货币退潮，哪些城市在“裸泳”？

2017年底开始，中国广义货币M2增速连续下降。目前已跌破10%，成为个位数，到9月只有8.3%。随之而来，“弱省会”和地级楼市爆发降价潮和土地流拍。

在2017年的“520大调控”之后，中国楼市长期缺少“热点”。

但现在有了。

9月份和10月，多个二线、三线城市的土地拍卖市场出现流拍。出现流拍的城市有安徽合肥、江苏苏州、浙江台州、广东中山等地。这些城市要么是集聚全省资源的省会，要么位于东部经济发达地区地级市，出现流拍的确给市场带来了不小的震动。

不过，此前早已出现一线城市的土地流拍。7月，上海中心城区杨浦区内环内，就有一块土地流拍。当时竟没有房企报名，十分罕见。

在大调控的背景之下，一二三线城市都难逃出现流拍的命运。看起来，这只是一个政策周期的问题。

其实不然，不同城市的命运正在加快分化，而且缺少逆转的可能。那么，在信贷狂潮退潮之后，谁将最先成为“裸泳者”？

  流拍是种“传染病”  

2018年的流拍，遍布一二三线城市。

7月，上海主城区杨浦一块住宅用地的流拍颇为引人注目。按照公开信息，该地块无疑是优质标的，位于上海东北部两大城区杨浦和虹口交界，在内环之内，而且临近三条地跌线路，起拍价46亿元，折合楼板价约6万元/平方米。但结果是，没有房企报名。

除了上海这样的一线城市，二线城市的流拍更不稀奇。在安徽合肥10月的一场土地拍卖中，六块地块中，两块流拍。

合肥是中国二线楼市涨跌狂飙的一个缩影。合肥作为安徽省省会，和临省江苏省会南京的楼市差距一直很大。2008年，南京楼市已经每平方米过万，但合肥只有3000至5000元。直到2015年，合肥房价才突破万元。

2016年，合肥的房价终于扬眉吐气，一度上涨超过40％。有人通过比较称，合肥在某个时间段的同期涨幅，“居全球首位”。但2018年过去的三个季度，无论从市场成交情况，还是地产商拿地热情来看，合肥楼市都明显降温，流拍只是一个缩影。

另一座二线城市苏州，同样出现了流拍。近期一次拍卖中， 8宗地块中的2宗流拍，在成交的6宗里面，5宗底价成交，仅有1宗地块溢价拍出。

在江苏楼市，苏州均价位居全省老二，落后于南京，但大幅领先于其他地级市。在2016年的房价狂飙中，苏州也大幅上涨。一种分析是，上海购房客的“外溢效应”推涨了苏州房价。而现在，苏州明显降温。除了面对楼市的温吞之外，作为外资、台资重镇，苏州也面临制造业撤资的问题。

除了合肥、苏州，作为实体经济重镇的广东中山市，也在10月份出现了土地流拍。分析认为，这一地块流拍的原因很大程度是地块不佳，一是不规则，二是太小，不利于提升住宅的美观和舒适度，因而开发价值打折。

流拍总有理由，但可以肯定的是，现在的中山楼市已不再如前段时间那么火爆。2016年，深圳楼市暴涨。由于“深中通道”开通之后，将大幅缩减中山、深圳通勤时间，这种预期直接拉动了中山房价对深圳房价的跟随性大涨。

在三线城市，流拍更不是新闻。比如，在台州，郴州等地级市，近期流拍的土地在当地都算是极佳的地块，有的位于新兴的开发区副中心，而有的则临近国家地质公园，风景秀丽，而且距离市区不远。

流拍是会传染的，这背后是市场信心的转变。中指院数据显示，2018年前三季度，全国300座城市共流拍446宗住宅用地，总规划建筑面积5645万平方米，这一面积约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。

显然，2018年是转变的关口。

  信心在迅速分化 

市场信心的变化，源自于两方面因素。一是地方政府的调控，特别是一二线城市的前所未有严格限购和限贷；二是货币大环境的变化，以及去杠杆的推进。

2017年的“520大调控”之后，一些城市的限贷、限购措施还在不断加码。以深圳为例，市场流行的一份文件称，该市将对有房贷记录且离婚2年以内申请按揭的，按第第二套的标准政策，即首付比例由5成提高至7成，利率按照二套利率。该文件并没有得到当地主管部门的公开确认，但不否置疑的是，“520大调控”之后，深圳楼市的调控从未有半点松动。

除了地方政府的调控之外，中央层面的货币供应增速也在放缓。从2017年11月开始，中国的M2增速就开始出现连续下降，2018年早已跌破10%（以前都在10%以上），到了9月，这个数字更只有8.3%。

形象来说，过去几年，中国楼市的暴涨战车有两台发动机，一是地方政府在土地财政之下对楼市的纵容，二是金融体系不断的货币创造。但如今，这两台发动机都正在受到前所未有的约束，而这种约束以前从未发生，这无疑极大地影响了楼市参与者的预期。

这些参与者有刚需者、投资者、地产商，当然也有地方官员和金融界人士。他们都深信，中国楼市正在发生一场前所未有的巨变。那么，这场巨变将是什么样的？

实际上，与其说巨变，不如说是分化。一二三线城市都出现流拍，看似所有城市都无法逃脱“政策周期”，但这只是表面现象，不同城市的流拍原因有着非常大的区别。这种区别，透露了中国楼市未来分化的关键线索。

