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楼市“小阳春”来临,全面回暖稳了吗

CF40研究部鲁西 中国金融四十人论坛 2019-05-13

政策微调后,中国楼市加速回暖,终于在3月迎来“小阳春“3月看一年”,这句地产界的流行语是否预示着今年楼市将全面回暖?

图源/网络

3月“小阳春”来临 

一二线与三四线楼市继续分化

回暖的信号首先体现在价格方面。今天(4月16日),统计局发布最新数据显示,3月份,70大中城市中有65个城市新建商品住宅价格环比上涨,比2月份多8个。初步测算,一二三线新房环比涨幅分别回落、回落和扩大,二手房环比涨幅均扩大,其中二线环比从前月的下跌转为上升。

涨幅最大的是丹东,为1.9%,北上广深新房价格环比两涨两跌,北京、广州分别上涨0.4%、0.8%,上海和深圳分别下跌0.1%、0.3%。但一线城市同比价格均处于上涨,其中广州涨幅最大,为11.9%。除了上海和深圳,还有赣州、韶关的新房销售价格环比下跌。

同比来看,在70城中,一、三线城市新房和二手住宅销售价格涨幅均略有扩大。从新房价格涨幅来看,三线城市新房销售价格同比上涨11.4%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。同期的一二线城市,新房价格同比涨幅分别为4.2%和12.2%。但二手房价格方面,三线城市涨幅略低于二线城市,高于一线城市。

但三线城市目前分化严重,个别三四线城市房价出现下跌情况,中原地产首席分析师张大伟认为,现阶段,三四线楼市还运行在高位,但分化的情况已经出现,“有些区域市场的确熄火了。

比如鹤岗,一套房子价格在10万以下,如此“白菜价”,引发市场较大关注。但像鹤岗这种资源枯竭型城市,人口外流严重,是收缩型城市的一个典型代表。

这些熄火的市场一般是缺乏经济支撑、人口外流的城市,“城市空心化”严重。而一些长三角、珠三角都市圈的三四线城市,具有产业、资源等优势的三四线城市,仍是房企重点发展的区域,楼市仍会保持健康状态。

另一个佐证楼市回暖的信号是销量,各线城市销量回升明显。近期,房地产研究机构中国指数研究院监测数据显示,3月楼市成交同环比均上升,在其监测的一二线为主的25个重点城市中,3月成交面积环比上升84.82%,同比上涨11.28%。

环比来看,24个城市上升,重庆升幅最明显,为293.65%,南京、北京次之,升幅均超230%;仅连云港环比下降。同比来看,13个城市上升,北京上升幅度明显。

分城市来看,一线城市成交面积环比上升122.31%,北京领涨;一线城市同比上升56.15%,北京升幅近三倍。二线城市成交面积环比上升83.50%,同比上升8.53%。三线代表城市成交面积较上月上升接近50%,同比则下降16.22%。

可以看出,3月楼市回暖明显。不过,相较于2015-2016年楼市较热时,今年3月市场回升力度相对温和。市场人士分析,从绝对量来看,当前成交水平处历史中等水平,市场不存在过热迹象。

事实上,3月为传统楼市的“小阳春”,在去年“金九银十”没有出现的情况下,再加上春节期间楼市基本处于冰封状态,3月被压抑的部分购房需求释放,出现小阳春也不足为怪。

“稳”字当头 难言大涨

与去年相比,今年3月楼市回暖,是受多重因素叠加影响。一方面,部分城市从去年底开始掀起“抢人”大战,而且此前的调控政策也有所松动;另一方面,今年1月,央行全面降准,货币政策相对宽松,房贷利率也有所下调,为居民购房提供了资金支持。此外,历年来看,3月也是楼市销量的“小阳春”。

在房地产界,有句流行语“三月看一年”,这是否代表着今年楼市将走出一波向上行情呢?

其实不然。楼市是一个与政策密切相关的市场,因此观察政策取向是判断楼市趋势的重要工具。

从政策方面来看,今年两会,中央再次提出要坚持住房的居住属性,并强调 " 稳地价、稳房价、稳预期 "的调控目标。2019政府工作报告也强调,要落实城市主体责任,促进房地产市场平稳健康发展。“一城一策、因城施策”的大趋势下,地方对房地产调控也将延续“稳”字思路。

虽然为了应对经济下行压力,各地在政策层面有所放松,但人才引进是一个长期过程,短时间内也不会刺激楼市快速上涨,再者,相当一部分城市的限购限贷政策仍没有完全放松。对比前几轮楼市快速上涨阶段,此次楼市上涨,政策层面的不具备大的利好因素,难言楼市全面回暖。再看三四线城市,去年下半年以来,棚改政策转向,货币化补偿力度减弱,导致需求不足,也会成为拖累楼市的主要因素之一。

后续政策走向也将保持连续性,今天,统计局城市司高级统计师刘建伟表示,3月份,各地继续坚持因城施策、一城一策,保持政策的连续性,房地产市场总体平稳。

资金面上,今年1月,央行下调金融机构存款准备金1个百分点。全面降准,再加上去年下半年以来多次定向降准,释放了银行间市场流动性。前段时间的政策效应显现,最新发布的3月金融数据全面向好,M2、社融、人民币贷款均超预期反弹,居民、企业部门贷款均有较大增长。

但是,在4月12日例会上,央行重提“把好货币供给总闸门”。分析人士指出,这意味着信用宽松局面已经形成,未来货币环境趋于边际收紧,而各地房地产政策也将继续求稳,尽管房价仍有上涨动力,但涨幅料不会太大。“后续几个月,房价会延续当前走势,毕竟需求被压抑两年多,但预计上涨幅度不会太大。”华宝信托宏观分析师聂文称。

他指出,目前来看居民杠杆还处于比较高的位置,加杠杆难度大,货币化安置规模下降,因此,房价的上涨持续性不会太强,政策总基调仍是求稳。

“稳”字当头,不仅要防止房价过快上涨,也要防止房价大幅下跌。如果房地产市场价格大幅下跌,那么房企资金链将断裂,房地产泡沫会快速破裂,与之相关的地方财政以及债务风险也会暴露出来,对经济形势造成严重冲击。因此,稳房价、稳地价、稳预期是今年房地产市场的主基调。

在这种情况下,贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,当前市场预期还在保持平稳状态,房地产调控政策依旧高压,再叠加新房高库存的分流影响,市场不存在快速升温的基础,回暖难以大面积跟进。

房地产开发商又如何看呢?3月26日,万科董事会主席郁亮表示,房地产更多与宏观经济、城市化、人口增长相关,房价单边上涨的时代彻底结束了,不能期待市场反弹。

其他房企也在逐渐调整战略布局,一方面回归一二线等重点城市,加快资金回笼,另一方面,已有25家房企下调2019年销售目标,预计增幅低于20%,平均目标增长率仅为18.36%。



责编: 鲁西 视觉:李盼 监制:卜海森 李俊虎

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