买房 丨买房多年未过户，房子竟仍属于开发商？

房子，对大多数人来说承载了许多意义，可能是安身归属之所，也可能是财富的积累与传承。然而，买房并不是付完款住进去就万事大吉了，过户登记一定不要忘，不要拖。不要因为自己的一时疏忽导致房财两空，这里李女士的经历可能会给我们一些借鉴……

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购房：埋下的隐患

在上海打拼多年的李女士，看中了某开发商宣传的一套居住公寓房。2012年11月17日，她与开发商签订了购房合同，并按照合同约定，于当日支付了一半的房款。

但由于资金问题，李女士未能在合同约定的2012年11月24日前支付剩余房款，直到2013年10月21日才将剩余房款付清。开发商此时向李女士开具了全部购房款发票，并将房产交付给了李女士。

按照合同的约定，开发商本该在2012年12月31日前为李女士办理房产过户的申请手续，但因李女士迟延付清房款而耽搁下来。

然而在房产交付后，开发商也没有主动为李女士办理过户手续；而李女士认为自己合同签了、钱付了、人也搬进去了，不会出现什么问题，也就没把过户的事情放在心上。

但是，事情却没有像李女士认为的那样发展。开发商之后因为资金链问题被起诉，法院在诉讼中保全查封了开发商名下的财产。李女士购买的房产由于还没过户，也一并在2015年1月21日被查封。

执行中，当法院即将拍卖这套房产时，李女士才知道自己的房子被查封，她这才急忙在2017年4月26日缴纳契税，打算赶紧办理过户手续，但因为房产上有法院的查封而没有成功。

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结果：失去的房子

面对上面的情况，李女士向法院提出执行异议以及执行异议之诉，希望法院能确认其是房产的所有权人，并解除对房产的查封。

从情理上说，李女士早在法院查封前就签订了合同、付清了房款并一直居住其中，其在上海也无其他的住房，如果李女士的请求不能得到支持，不仅将失去房产，鉴于开发商已陷入债务危机，其支付的房款也很难追回。

可是另外一方面，开发商的债权人也等着拍卖房产，来实现其被拖欠多年的款项，不然生效的判决对债权人来说就将沦为“空白支票”。

审判中我们还是要以法律作为裁判的准绳。根据相关法律规定，在房产买卖中，一般只有完成过户登记，房产才由买受人所有。因此，李女士尚未完成过户手续，不能确认其是房产的所有权人。

我们经过审理查明，房产的不动产登记簿和合同均注明用途为店铺，并非是开发商宣传的居住用房；此外，由于李女士自身的迟延付款，导致开发商未能按照合同约定的时间过户，而且在交房以后，李女士自己也怠于催促开发商办理过户手续。

因此，李女士购买的房产未能在查封前完成过户，也与李女士自身的原因有关，不符合法律规定的可以排除执行的情形，最终我们驳回了李女士的全部请求。

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反思：深刻的教训

“长安居大不易”，买房置业亦是不易之事。在这个案件中，李女士最终面对的“房财两空”的结果，当然不是我们所希望看到的。

倘若李女士购买的是居住用房，或者在开发商未协助办理过户时积极主张权利，还是有机会可以避免或者排除法院的查封。

可是生活中没有那么多的如果，“凡事预则立”，唯有事前准备才能降低买卖中的风险。

然而在我接触到的案外人异议案件中，当事人在买房时将更多的关注放在了商业、交通、学校等方面或者过于相信宣传。

对于房产的用途、是否存在权利限制及负担以及合同中自己的权利义务等重要信息却缺少应有的重视，往往等到风险暴露涉入纠纷，才后悔当初的疏忽。

买房并非小事，当我们把更多的目光聚焦在交易过程本身时，才能更好地将风险把控在合理范围之内。

（来源：上海二中院）

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