《南风窗》记者分析这些流拍地块的公开信息发现，一线城市的流拍，很大程度是因为现时政策的因素，而不是市场对这些城市预期的扭转所致。

以上海杨浦区流拍的地块为例，政策因素是流拍一大原因，出让文件对该地块有两点限制：一是政策性住房的配套，竞得方须配建建筑面积的5%作为保障房并无偿移交；此外，还要自持不低于建筑面积的15%作为租赁住房。二是户型限制，要求中小套型比例不低于80%。

对开发商来说，这两点限制无疑会拉低房屋建成后的单价和出货速度。无论是投资性需求，还是刚需，或者改善性需求，都会受到这两点限制的影响。

但和上海不同，其他一些二线、三线城市流拍的地块则限制较少，而且就区位来说也属于比较优质地块。它们的流拍，更多不是政策限制，而是其他更重要的因素。

从房地产商的角度来看，由于调控的继续推进，品牌地产商从一线到二三线的“下沉战略”开始放缓。此外，二三线城市当地的本土地产商则以中小地产商为主，由于信贷收紧，它们首当其冲地受到影响，拿地能力大幅降低。

此外，宏观和趋势上的原因更为关键。从长期来来看，经过这一轮调控，中国的城市发展将进入新的阶段，无论是房地产商，还是刚需者、投资者，都逐渐认清了这个阶段正在发生的变化。

所有人，必须未雨绸缪。

  这是投资建议吗？  

尽管调控从未松动，但不容否认，投资者和刚需者对北上广深等一线城市物业长期看好的态度，并未发生根本性逆转。“一线城市永远涨”的神话，也从来没有被打破。对房地产商来说，如果没有保障房、租赁房配套，以及户型等方面的限制，其在一线城市拿地的热情也并未出现衰减。

从根本上来看，房价由需求决定——无论这种需求是投资性需求，还是刚性居住的需求。需求来自于何处？来自于人口与他们的收入。换句话说，即白领、金领人口及相对高收入人口的积聚，才是一座城市房价坚挺最重要的基础。那么，什么样的城市能够在未来继续积聚这样的人口？

首先是一线城市。数据显示，2017年全国的个人所得税的总额超过了万亿大关，其中北京和上海的个税总额超过了千亿，北上广深四大一线城市总额超过了四千亿，占比约四成。这说明一线城市早已积聚了中国收入最高的人群。而且，这种积聚的趋势很难停止。

从美国、日本等发达国家的城市发展路径来看，产业和城市发展一定分为两个阶段。一是随着工业化的深化和生产率的提升，服务业在国民经济中的占比将大幅提升；二是服务业以人才、信息的积聚为基础，这意味着核心大城市的崛起。而且，这些核心大城市还会不断自我膨胀，成为超级都市圈。

以日本东京都市圈为例，其总人口达4千万左右，占日本人口约3成，而GDP占到日本的一半左右。对比中国，无论北京、上海，还是广深都市圈，都远远没有达到这种集聚程度。在一些观点看来，中国的一线城市还蕴藏着巨大的积聚潜力。因此，从长期来看，投资这些城市的楼市依然有“钱途”。

另外，“强省会”也是不能忽略的特殊城市。所谓“强省会”，它需要满足三个条件：一是该省人口众多，二是产业基础雄厚，三是省会在省内独大。

比方说，中国西部地区一些省会城市，由于人口太少，一省人口不到一千万或者经济太过落后，那么这样的省会就不属于“强省会”。此外，山东这样的省份，省会济南的经济实力落后于工业大市青岛，因此也不属于“强省会”。相比而言，武汉、南京（相对于苏北和苏中）、杭州、成都这样的省会，才是“强省会”的代表。

为什么“强省会”会与一线城市一起，成为上一波房价的爆发点？主要是两个原因，一是高铁的兴建，导致人流很容易从地级市流向省会。地方一级的行政区域内，直通行政中心不过1小时的时间，这是中国实行郡县制数千年以来，从未发生过的交通大变革。二是经济的货币化程度加快，省内要素流动的摩擦损耗大幅降低，省会积聚全省资源的效率，开始呈几何级提高的态势。

在这种情况之下，未来的地级市楼市可能前景堪忧。地级市行政权力的扩张始于改革开放，只要不过30余年的历史，从今天来看，这种扩张极大影响了区域经济的效率，形成了省内分割。如果说跨省的要素分割一定程度是中国经济社会发展的现实决定的，也是国家治理的需要，那么省内分割既损失效率，也缺乏现实治理的需求。因此，它现有的状态很可能会迅速改变。

其实，从近期来看，改革的一个趋势便是省级政府权力的进一步强化，地市级权力的弱化，这无疑会对省会的资源集聚产生进一步的加强。实际上，这个趋势已经在发生。“春江水暖房先知”，当下的地级市富裕人群，基本上更愿意在省城置业，而不是本市市区。

近年来，为什么一些品牌地产商为在下沉地级市之后，会搞“高周转”模式，因为他们很清楚地级市楼市的未来。在这些地方，绝对不能持久战。实际上，2018年以来，地产商的降价行为越来越多发生在“弱省会”和地级市，正是这个道理。

中国的楼市，本质上是一个货币现象，在全国范围内，货币是流动最容易的要素。换句话说，当某个地方的楼市遇冷，地方政府要“救市”，它们能够做的其实并不多。能左右楼市的，只有垂直向上的金融体系所创造的货币。

那么，在货币大潮退却的时候，谁将成为最先暴露的“裸泳者”？找到答案，一点不难。

作者 | 南风窗常务副主编 谭保罗 [e-mail]

排版 | GINNY

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