本土房企大逃杀："后融创"时代天朗奔"农"

导语：

严格融资监管背景下，房地产收购和合并已是潮涌，而疫情进一步加剧行业分化，房地产周期中的猎食者和被鲸吞者，在2020年继续纠葛，或上演大”逃杀式“的并购潮。

作为地方财经观察者，金融棒棒糖在以往的写作中，其实很少关注地产商本身，这次我们想将目光投向潮水中“弱势”方，那些资金成本高，融资难，效益不佳的中小型及区域性地产公司，在行业浪潮中的起伏和命运。

以西安本土房企为例，西安每年年终销售成绩排行的榜单中，数年被外来头部规模房企霸榜和洗榜，已经很久没有出现本土房企的身影，尽管这些本土房企也曾叱咤无两。

关于本土房企在行业周期下的曲折得失，我们不再重复复盘，而是通过一线调查，我们选取了数家代表性的民营房企，更希望观察在目前行业变盘下，这些房企如何活下去和自恰，并提出我们建设性的观点，“本土房企加速转型迫在眉睫”。

撰文 | 黄高航

编辑 | 简佳

今年是天朗第3次创业的最后一年，很有仪式感的一年。

这家扎根西安20年，有“房企四小龙”之称的代表性西安本土房企，将自己发展的轨迹总结为至今“创业”3次，第1个5年（2001-2005）的“人居建设”，第2个5年（2006-2010）的“城系开发”和第3个10年（2011-2020）的“城乡实践”。

无论是20年前孙茵被深圳楼市园林景观触动杀入地产领域，还是2015年迫于扩张压力与融创牵手“联姻”，亦是现在多元化发展和转型，每一个节点均伴随着地产周期的变盘和企业内部自我革新。

如今，高压融资监管下，房地产高光时刻已经过去时，站在第3次创业的尾声，牵手融创后获得短暂喘息的天朗，选择远离西安城区转型城乡小镇开发，全新项目唐村及百公里之外太白山脚下的唐镇，是被迫权宜？还是主动“新生”？

01

被动解困转型：与融创合资开发

2015年融创和天朗合作，是谈论本土房企绕不开的话题。当时外界的解读多偏“悲观”，甚至有媒体猜测天朗是否会撑不下去，被融创收购，而复盘双方合作，金融棒棒糖更愿意将其看作为，这是融创在地产黄金年代结束后，行业低谷变盘下，“被动”放下身段的首次转型。

当年9月，西安天朗地产集团有限公司（以下简称天朗地产）和天津融创奥城（以下简称融创奥城）设立合营公司，名为西安融创天朗地产有限公司（以下简称融创天朗），从股权穿透图看，双方分别出资1400万和8600万，实际持股比例为14%和86%，满足了当时融创必须控股的要求。旗下现拥有19家公司，包括12家全资子公司。

融创天朗合营公司的诞生，是双方开启合作的“里程碑”事件，此后双方的合作基本都是由这家合资公司操盘。

1：收购天朗地产在建的西安目标公司项目的股权，包括旗下西安蓝天、安华中惠和西安安华51%、100%和51%的股权，总对价1.88亿元，获取并开发西安的待开发项目及未来与西安天朗获取并开发位于西安的储备项目。

2：收购天朗控股位于济南，南京和成都的项目100%股权，总对价4.96亿。收购西安、济南、南京和成都各2个，累计8个项目，总出资6.84亿元，位于西安的天朗曲院庭香和天朗五珑，在当年10月底改名为融创天朗融公馆和融创天朗珑府。

可以看到，天朗地产付出了旗下公司部分股权、地产项目和储备土地，从而换取到资金，并且降低融资成本，提高了开发能力，融创则付出了资金和品牌，得到了天朗在西安和其他城市的地产项目与土地资源，顺利进驻西安。

回到我们开篇所说的，为什么说天朗和融创的合作，是行业倒逼下的被迫之举。

2015年房地产市场哀鸿，从全国范围看，房企发债行为不断增多，西安楼市还处于“沉寂期”，供求两段呈下滑态势，市场在下行，天朗乃至所有本土房企面临困境，日子都不好过。据《2014年西安市房地产市场报告》显示，截至2013年中旬，天朗整体资产负债率突破70%。2014年天朗总销售额为60亿元，西安地区贡献了33亿。

孙茵曾坦言：“到了2015年，我们又面临比较大的挑战，压力变得非常巨大。对很多房地产公司来说，一个楼盘就可以拖垮一个企业，由于扩张太快，天朗不得不为盲目乐观而买单”。言语之间表明了与融创合作的初衷。

金融棒棒糖查询发现，天朗公开的唯一的股权质押行为就发生在2015年。

坦白讲，作为本土民营房企的头部企业，在当时行业变局和自身困境下，天朗将手中的肥肉分给外来闯入者，的确有几分被迫自救的意味。但从另一层面来讲，放下身段谋求合作，也是主动解困寻求机会，对企业和企业家而言何尝不是种魄力和勇气，我们注意到双方将近5年的合作，不管是危亦或机，天朗在发展逻辑上至此明显改变。

