费用凭据。故江女士自行维修,属于未提前告知、未经确认的擅自维修,由此发生的费用应由其自行负担。
❷ 合同约定房租付二押一,先付后用,江女士未经提前告知便擅自维修,其主张抵扣后的租金金额亦未得到陈大爷的确认,江女士确欠付房租。
❸ 陈大爷3月初便对江女士擅自维修的行为明确表示不予认可,月底时对欠付租金的行为明确表示不同意抵扣,江女士仍未补足,陈大爷行使合同解除权,有事实和法律依据。在违约方系江女士而非陈大爷的情况下,江女士要求陈大爷支付违约和赔偿损失,法院不予支持。
需要指出的是,房屋租赁合同关系中,承租人理应合理使用房屋及其附属设施。即便遇到非人为损坏的情况,亦应按照合同约定提前告知出租人,而非未经提前告知便自行维修并擅自抵扣房租。信箱、纱网纱门、门吸、脸盆、绳子、椅套甚至卷纸盒等项目,按照房屋租赁市场规则,亦非影响房屋正常使用的项目内容,即便确有非人为损坏,按照“大修为主、小修为客”的习俗,正常情况下亦应由承租人自行修理或更换。
上海青浦法院判决驳回江女士全部诉讼请求。
法官说法
法律虽然明确规定了出租人的维修义务,但该义务并非无限扩张、毫无边界。需具备以下条件:
1.限于租赁物本身的瑕疵。出租人只对租赁物自身的瑕疵负担维修的义务,如果该瑕疵是因承租人的过错导致,出租人没有维修义务。
2.租赁物有维修的必要。即不进行维修就不能使用。如房屋遇雨渗漏、外窗破损漏风以及约定由出租人提供的家具家电不能使用等情形。
3.有维修的可能。即从社会一般观念或者经济成本角度考虑,能够将租赁物修好。如租赁物部分或全部毁损灭失,致使租赁合同目的不实现,承租人可以解除合同。
4.有维修的正当理由。一般指承租人按约定正常使用租赁物情况下,出现租赁物的损耗或者对租赁物正常的维护。如果是因承租人保管使用不善导致,出租人不负有维修义务。
(文中当事人系化名)
END
来源丨上海青浦法院
小编丨俞欣怡
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