租购同权、房产税、共有产权住房，到底哪个才是解决中国房地产问题的良药？
从全国多地实施的“租购同权”到房地产税，再到北京近期推出“共有产权住房”，中国的高房价能降吗？中国房地产市场存在的供不应求、结构性失衡等问题能得到解决吗？
近日，国家统计局新闻发言人毛盛勇说，经过本轮调控，当前中国房地产市场过热局面得到一定程度降温，总体运行平稳。根据中央部署，要建立房地产市场调控的长效机制，大力发展租赁市场。
要回答上述问题，首先要弄清楚中国高房价形成的主要因素。近日，中国金融四十人论坛（CF40）秘书处对CF40特邀成员、中国银行业协会首席经济学家巴曙松进行了访谈，他总结了三点原因：第一，真实居住需求的释放。第二，信贷宽松让大量资金进入房地产市场。第三，前两者产生的房价上涨预期，进一步衍生出的投资甚至投机需求。
对于广州等地出台的“租购同权”政策，巴曙松认为，租购同权是大势所趋，是落实购租并举的重要环节，也是下一步租赁立法的重要内容之一。 在他看来，租购同权，从根本上讲，要重点落实的主要对象应该是“新市民”即流动人口和刚就业的年轻人。
针对房产税对抑制房价的作用，从房产税在上海和重庆等地的试点来看，巴曙松认为，其对房价没有太大的抑制作用，主要是由于上海和重庆在试点房产税时存在范围有限和力度有限的问题。
他指出，征收房产税必须解决以下两个问题：第一，完善不动产登记，建立全国房产数据库，核算存量房和增量房；第二，目前居民购房得到的是房屋使用权不是所有权，对使用权征税则需要对相关法规进行相应调整。而且单纯地征收房产税会造成部分税收重复，为了避免税收的重复从而加大居民税费的压力，房产税应该替代一些土地出让金和其他与房产相关的交易税，而不只是新增一种税。
对于房地产市场中的另一热点话题——共有产权住房，他认为，共有产权住房在短期内难以解决房价高、房源少的问题，长期可以缓解但是也不能完全解决，还需要综合采取措施。当然不可否认的是，共有产权对现有的房地产市场来说是一个重大的改进。
房价形成主要来自三个方面的因素：
第一，真实居住需求的释放，城镇化进程中会有大量的商品房需求，而且在中国城镇化开始启动加速时，本身就存在较大的房地产供求缺口需要“补课”，因此，房地产分需求就包括：历史的缺口、新增刚需和置换需求，土地供应是刚性、而且基本可以说是缺乏弹性的，且中国的经济发展不平衡，资源集中的大城市房屋的供需矛盾相对紧张，带来房价的上涨，且对于供需矛盾紧张的区域来说土地市场的竞争也较为激烈，容易拍出“地王”，“地王”的产生一方面推高后期建造成本，另一方面拉高预期，甚至带动市场非理性“恐慌性入市”。
第二，信贷宽松是支持条件，低息的货币环境和较低的首付为需求的释放提供了条件，同时2015年以来的股市超常规波动、“汇改”带来市场短期内的资产荒，大量资金进入房地产市场，在供给没有跟上的情况下房价出现明显上涨。
第三，基于前两者产生的房价上涨预期，进一步衍生投资甚至投机需求，刺激房价继续上涨，这部分需求可以说是非理性的，基于相信房价还会以高于资金成本的速度上涨，这部分需求应该被遏制。
从房地产市场调控的历史经验看，限购限贷等短期行政调控可能在长效机制形成后会逐步退出政府调控工具箱，但是这是个长期过程，不是短期就能实现的，短期来看如果房价上涨的预期依旧存在，那么限购限贷不会突然大幅放松。
从房产税在上海和重庆等地的试点来看，其对房价没有太大的抑制作用，主要是由于上海和重庆在试点房产税时存在范围有限和力度有限的问题。其中，上海的房产税不涉及存量住房，其重点在于控制增量房，征收范围小，而且只针对人均60平以上面积征税，税率偏低并有多项税费减免，导致其对大部分购房者和大资本投资者均无影响；重庆的房产税主要针对个人独栋和个人新购高档住宅以及无户口无工作的二套以上住房，重点在于控制高端住房及投机需求，并且还有免税面积，征收范围及力度均较小，远远达不到控制房价的目的。
