房贷利率上涨？一文看懂银行收紧信贷背后的逻辑
近日，北京、上海、广州等一线城市住房按揭贷款利率出现上升，特别是部分商业银行针对首套房按揭贷款利率上升至1.1倍或1.2倍。房贷利率上调的现象从一线城市向二三线城市蔓延，引起了市场和公众的普遍关注。
此轮房贷利率上涨，原因几何？这背后不仅有政策因素，同时还有银行进行风控调控和流动性管理的需求。银行的“算盘”是，信用风险、政策风险和流动性风险管理的弦一起被拧紧，资金定价就易上翘。
在资金面持续收紧的背景下，银行需要重新权衡成本和收益。市场人士分析认为，下一步，银行房贷利率上行仍是大趋势。
一夜之间，房贷重回公众视野，成为各大媒体争相关注的焦点。
近日，四大银行在一二线热点城市上调了首套房贷利率后，在短短几周的时间里，各大银行上调首套房利率的大潮就蔓延到了全国各地。
根据媒体报道，北京、广州的多家中小银行近期已经上调了首套房贷款的最低利率。当前，一些银行的首套房贷款利率较基准利率已经上浮1.1倍，二套房则上浮至1.2倍。
融360监测的数据显示，5月份全国首套房房贷平均利率为4.73%，环比上月上升4.64%。同比去年5月份的4.45%，上升6.29%。
在融360监测的35个城市首套房房贷平均利率中，此次调整由一线城市领跑，其中又以北京为最；二线城市上浮利率银行数量大，涉及范围广，在经过过渡期后，紧跟市场及时调整，对全国房贷平均水平影响大。5月份，35个城市首套房房贷利率均有不同程度上调，多数二线城市银行利率调整至基准。
数据显示，全国533家银行中：
· 提供9折以下优惠利率的银行有12家，较上月减少30家，占比2.25%；
· 104家银行提供9折优惠利率，较上月减少170家银行；
· 共有132家银行提供9.5折优惠利率，较上月新增4家；
· 244家银行执行基准利率，较上月增加174家银行。
银行将首套房贷利率上浮，贷款优惠逐步取消，背后的逻辑是什么？房贷下一步走势如何？
在多家银行的计划财务逻辑里，房贷业务的“算盘”正在被重打。这在外界看来的简单业务，在银行内部管理里却有三套逻辑——房贷作为房地产类贷款，讲求风控逻辑;房贷作为零售贷款，讲求资金定价逻辑;房贷作为中长期贷款，讲求流动性管理逻辑。
银行的“算盘”是：信用风险、政策风险和流动性风险管理的弦一起被拧紧，资金定价就易上翘。
分析人士指出，虽然目前全国533家银行中有20家银行已经停贷，未来时间会有新增银行暂停房贷业务，但是在政策框架内，不会出现过大面积停贷，影响到房贷市场的正常秩序。此外，银行房贷业务不可能完全收紧。即使一些大银行有收紧，也只是针对部分城市部分网点进行。
其实房贷上涨早有政策苗头。
2016年底，中央经济工作会议就提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落;要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，但同时严格限制信贷流向投资投机性购房。
中国人民银行行长周小川在今年全国两会上谈及房贷时也表示要“适当平衡”，去年部分热点城市房价快速上涨，带动房地产贷款猛增，预计今年住房贷款还会以相对较快的速度发展，但确实要适当平衡，随着政策调整估计会适当放慢。
周小川表示，总体上来看，个人通过住房贷款购房后，资金就转到开发商，所以这个贷款不能简单看作是买房子，实际上会传递到相当长的产业链上。
“管住货币”落到具体的额度管控上，不少银行分行人士感受到了当地监管对辖内各行房贷规模的重视，甚至细致到每个月的增量和余额。“我们每个月都要压额度的。”一位银行个贷部门的管理层表示。
事实上，“配合去库存进程”、“符合政策导向”等有关房贷的解读用词曾出现在上市银行2016年半年报中，但在年报中已不见踪影。
