盘点欧洲那些高“绿值”的购物中心

编者按：

截至2018年底，全国大中型购物中心项目总数超过5000家，总面积超过5亿平米，在建购物中心面积位于世界第一。购物中心类商业地产项目通常规模大，能耗密度高，各类污染排放集中（空气污染，噪音污染等），且因为购物中心直接面向大规模消费者，其场景设计和运营管理对消费行为有着较强的引导作用。购物中心的绿色运营不仅仅体现了商业地产企业的环保理念和社会责任，也有助于运营商改善经营环境、提高租金、节省人工和能源费用，带来实在的经济效益。

绿色购物中心不能等同于绿色景观，而需要从节能、节水、节材（材料的循环使用，减少塑料制品的使用等）、绿色租约、引导绿色消费、促进生物多样性，良好的日常运营管理的等各个方面综合考虑。据中国房地产报绿色地产研究中心2018年《中国绿色地产发展报告》对75家商业地产企业研究显示，其绿色运营竞争力指数的平均值仅为21分（满分100分），反映出我国商业地产行业整体对绿色运营的重视程度还较低，绿色运营管理能力亟待加强。商务部2019年1月公布了72个绿色商场，加上2016-2017年创建的85家，目前全国绿色商场达到157家，仅占大中型购物中心的3%。购物中心的绿色运营还远未成为主流！

本文将介绍部分欧洲知名的绿色购物中心，通过全球知名的BREEAM绿色认证的视角，逐一介绍其绿色运营特征和成就。

以下为正文：

Heuvel Eindhoven购物中心，荷兰

Heuvel Eindhoven建于1992年，是荷兰零售基金组合中的大型购物中心。位于埃因霍温的Heuvel购物中心是荷兰第一家获得BREEAM“资产”和“管理”优秀使用中证书的购物中心。

由于升级和可持续性的改善，购物中心目前在各方面都表现优异：游客数量有史以来最高，租户满意度在整个投资组合中最高，能源和水消耗量急剧下降，服务费减少了三分之一。

绿色等级：BREEAM In-use 五星级（Outstanding）

Part 1: Outstanding; Part 2: Outstanding

在2010年至2013年期间，该中心的最广泛意义下降; - 资产和第2部分 - BREEAM使用中的建筑管理）。

由于升级和可持续性的改善，购物中心目前在各方面都表现 由于能源成本上升，服务费上涨，客流量下降，租户满意度下降。结果，空置率上升，购物中心面临过时的风险。提升可持续发展水平的过程始于2012年，或者随后的四年中每一年都进行了BREEAM NL使用中的重新认证。每次重新认证后，都会获得更高的BREEAM评级，在完成升级项目后，可以实现双重优异（在第1部分优异：游客数量有史以来最高，租户满意度在整个世邦魏理仕投资组合中最高，能源和水消耗量急剧下降，服务费减少了三分之一。

该项目表明，可持续发展绩效的提高与更好的整体绩效挂钩。Herowvel Eindhoven表明，可持续发展可为业主，管理层，租户和访客带来更高质量的建筑，同时降低运营成本。

Eindhoven购物中心的绿色运营措施

能源效率：通过安装节能LED照明，电梯，自动扶梯，将能耗降低38％; 用旋转门代替滑动门以减少热量损失; 各种分计量监测消费; 安装新的BMS，微调HVAC装置和优化地热能源。

提高室内空气品质和减少污染物：可持续清洁和维护（使用生物清洁产品，无排放涂料，涂料，粘合剂）;  在中心的公共区域使用低GWP / ODP的冷却剂（减少量），污染物传感（CO / CO 2 / NOx）和需求控制（自然）通风。

提高生物多样性和生态质量：  绿色屋顶花园，有多种鸟类，昆虫和蝙蝠，使用当地植被，雨水收集用于灌溉高峰; 通过降低光照强度，智能定时器（黄昏开关）和仅向下指示照明减少光污染。

废物管理：减量，监测废物流（7种不同的流）；监测，基准和每个租户收费。

建筑物管理和运营：  绿色采购（电力和天然气），将可持续性标准纳入清洁，维护和采购合同 - 以减少资产整个生命周期内的碳足迹。

租户参与：大比例的绿色契约（89％）和绿色租约（60％，2020年目标为100％）与租户有关减少环境影响，监测和减少能源，废物和水消耗以及与访客的可持续性沟通。

BIU绿色运营给Heuvel带来的价值

• 服务费减少了30％，运作效率提高了;

• 市场对低收费的高服务水平的需求已经实现，吸引了新的租户;

• 由于更有效的运营，建筑物的运营成本已经下降;

• 改善租户，顾客和工作人员的生活，工作和购物环境;

