历史性突破！房地产税改革试点“先开枪、再瞄准”

10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

此次房地产税改革试点工作，改革的目的是以房地产税来取代土地财政，改变地方政府事权与财权不平衡的问题，同时调节收入差距以助力实现共同富裕的目标。

而此次改革的核心与重点则是先试点、后立法，而不是等立法出来再推行。而且，此次试点工作是由财政部与国家税务总局制定试点办法，再由试点城市制定实施细则，这样一来也就解决了试点办法的统一性与不同区域间具体情况存在较大差别的矛盾问题了。另外，此次试点明确不对农村宅基地和房子征税，因此就变成了征税对象只限于城市房产和非农村住宅的房产税了。也就是说此轮房地产税改革试点的，是不包含土地的“房产税”，而非“房地产税”，因为农村土地非国有，不对这类土地征税，就更不会对已经出让的城镇国有土地重复征税了。

就此次房地产税改革试点会不会引发房价下跌的问题，本人认为房地产税的改革试点短期内会引发一些多套业主的抛盘压力预期，因此在房地产税收细则落地前可能会引发一些城市二手房价格的波动，从而波及到一手房市场并对楼市造成一定影响。但由于房地产税不会改变楼市供求关系的基本面，只会增加房子的持有成本，而房价是由楼市的供求关系决定的，再加上地方政府在土地财政中的巨大利益需要维护，在房地产税尚不能取代土地财政前地方政府会以各种措施和手段来避免房价的下跌。因此，房地产税的扩大试点在逻辑上难以对房价有实质性和太大的大影响。

就此次房地产税试点的范围而言，很可能会从一些房地产热点城市开始，比如目前实施土地集中出让试点的这些城市。最有可能的是深圳、杭州等城市，因为前者是最不依赖房地产行业的城市而且楼价很高，而后者又是一个土地出让金占比最高且楼价较高的热点城市。另外各地的房地产税率也不会一刀切，而是会因地制宜并考虑当地居民的收入水平和税负能力。

关于房地产税扩大试点可能影响的人群而言，有多套房产和超大面积房产的人群，可能会受到房地产税的影响，但是刚需人群不会受到影响。再者，之前多次提到的租售平权问题此次并未涉及，应该是此次扩大房地产税试点的美中不足之处。

从房地产税可能的实施效果与公序良俗的角度来看，估计免征房产税的套数应该是两套起，否则为了避税而造成大面积的假离婚，就有让房地产税沦为恶税的可能；而人均免征面积也不会太小，应该在90平米左右，而单个家庭的免税面积应在180平米左右。当然，房地产税的征收可以采取见房就收、先征后返、符合条件就予以返还的办法，这样才能够让房地产税实现尽快落地。

就此次房地产税试点和以前上海、重庆的房产税试点的差别而言，两者还是有较大的不同。之前上海与重庆的房地产税试点，普遍采取的是窄税基、高税率的方式，也就是课税对象范围很小，而税率相对较高，这样只针对少数高端人群和房产征税就不会引发大面积反对的声音，试点就会比较容易实施。不过这必然导致税收征缴的总量太小，不但根本无法取代土地出让金收入，而且导致这项税收针对征缴成本的“性价比”实在不怎么样。此论房地产税改革是试点显然会采取宽税基、低税率的方式，这一点与上海和重庆房地产税试点的思路恰恰相反。也就是，此轮房地产税试点的征税面和课税对象会比较大，因为只有覆盖面足够大才能收到较多数量的税，才有可能完全取代或者提升取代土地财政的能力。不过，此次试点的房地产税征缴面如果比较大的话，则税率就一定不能太高，因为较低的税率才容易被接受。

房地产税涉及面广，面临的各种制度、政策与利益层面的问题与冲突也较多，这也就是房地产税被呼吁多年、被列入立法规划多年而“只听楼梯响，不见人下来”的主要原因。此次房地产税扩大试点之所以能这么快就获得实质性推动，也说明了凡事只要真正有决心去实施，不妨采取“先开枪，后瞄准”的办法，因为开弓没有回头箭，南昌起义和秋收起义打响第一枪的时候也从来没有规划好未来要定都北平。

作者柏文喜为IPG中国区首席经济学家

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