除了政策因素，各家银行也有对房地产类贷款的风险把控。在银行信贷“调结构”的大方向里，个人住房按揭贷款属于“房地产类贷款”，银行对此有一套风控逻辑。
从数据来看，上市银行个人房贷不良率在0.3%左右，远低于全行业1.74%的不良率。但银行仍然讲求信贷结构的合理，投向不能过度集中。在去年全行业对房地产类贷款加大投放力度之后，信贷结构优化成了各家银行面临的任务。
另外，“流动性管理”则是高悬在银行头顶的另一根“指挥棒”。
一方面，个人房贷属于中长期贷款，在去年行业整体房贷规模快速增长之后，不少银行零售贷款中长期资产的盘子已趋于饱和。更形成压力的是，当前市场资金趋紧，半年末MPA考核又大限将近。整体来看，银行已经采取从严的流动性管控措施。
海通证券的姜超撰文指出，当前房贷利率飙升的核心原因在于，银行已经无米下锅。去年，银行可以在金融市场上通过同业存单融资，利率大约为2.8%，所以在贷款基准利率为4.9%的情况下，房贷利率即使打8折，银行也有利可图。
然而，今年1季度同业存单利率升至4.5%，所以银行房贷利率开始打9折、95折，由此来弥补融资成本的上升。但是，4、5月份以后，银行的同业存单发不出去了，银行自己都没钱了，巧妇难为无米之炊，银行拿什么去放房贷呢？
在政策导向及风控、流动性管理之后，银行的最终算盘还是要打在定价逻辑上。除了管控流动性风险及信用风险，“稳住息差”已成银行业的又一大要务。额度本身从紧，加上总行政策不再倾斜，受创利业绩考核驱动的分支行便会抬高房贷定价，以扩大息差、拉动利润。一些房贷额度已经所剩无几的分行，就会上浮利率，量少自然价高。
目前房贷利率不断上调，银行也加快吸储的步伐，加大吸储力度。提高存款利率、提高理财类产品的收益率是银行的一般做法，这一过程使得银行吸储成本提升。同行拆借不能完全满足资金需求的情况下，解决资金缺口的成本随之上升。
在资金面持续收紧的背景下，银行也需要重新权衡成本和收益。在多数受访者看来，银行房贷利率上行仍是大趋势。
有市场分析认为，现行政策下，严控房贷增量是大势所趋。银行在房贷总额度一定的情况，即使大幅上调房贷利率带来的利润也是十分有限，甚至是无利润仅仅维持收支平衡。从资源配置角度来说，这部分资金资源未带来预期收益，会将这部分资金配置到更高效收益的业务。近期房产交易量亦大幅下滑，成本与利润的权衡就使得部分银行将收缩甚至暂停房贷业务。
并且，目前资金成本继续上升，包括余额宝等固定理财收益年化资金成本已经接近4.1%，这种情况下，叠加管理成本，按揭贷款的基准利率4.9%对于大部分银行来说，已经属于低利润产品。
不过，即使在这样的背景下，对于大型银行来讲，更会选择上调利率的做法，而不是停贷。苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙表示，近期北京等一线城市按揭贷款利率不断上升，特别是部分商业银行针对首套房按揭贷款利率上升至1.1倍或1.2倍，这显然与监管部门支持和鼓励首套房需求的政策精神不符，但却可能意味着由商业银行自主确定按揭贷款利率的市场化时代真正来临。虽然贷款基准利率维持不变，但在贷款利率已经基本市场化的环境下，随着资金成本的上升，商业银行必然会通过贷款利率上浮的方式来上调按揭贷款利率，可以预计，二季度和今年下半年按揭贷款利率将呈现加速上升趋势。
有分析人士表示，整个宏观面来讲，信贷利率收紧，放贷节奏和审批节奏都放缓，这是大趋势。在此背景下，购房者要咨询清楚能否按时拿到贷款这些问题。对于一手房来讲，代理公司或者中介公司应该能够掌握住信贷节奏。但是一些二手房交易可能会有一些风险，如款项没有批下来引发纠纷，而如果贷款没下来，购房者是违约方，这点购房者是要有所意识。（综合自一财网、央广网、证券时报等）
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