• 提高投资者，经理和零售商对企业环境社会责任的认识。

Velizy 2，法国巴黎

Velizy 2，曾经是欧洲最大的商业中心。业主Unibail-Rodamco采用BREEAM In-Use对其零售中心进行认证，以标识其资产状态，将其与资产管理以及与租户的合作关系联系起来。通过将建筑物的最低限度设置为非常好并且非常适合建筑物管理。

绿色等级：BREEAM In-use 五星级（Outstanding）

Part 1 (Asset) Excellent 73.4 %, Part 2(Building Management) Outstanding 85.2 %

Velizy 2购物中心的绿色运营措施

能源与健康：  自然采光的屋顶在夏天，有利于自然空气进入建筑物，降低了建筑物的整体运营成本，同时也改善了游客，租户和员工的室内环境质量。商店本身仍然有部分机械通风，以保证必要的空气质量。

水：高标准节水设备使得2016年用水量与与前一年相比降低了12.8％。

能源：  不常访问的区域安装了传感器，使照明仅在必要时工作。

能源强度：  Vélizy2提高了能源强度，2012年至2016年（以千瓦时/访问量）显着减少了-7.5。

购买绿色能源：  2015年，购买的当地电力的51％（由业主管理）是可再生的。

废物管理：  2016年，收集了1423吨废物，64.24％的废物管理价值（63.39％回收利用，0.85％通过焚烧回收能源回收价值）。来自租户和访客的废物经过彻底分类，以便在回收这些材料时获得尽可能高的价值。

管理：  所有新租户都需要签署绿色租约，以保障各级可持续发展的实施。

交通：  2015年期间，骑自行车的设施已经扩展，并在几个入口处增加了自行车架。

交通：  在购物中心和巴黎之间建立了一条直达电车，保证了公共交通与城市的频繁连接。购物中心为电动车提供3个充电点。

IKEA商场，格林威治，英国

宜家集团是创立于瑞典的全球知名的家具和家居零售商，凭借其简约、环保、高性能的家居产品一直在中国颇具影响力。宜家在英国格林威治的商场获得了 "Outstanding" 的 BREEAM 英国新建筑认证，这家可持续商店是英国首家，世界第二家获得可持续发展评级超过90%的商业门店。宜家格林威治的设计和建造达到了尽可能高的 BREEAM 评级, 并通过达到 "Outstanding", 达到了世界上所有宜家商店目前的最高评级。

绿色等级：BREEAM New Construction 五星级（Outstanding）

最高评级的宜家商店

宜家格林威治采用了一系列可持续技术, 如太阳能、LED 照明、雨水收集和可再生建筑材料, 同时利用超高效太阳能阵列和地热最大限度地利用可再生电力支持加热和冷却的系统。

整个商店采用了大量的自然光, 减少了对人工照明的依赖。该店设有三个园林绿化花园, 包括利于昆虫生活的屋顶花园。三个园林绿化空间，附近社区的人群和顾客都可以进入。该店每小时有46项公交服务直接为商店服务，公共交通便利。

该建筑融合了一系列功能：

太阳能光伏：850 kWp太阳能电池阵列可补充商店的能源需求，并降低电网的能源依赖性。

水效率：两个雨水收集池和低水位配件减少了商店的用水量高达50％。

蒸发冷却装置：蒸发冷却有助于减少商店空调系统的能源需求。

地源热源：地源热泵为商店提供88％的年供暖和制冷需求。

生物多样性绿色屋顶：绿色屋顶由各种基质和栖息地组成，为当地野生动物提供了新的多样化栖息地。

可持续交通：各种公共交通连接，骑自行车的设施和电动车的供应为宜家员工和商店游客提供了可持续的交通选择。

FSC认证木材：该商店在建筑的木材成分中加入了100％FSC认证的木材。

新店设有学习实验室 - 为客户，合作伙伴和当地社区提供专用空间，以探索延长产品寿命，促进回收，减少浪费和种植自己的食物。因此，新店既可以作为行为改变的试验台，也可以作为一个空间来帮助激励和让人们在家中过上更可持续的生活。

宜家格林尼治店采用了许多自然采光

除了屋顶的花园和亭阁，宜家商场还拥有一个全新的Learning Lab，为客户、合作伙伴和当地社区提供一个专门探索延长产品寿命、延长循环和减少浪费的空间。

宜家英国和爱尔兰的可持续发展经理Hege Sæbjørnsen表示，可持续发展是宜家工作的核心。在整个业务中的共同努力以及与他人合作下，使得这个项目实现了了BREEAM英国新建筑评级的“Outstanding”。

“这是我们成为一个更具可持续和商业循环的企业的过程中的一个丰硕的里程碑, 同时我们希望这能激励超越自己目前业务的变革。”