要征收房产税，首先要清楚房产税和房地产税的区别。目前上海和重庆征收的房产税实际上可以说是一种财产税，而国家提出的是要加快房地产税立法，房地产税包括交易税和持有税，是一个综合性概念。
征收房产税必须解决以下两个问题：第一，完善不动产登记，建立全国房产数据库，核算存量房和增量房；第二，目前居民购房得到的是房屋使用权不是所有权，对使用权征税则需要对相关法规进行相应调整。而且单纯地征收房产税会造成部分税收重复，因为房产税基于房价，而房价又包含了地价，房屋所占用的土地已经缴纳过土地出让金，所以为了避免税收的重复从而加大居民税费的压力，房产税应该替代一些土地出让金和其他与房产相关的交易税，而不只是新增一种税，从而保持居民承受力与政府税收的平衡，也就是在提高保有税率的同时，降低流转税率，促进房屋的顺畅流通。
租购同权是大势所趋，是落实购租并举的重要环节，也是下一步租赁立法的重要内容之一。从这个角度看，作为一个开始，广州的示范意义可能更大，它意味着这项政策如果取得预期的效果，就有可能会在全国不少城市逐步落地。长期来看，租购同权如果能得到有效实施，对于租赁市场的发展具有非常强的支撑作用，对于提升和稳定租金回报率意义重大。
所谓租购同权，从根本上讲，要重点落实的主要对象应该是“新市民”即流动人口和刚就业的年轻人，除了这两类群体，国内一线及重点二线城市的其它城市家庭并不存在显著的住房问题，即便是城市有户籍的低收入家庭也不存在住房问题。目前看，只有新市民应该是租房政策关注的对象。
但是教育资源的需求一定程度上是确定的，这一政策刺激的可能是对优质教育资源的需求。
短期来看对于市场的影响比较小。一方面，具有本市户籍的大部分都有自住住房，另一方面，人才绿卡的数量又非常有限，因此，边际效应基本较小，甚至可以忽略，且这些政策并非新政策，只是在现有条件和现有背景下的重申或强化，短期来看对租金的影响有限。
预期的变化一定程度上会导致优质资源的更加紧张化，解决这个问题的关键是通过市场化、民营化的机制释放教育供给能力。
北京推出的“共有产权住房”，在当前制度下，对于解决房地产市场房价高、房源少等问题，会有一定的效果，但是短期内难以解决房价高、房源少的问题，长期可以缓解但是也不能完全解决，还需要综合采取措施。
原因在于：第一，共有产权的房屋量相对比较少，占比较低（到2021年预计北京存量为900万套，共有产权住房25万套，占比2.8%）难以对市场起到实质性的主导性决定作用；第二，共有产权如果能做到“职住平衡”、“可以落户和上学”等，那么共有产权市场也存在一定的竞争，后期的实行细则还未出来具有一些不确定性。
当然不可否认的是，共有产权对现有的房地产市场来说是一个重大的改进。
第一，它解决了政府对于政策性住房的土地供应缺乏激励机制的问题，有利于刺激政府扩大和落实供地计划，形成有效供给，满足居住需求。
第二，这一政策通过“职住平衡”和“不转让无需补差价”的规定鼓励永久居住，有利于落实“房子是用来住的”，2014年自住型商品房存在明显滞销，一方面是受整体市场行情影响，另一方面也是供应项目位置较为偏远，“职住平衡”有利于解决这一问题，让房子回归居住属性。
第三，未来北京主要会有三类房子，商品住房，共有产权住房，租赁住房，租赁住房（目前公租房廉租房存量大约2万套，未来五年会供应50万套）保障低端需求、共有产权保障中端需求、商品房保障高端需求，形成“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的住房体系。
第四，这一政策对于稳定房价预期将起到一定的积极作用，其进一步的市场影响还需要继续观察。
本文由中国金融四十人论坛（CF40）秘书处对CF40特邀成员、中国银行业协会首席经济学家巴曙松的访谈整理而成，首发于CF40微信公众号，转载请注明出处。
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