别让共有产权房变成产权“缩水”的自住房
8月3日，北京市住建委发布消息称，近日市住建委同市发改委、市财政局、市规划国土委联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》(以下简称《办法》)，并向社会公开征求意见。
《办法》指出，共有产权住房即政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。
简而言之，就是政府和购房人各持有房屋一定比例的产权，而政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人，从而达到房屋的使用权完全归购房人，以此来满足家庭自住的需求。按照这一界定，北京市已建设销售几年的自住房被定位于拥有共有产权的性质，而最新的《办法》明确，共有产权住房将替代自住房。
对于大家关心的如谁能申购、怎么申购、价格几何、后续能否出租买卖等问题，各大媒体已经有了铺天盖地的解读，这里不再赘述。今天我们要问的几个问题尚处于《办法》的模糊地带，希望能在其征求意见之后予以厘清明确。
第一，共有产权住房定价如何实现弹性合理？
根据《北京日报》对北京市住建委相关负责人的采访，共有产权住房的定价不再像此前自住房定价低于市场价30%，而是采取“弹性”定价，低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。接受采访的负责人称，价格上的“弹性”更灵活，主要是考虑市场调控和购房人承受能力的需要。如果“固化”成7折，面对一些高房价区域，有可能打了7折购房人也买不起；但如果弹性的话，房价就可能有更低的“折扣”，符合购房人的承受能力。
但一个心照不宣的事实是，所谓“弹性”往往意味着在实践过程中暗箱操作的空间也充满“弹性”。因此，如何保障定价过程和标准的透明公正，最终实现定价弹性合理，是北京市住建委需要回答的第一个重要问题。
第二，个体共有者与政府共有者如何实现法律权利的平等？
《办法》明确规定了共有产权份额的标准，依此标准，后续对房屋进行处置时的利益分配也十分明确，短期来似乎不存在太多纠纷。但长期来看，当涉及房屋的损坏、拆迁等一系列现实中的复杂状况时，个体共有者与政府共有者如何实现法律权利的平等就成了一个必须面对的问题。
《光明日报》评论称，如何保障个体共有者应有的法律权益，使之不因为力量的强弱差距，也不因为份额的大小差异，而失去法律公平正义的庇护，这是亟需重视的问题。对于公有产权住房，只有事先厘清共有人之间的法律关系，才能妥善解决共有产权住房中普遍存在的那些问题，也才能真正使之成为老百姓安居乐业的压舱石、定心丸。
第三，如果共有产权房屋的质量和自住房差不多，那个体共有者岂不是以同等价格或近似价格买了一套产权缩水的自住房？购房者的实惠到底体现在哪？
这是很关键的一个问题，这个问题不解决，将意味着所谓共有产权住房只是此前的自住房换了个“马甲”，购房者的利益甚至可能因为这一“变脸”而受损。
北京市住建委在解读中明确指出，共有产权住房是对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范，而和《办法》共同征求意见的还有《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则》，当中规定了共有产权住房的规划、设计、建设标准，但如何保障标准在实践过程中的落地依然是问题。
有学者认为，真正的“共有产权”应该完全按照商品房的模式来建设，在土地出让，售价等方面和普通商品房没有任何区别，如果政府要“共有产权”，比如30%，这30%就应该直接体现为土地价格的折让，也就是把这30%的价格冲抵土地出让金即可，这样产权非常清晰，购房者也得到了真正的实惠，同时，由于完全按照商品房的模式，也不怕房屋质量缺斤短两。
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