—— Hege Sæbjørnsen，

可持续发展经理，宜家英国和爱尔兰

顶楼花园以及亭阁

131 Växjö LIDL超市，瑞典

利多超市（Lidl，也称作利得超市）是一家德国的连锁超级市场公司，在全球拥有超过8,000家分店。Lidl Sweden希望成为环境和社会责任领域的市场领导者。Lidl设定的绿色运营目标包括：废物管理系统尽量减少从商店到中央仓库的废物。100％的电力消耗来自可再生的绿色能源。使用BREEAM认证所有未来的商店。

绿色等级：BREEAM In-use 五星级（Outstanding）

选择BREEAM的理由

作为全球零售连锁企业而言，BREEAM是世界知名的，涵盖可持续发展的所有方面，Lidl是世界知名的全球零售连锁店。它符合我们在可持续发展领域成为瑞典市场领导者的雄心。

131 Växjö的可持续特性

除了为提高能源效率从而降低建筑物能耗所采取的措施外，能源专家还进行了广泛的分析，以制定最有效和最有利的可再生能源现场发电战略。可逆热泵与食品冷却和屋顶上的太阳能电池的冷回收相结合，实现了CO 2排放减少33％。

该建筑的设计，建造和装配均可确保优化的热舒适性和声学性能以及低辐射内部饰面。照明策略的设计符合视觉性能和舒适度的最佳实践，从健康角度提供最佳照明环境。所有荧光灯和紧凑型荧光灯都配有高频镇流器。

该项目位于以前开发用于商业用途的土地区域。该土地在开发前具有较低的生态价值，并已采取措施。

尽量减少对生物多样性的长期影响。已经创造了适合当地的新的具有生态价值的栖息地，导致植物物种的显着增加。

该项目以环保和社会方式管理施工现场。施工现场的关键人员一直在积极地监督，跟进和沟通整个项目的环境战略，目标和进展。已制定程序以确保安全，清洁和周到的施工现场。此外，湿度安全专家和BREEAM AP都参与了该项目。

建筑服务和冷藏系统中使用的制冷剂的ODP为0，GWP <5，从而减少了对气候变化的贡献。为满足建筑物的空间需求而安装的工厂具有较低的干燥NOx排放水平。

高度关注其他交通方式：

- 4个电动快速充电站，用于由当地现场生成的太阳能供电。

- 3个电动自行车充电站

- 符合BREEAM标准的自行车存放空间

- 旅游信息点相对较低的运输点百分比取决于商店的位置，缺乏频繁的公共交通。

该项目已经解决了几个节水功能：配备电磁阀的低水位配件，供水关闭，水表，检漏仪，景观美化和种植，仅依靠降水。但鼓励从负责任的采购角度审查其供应链，以便将来使用。

BREEAM是什么？

BREEAM源于英国，在欧洲广受认可的可持续发展标准。始创于1990年的BREEAM是世界上第一个也是全球最广泛使用的绿色建筑评估方法。

BREEAM认证目前已遍及全球77个国家，300多万个项目。

在中国，已有95个项目获得认证。4个项目入围BREEAM2019大奖。

关注商业地产绿色运营的Building In-use（简称BIU）标准

BIU是一个在线对既有商业地产项目绿色运营进行环境评价的工具，因其全面的评估方式，国际认可，和独立的第三方认证，获得了商业地产项目的广泛应用。

为什么商业地产项目会选择BREEAM运营？

• 理解资产在环境方面的表现力

• 确认改造/管理的提升方案和决策

• 通过第三方认证的数据来提供他们降低环境影响的证据

• 提升绿色企业的形象

• 提高租金

• 比较投资的环境表现

• 标准化

• 成本优势

• 员工福利

绿色运营不仅是顺应消费升级的趋势，符合商业地产企业盈利需求，也实践了国家绿色发展理念的环保和企业的环境社会责任。中国绿色商业、购物中心的绿色运营还有巨大的发展潜力和空间，未来中国购物中心的绿色运营必将随着智慧科技的进步和服务水平的提高而更加规范和完善。绿色运营必将成为未来商业地产企业的核心竞争力，期望有更多的企业关注绿色运营，更多的商场成为绿色商场。

点击“阅读原文”，了解柠檬树为购物中心提供的BIU绿色认证流程。咨询BIU认证，请联系：王老师，186-1826-4599。

参考文献：

黄俊鹏，王莹，王文广，商业地产绿色运营的驱动力分析，《住宅产业》杂志，2018年12期，总217期，p53-61

黄俊鹏，王莹，王文广，商业地产企业绿色运营竞争力评价指数研究，《住宅产业》杂志，2019年1期，总218期，p53-64

BRE，BREEAM in China

BREEAM In-Use Introduction

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