首先，我们知道区域性房企受制于规模和资金，跨区域扩张很难，房地产大扩张时代，天朗在外省亦有布局，行业变盘后，天朗砍掉了全部省外住宅地产项目，此后亦不再跨省布局此类项目。

其次，与融创的合作，帮助天朗脱离出当时的资金困境，西安城区的项目全部顺利开发完毕。4月，金融棒棒糖实地走访了数个融创天朗合作的项目，想就双方合作做一真实呈现，如位于长安区的融创天朗·长安街壹號院项目，这是天朗和融创合作成立合营公司融创天朗后，融创首次在西安拿地开发销售的成果，颇具代表性。

此前天朗曾单独在该地块建设安置房，但由于资金短缺被迫停止，融创进驻后完成开发建设，2017年3月首次开盘，约800套房源随即售完，如今整个项目也已彻底进入尾声。

值得注意的是，融创除天朗之外，还与科为、咸阳彩丽等有过类似合作，而合作仅限于住宅地产领域，产业地产仍由天朗主导开发。

最重要的是，天朗与融创的合作还为接下来的天朗转型争取了抽身的精力和空间，得以“轻装上阵”。至今双方已经走过5年，回过头来再看这一举动，是一步险棋，也不失为一步妙棋。

02

主动破局转型：从城区住宅到城乡产业

合作融创至今，天朗在西安地产市场也一直颇为低调，直到唐村和太白山唐镇项目的出现，此前一直蓄力的天朗陡然高调起来，如果说和融创的合作，是被迫下的主动解困转型，而祭出唐镇则是天朗战略层面的主动破局之策。

我们都知道，作为长年深耕于本土的房企，天朗早年间凭借手中良好的政府资源，在西安城区储备了相对充沛的地块资源，并开发建设四大城系：

1：蔚蓝系列，位于玉祥门，总开发体量200多万㎡。如蔚蓝印象，花城等。

2：大兴郡，被誉为天朗城系开发的扛鼎之作，位于大兴新区，总开发体量130万㎡。

3：新都汇，位于经开区，体量60万㎡。如天朗御湖等。

4：高新港城系，如天朗莱茵小镇等。

无论是人居建设，还是城系开发，天朗早期的布局多集中于城区内房地产业，以及少部分省外的住宅项目。然而，在中央坚持“房住不炒”严监管下，行业变盘房企兼并重组大逃杀下，我们都看到了，天朗找到了融创，得以暂时喘息渡过难关，此后天朗给出的答案是中国城乡产业运营商。

即从单一的住宅商业地产商转型为产业综合开发。为此，天朗目前的业务涉足投资、资本、地产、建设、科技、文旅、农业、康养、教育、物业、酒管、商管等12个专业板块，实行多元化发展。

从天朗伟业控股旗下17家子公司中，分别能找到与业务对应的企业主体，从成立时间看，除上海朗蔚股权投资基金和蔚蓝（天津）股权投资基金之外，我们注意到，其它均在2015年以后诞生，即与“牵手”融创之后。

金融棒棒糖将天朗的模式总结为，从纯血地产商，逐步转型为地产加码农业、科技、文化、教育等城乡产业综合开发运营商。

关于天朗转型的模式，天朗总裁孙茵在媒体受访中有过诸多公开表达。2018年9月，孙茵接受CCTV节目《影响力人物》采访时谈到，天朗在做一个区域时，需要考虑的第一个是升级后的新型产业，第二个是人文复兴，第三个是生态和基础设施的完善，第四个是融合生活和生态系统。

可以看到，天朗转型后定位中国城乡产业运营商，整体方向建立在国家“乡村振兴战略”框架之下，助力推动新型城镇化发展，是一个很宏大的命题。不同于以往单一的房地产业务，城乡区域内新型产业、人文、生态和基础设施等项目，相比以往纯地产项目，涉及上下游产业链更多，开发周期更长。

2018年9月，天朗在“盛世之路·文化镇兴”发布会上发布了围绕“中国城乡产业运营商”企业定位的全新发展战略，同时公布了该战略下的三大重点项目。

从地理位置看，天朗的三个重点项目已经彻底走出西安城区，从产业性质看，房地产色彩依然淡化，这是天朗第三次创业明晰产业和运营模式后的结果，围绕特色小镇和田园综合体，在西安周边打造不同主题的产业项目。

