业主拒绝物业上涨物业费，却被停用电梯···
The following article is from 上海二中院 Author 王伟
因不满物业公司单方面上涨物业费
业主王先生拒绝支付
结果电梯卡和中央空调都被停用
为此
王先生将物业公司告进法院
要求物业公司继续履行合同
并恢复他对电梯
和空调等的使用
王先生的诉请
能获得法院的支持吗？
2016年，王先生购买了宝山区的一处房屋，合同附件中约定的物业管理人为某物业公司。2017年交房后，小区一直没有成立业主大会。
2021年11月，物业公司向全体业主和租户发送了《关于电费及物业费调整的公告》。公告中，物业公司承诺退还2018年4月份以来多收取的电费，同时提出要将小区的物业费从交房时的4.5元/月/平米提高到10元/月/平米。
物业单方面涨物业费的理由
2021年8月，《进一步规范本市非电网直供电价格行为工作指引》实施后，物业公司所收取的电费由原先约定的1.45元/度降至0.7元/度，且需将多收的电费予以退还。电费降低后，物业公司收取的费用难以维持小区公共部位、公用设施，如电梯和空调等的运行维护，迫于经营压力才决定提高物业费。
为此，物业公司以王先生未缴纳物业费为由，停止为他办理电梯卡、提供房屋维修和中央空调等物业服务。
本案的争议点是“单方面调价有效吗”？
➤ 一审法院认为，物业公司在未与王先生协商一致的情况下，单方面上调物业费，不符合法律规定，其作出的上调物业费的通知对业主不发生法律效力。
➤ 根据《中华人民共和国民法典》第944条规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。为此，一审法院判决物业公司继续履行与王先生的物业服务合同，恢复对王先生的电梯卡、空调等的服务。
一审判决后，物业公司不服，向上海二中院提起上诉。公司认为，上调物业费的决定得到了大部分业主的认可，且大部分业主已按照上调的标准支付了物业费。而且，公司实际支出成本高于物业费收入，并未从上调物业费中获利，也没有停运电梯、空调的行为。
因王先生在购买房屋时所签署的《上海市商品房出售合同》附件五《房屋使用公约》中，约定物业费标准为4.5元/月/平米。该公约自首位买受人承诺之日起生效，至业主大会正式成立后重新制定《房屋业主使用公约》生效之日终止。目前，王先生所在的小区并未成立业主大会，物业费调价决定未经业主大会表决程序。物业公司在未与业主协商一致的情况下单方面上调物业费，不符合法律规定，因此调价决定对王先生并不生效。
此外，合议庭认为，物业公司应当按照物业服务合同的约定提供空调、电梯运行以及房屋维修的服务。物业公司上诉称并没有停运电梯、空调的行为，但根据王先生提供的报警记录、微信聊天记录等，可以证实物业公司对没有缴费的业主采取了停止办理电梯卡、停止空调供应等行为。
最终，上海二中院判决驳回上诉，维持原判。
物业纠纷是一种常见的民事纠纷。业主认为自己支付了物业费，但物业公司提供的服务却不尽如人意；物业公司则认为已经按照合同约定履行了义务，但总是难以满足每位业主的要求。
实践中，当业主对物业公司的服务不满意时，会采取拒付物业费的方式“维权”，但这一做法并不可取。物业服务合同是业主大会代表业主与物业公司签订的，对物业服务不满意，可以直接向物业公司提意见；也可以及时向业主大会、业委会反映情况，通过业主大会、业委会向物业公司提出具体的改善意见；如果小区内绝大多数业主对物业公司的服务不满意，可以通过业主大会、业主会解聘原来的物业公司，并重新聘请物业公司。
应当指出的是，物业公司在面对经营成本上升难以为继时，应当与业主大会、业主会友好协商解决；而业主也应积极参与小区事务管理，按照法定程序在相关部门的指导下及时成立业主大会、业主会，并通过与物业公司沟通、对话、协调等方式督促物业公司提升服务品质。只有物业公司与业主们齐心协力，互谅互让，才能实现合作共赢、共建美好家园。
来源：上海二中院
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