2018西安房价 从两个“10”说起

时近年底，西安楼市莫名有些暗潮涌动，先是在过去的一年成为唯一一个进入全球房价涨幅前10的中国城市；而后披露的租金收益率却仅为2.4%，又创了个10年最低；此外，就在上周，西安青龙路某地块又拍出新的地王，同时所谓解除限购的说法也开始流传……林林总总，如何看待？

有点扎眼 排名全球涨幅前十

就在12月初，除了古迹与网红，西安又有一项纪录在全国引起关注，那就是西安房价在过去一年中以11.8%涨幅，成为唯一一个进入全球房价涨幅前10的中国城市，比去年上升10位。

12月6日，胡润研究院发布的《胡润2018上半年全球房价指数》如此显示。该指数变化反映的是截至2018年6月过去一年的年度涨幅。显然，西安成为过去一年中，中国房价涨幅最快的城市。

▲《斯维登置业·胡润2018上半年全球房价指数》

这一点身在西安的行军长史与诸多老陕感受可能更直接。雁塔核心区房价逼近两万，碑林、未央、长安三区全线突破1.3万元，莲湖、灞桥、新城区房价破万，而这一切仅仅只发生在短短一年之内。

尽管对于一线城市来说，绝对价格不算高，但考虑到西安的经济发展状况和居民收入水平，尤其此前房价长期在7000元徘徊，还是令人咋舌。值得一提的还有，在这一年里，开发商“突然”变得遵纪守法起来，对于此前无证售楼，频频举报自己，当然这一切只因为房价涨得太快。

不过，报告中还藏了一句话，受各地限购政策影响，中国各大城市的房价涨幅明显放缓。就榜单看，一线城市中，北京、上海和广州均跌出前50名。胡润表示：“今年下半年前四个月，上海、深圳房价呈微幅下跌，北京基本维持稳定，广州同比平均涨幅3.5%。二三线城市基本保持和上半年持平的涨幅。”

此种情况之下，西安成为过去一年中国内地房价涨幅最快的城市，怎么着也有点“人家偷牛，西安拔橛”的意味。

▲西安各区最新房价

有点费解   轮涨说与落户说

那么，该如何看待西安房价？楼市某种程度如同股市，数据、所有的技术派，最终都无法真正预测和判断这个市场。如果一定要总结一下，无外乎轮涨说和落户说，前者认为，对板块轮涨，作为非热点二线城市，西安也该涨了；后者，则将百万落户人口，认定为购房人群。

轮涨说看来，一线城市涨完了，转向热点二线城市，热点二线城市涨完了，又转向非热点二线城市。西安应该属于非热点二线城市，也应当轮到上涨的时候了。这或许是一个方面的原因，虽然这个原因有点不太“精确”，也似乎难以说明西安房价上涨的真实原因。但是，似乎这又是市场的表现，没有谁能简单否定。

另外，西安近几年城市发展的变化有目共睹，也是房价上涨的又一推手。同时，作为中国“一带一路”的一个重要节点，西安本身在经济特别是区域经济的发展中就有着非常重要的作用。

落户说，则有实实在在的数据基础，据统计，2018年1月1日至12月11日12时，西安市市外迁入共751356人。其中博士以上1219人，硕士研究生25745人，本科229208人，人才引进30655人。

而自2017年3月1日，被称为西安市“史上最宽松”的户籍准入新政策正式落地实施开始算起，这一数字已经突破百万。要知道，在2011年-2016年，西安年均人口增速仅4.6万人。

▲漫画：落户西安

由此，今年西安楼市的排队买房、轮番摇号、房价飙升，或许也就不足为怪了。而据称，西安官方的计划目标是到2020年人口达到千万级别。

尽管原因没有那么直白，但是无论是板块轮涨，还是人口基数，都让人对于西安明年的房价多了几分预期，还不到“拔撅子”的时候嘛。

有点“打脸”    十年最低的租金收益率

不过，之后发布的易居数据显示，西安租金收益率同比下降15%，以2.4%排在50个城市的第29位，与郑州、太原等地的租金收益相当，略低于重庆和成都。租金收益率与股市里的市盈率，就概念而言比较接近。

可以大概估算，几年下来可以靠出租收回当初买房成本。

今年4-10月，西安商品住房销售均价基本维持在11000元/㎡左右，对照2.4%的租金收益率，买房后依靠租金赚取收益，大约500个月可以回本，也就是41.7年。如果纯粹的考虑理财，这也绝不是一个好的方法，毕竟2.4%的收益率，当下远远落后于绝大多数的银行理财产品。

▲2018上半年租金收益率TOP10城市

但值得一提的是，在降至2.4%之后，西安租金收益率已是近十年最低水平。据业内人士回忆，西安房租收益的黄金年份在2008年左右，当时回报率一度达8%-11%，随后房价涨幅超过房租增速，造成了租金收益率回落。从11%到2.4%，十年间西安租金收益率下降了78%。

显然，造成西安租金收益率大跌的，是这一波的房价大涨，而人们能够忍受如此之低的收益率，也是因为对房价未来上涨，仍有预期。

反之，房价与租金的背离，也提醒市场房价可能存在一定泡沫风险。如果买一套房要50年以上才能收回投资，那么它就不具备投资价值，而只能是投机了。

此外，还有一个指标房价收入比，也可参考。2017年西安市城镇非私营单位就业人员年平均工资为75262元，与2016年的67205元相比，增加了8057元，同比名义增长11.9%，增幅与2016年相比提升1.0个百分点。扣除物价因素，2017年全市城镇非私营单位就业人员年平均工资实际增长9.7%。

▲2011-2017年城镇非私营单位就业人员年平均工资及名义增长速度

日前，BOSS直聘发布了《2018年Q2人才吸引力报告》。报告显示，2018年二季度，全国人才需求量最大的五十个城市白领平均月薪为8226元。其中西安白领平均月薪为6017元。

▲2018年二季度人才需求前五十城白领平均月薪

如果以11000元/㎡的平均房价，按照100平米计算，考虑平均年收入75262元，则房价收入比在14.6，也就是说14.6年才能买下这样一套房子。而来自百度百科的说明，一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫。

同样问题，西安会是“拔撅子”的那个吗？

有点期待    房地产健康可持续发展

西安房价就是如此让人纠结，所有人都认为房价很高了，但是所有人又都在担心房价未来还会上涨。

这不，上周的两个消息，又让这种情绪蔓延了不少。其一是，一则“新地王诞生，青龙路59亩土地成交，楼面价为8785元/㎡”的消息；其二是，在兰州等五座城市购房政策都有变动之后，西安将要解除限购的说法也开始流传。

 “面粉“价格大涨，则“面包”必然价格上行，新地王的出现，无疑会对房价上涨有所触动，甚至是给出信号，但是当下就判断是否解除限购，无论如何还是早了点，至少西安和那五座城市面临情况并不相同。

数据分析或会失真，政策预判多为揣测，市场信号难以精准。不过，我们不要忘了房子是用来住的，不是用来炒的。刚刚结束的中央经济工作会议则再次明确“房住不炒”，遏制房价过快上涨的决心不会发生改变。

行军长史以为，西安楼市并不缺少上涨冲动，但如何合理摁住房价，让经济发展追上房价的脚步，确保市场长期健康可持续的发展，这才是根本。

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