1：农业+：长安唐村中国农业公园，西北首家中国农业公园共建单位、陕西省农村改革试验区和西安市首批田园综合体之一。

2：文化+：太白山·唐镇，项目以山、河、湖、汤、田、街、养、育、院九大价值点为基, 打造太白山下独具特色的唐风小镇。

3：科技+：长安大学城·梦想小镇，汇聚大学城丰富的高校科教资源，并选取优势学科，建立多个方面的“高校产学研平台”。

事实上，这里还应该加上第四项服务+：天朗·椰岛健康城和朗朗长安社群平台，前者是在海南拓展的首个大健康旅居项目，后者是由天朗发起的西安创意生活融合平台。

03

唐镇会是张好牌吗？

分析了天朗转型城乡开发运营商的模式和架构，接下来我们来分析具体项目，毕竟战略层面的东西只有落地并推向市场验证，才具有实际价值。

截至目前，天朗转型的新产品，已经在做的只有体量较小试水的产品唐村和目前大规模开发的唐镇，可以说唐镇是天朗转型后推出的首个重磅作品，所以我们主要以唐镇为样本来分析。

1：位置：坐落于陕西省宝鸡市眉县国家AAAAA级景区太白山脚下，距西安市区1个多小时车程，总占地约1800亩，总投资50亿元，首期开工建设600余亩。

2：定位：作为当年陕西省重点建设项目和天朗控股集团“唐+”运营战略布局下的重点项目，唐镇是以诗仙李白和太白山为文化IP打造的特色小镇，未来会呈现一个集山水、建筑、文化、康养、温泉、农业等产业融合的国际旅居度假地，为此，天朗在日本奈良建立研究院，高度还原唐代文化和场景。

3：产品：集温泉体验商业、医疗健康、温泉养老、文化教育、休闲度假酒店和休闲农业六大产业为一体，包括商业街区、温泉酒店、养生会馆、住宅等产品业态。

实际上，唐镇的进驻开发需追溯到2016年，彼时，国家住建部公布了首批中国特色小镇名单，涉及32省份共127个，陕西省共有5个项目入选，眉县汤峪镇即为其中之一，意在打造特色鲜明的产业形态，和谐宜居的美丽环境，彰显特色的传统文化，提供便捷完善的设施服务，建设充满活力的体制机制，唐镇就是这个目标的建设载体。

而对于坚持把旅游业作为战略性支柱产业的眉县而言，唐镇依托太白山（5A级）丰富的优势资源进行合理布局，以及境内红河谷森林公园和宝鸡法门寺等自然和人文景区的聚集效应，助力推进当地“旅游+”产业深度融合发展。

可以看出唐镇项目的开发，是天朗和地方政府相互需要的结果。我们观察到，相比天朗的城区项目，这个产品的逻辑是“从后端往前端做”，即天朗将区域的基础配套做好，把产业做进去，区域价值提升后，里面才是天朗的核心地产线。

同时，天朗地产业务做的是产品线，单品价值很高，而非靠规模化销售的单一产品。因为目前唐镇尚在开发中，我们无法准确估算其开发后的经济效益，只能比对同类已经开发运营的项目。

目前市场上的旅游小镇大致分为两类，一类是原有古村、古镇延伸发展而来的旅游小镇，另一类是借助旅游资源、交通优势等新建的旅游小镇，唐镇则属于后者。

我们以乌镇陈向宏团队操盘的古北水镇为例，无论是开发模式，区域资源的稀缺性，还是面对的消费群体，唐镇与古北水镇均存在相似之处。

位于北京密云，距离北京经济圈1小时车程，开发模式为中青旅（企业）+政府+战略投资者，资源基础为4A级景区司马台长城，观光以古镇、山水自然风景为主，拥有温泉资源。自2014年开业以来，首年实现客流量接近100万人次，实现旅游收入2亿元，次年接待游客147万人次，实现营收4.62亿元，算是较为成功的城乡开发项目。

当然开发模式有共性，但实际运营有独特性，我们只是给到一个可供参考的同例，至于唐镇是否能再次打通天朗的“任督二脉”，我们拭目以待。

整体而言，天朗作为本土房企已平稳渡过房地产“紧缩期”，并顺利转型布局城乡产业运营新赛道，不难预见的是，随着新型城镇化进程的加快和消费升级，人们对追求自我和精神需求日渐提升，恰好与唐镇的自身定位和提供的服务不期而遇。坦白讲，天朗的转型的确是一个值得借鉴的样本。

业务从单一到多元，布局从城区到乡镇，集团资产从重到轻，天朗的发展路径跟随社会升级变迁不断调整，期间，曾通过建筑元素改善这座城市的面貌，带给本土民众新的生活环境和方式，为西安发展建设添砖加瓦，但不变的是早年的出发点，就像20年前孙茵决定深耕房地产的动因，就是想把深圳好的生活方式和环境带回西安，做一点对城市有价值和贡献的事情。

当前，国内的城市形态还在变化升级，新型城镇的建设仍需探索者和推动者，而天朗试图承担这一角色，金融棒棒糖也希望这样的本土房企实现顺利转型，从而在接下来的城乡建设过程中，为区域内的民众做出更大贡献。

天朗的名字取自《兰亭序》“天朗气清，惠风和畅”，在公司房地产色彩逐渐褪去时期，这个名字似乎更契合转型之后打造的城乡产业项目的意境。

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