离谱！陌生人霸占房屋，白嫖百万房产！美国房主赶人反被警察抓走

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最近，纽约一名房主满肚子冤屈，自己房子被陌生人霸占了，她带人换锁驱逐，警察来了后，却给她戴上手铐把她带走，而偷房的人却啥事也没有。

自家房子莫名其妙住了一堆陌生人

前不久，47 岁的阿黛尔·安达洛罗 (Adele Andaloro) 在纽约法拉盛继承了一套价值百万美元的房产：一栋独栋别墅（Single Family）。

安达洛罗声称，当她上个月开始尝试出售房屋时，她惊讶地发现一群陌生人霸占了房子，并厚颜无耻地更换了整个前门和锁。

图片截自dailymail

安达洛罗忍够了，2 月 29 日，她带着当地电视台来到家中，当她和女儿在外面与记者交谈时，一名女子开了门，看了一眼摄像头就离开了，门是开着的，安达洛罗走了进去。

安达洛罗指着家中的摆设说道，“这是我的家具，这是我的窗帘，这证明了我所说的一切都是真的。”

图片来自abc7，版权属于原作者

确实，她不仅在家里找到了她的物品，此外，卧室里还住着两个陌生人。

“先生，你是谁，滚出我的房子，”她对睡在卧室里的其中一个人说。

记者询问其中一名男子他在那里呆了多久。他回应说：“我两天前搬进来了。”

第二个人拒绝回答问题。

安达洛罗说，那些蹲在她家中的男子报了警。

“他们报了警来抓我，我也给锁匠打电话，”她说，“我们没有非法进入，门是开着的。”

在纽约，在一个地方住满30天，则被视为合法租户获得一定的保护。

警察赶到后问这些人：“你们有什么东西可以证明你们已经在这里呆了 30 多天了吗？”

当这些人没法提供证据时，警察把这两个人请出房产，虽然戴上手铐，但没逮捕没有传票。

房主换锁驱逐，却被警察逮捕

这时，安达洛罗让锁匠换了锁。

然而10分钟后，一名自称是房屋租客的男子布莱恩·罗德里格斯（Brian Rodriguez）与另一名已被警察护送离开房屋的男子出现，他们推开前门。

布莱恩·罗德里格斯（Brian Rodriguez）

图片来自abc7，版权属于原作者

这次轮到安达洛罗报警，她对记者说：“你们看到了吗，这个家伙简直破门闯入我的家。”

警察第二次出现，因为安达洛罗换了锁，而没有为住在那里的人提供新钥匙，警察以非法驱逐罪逮捕了她。因为在纽约，关闭公用设施、换锁以及移走自称房客的财物都是违法的。

图片来自abc7，版权属于原作者

目前安达洛罗已收到刑事法庭传票。 另外，尽管视频显示其他涉嫌占屋者被戴上手铐带走，但警方表示没有发出其他逮捕或传票。

警察告诉安达洛罗“你不能赶这些人走，你必须上法庭。” 警察认为这是房东与房客的问题，根据法律，必须通过住房法庭而不是警察来处理。

图片来自abc7，版权属于原作者

事情没那么简单。走完住房法庭程序需要时间。

在纽约市，驱逐案件平均需要 20 个月才能得到解决。

安达洛罗说，她现在别无选择，只能向房东-租客法庭提出驱逐申请。

在纽约州，占屋的人如果公开且不间断地占用房产长达 10 年之久，只要在这 10 年中缴纳了房产税，就可以提出逆权占有主张，把房子据为己有。

然而，在纽约市，擅自占房的人入住30 天后就可以提出占有的权利，这意味着房主必须在发现房产被占后立即启动驱逐程序。

安达洛罗说：“当完成调查工作时，已经过去 30 天了，而这个人仍然会在我家里。”

“我真的很担心这些人会偷走我的房子并逃脱惩罚。”

当记者向自称拥有租客的罗德里格斯索要租约时，他没有提供任何文件，但他出示了为这所房子更换大门和钥匙的账单。他说他几个月前搬进了这所房子，并与一位房地产经纪人签署了文件，但没有透露这位房地产经纪人是谁。

罗德里格斯说，“如果她把我投入房子的钱付给我，我就会离开。要么付给我钱，要么送我上法庭，就这么简单。”

安达洛罗沮丧地说：“真让人气愤。作为房主，我不得不经历这些，这不公平。”

可悲的是，这并不是唯一一起租客嚣张占房，房主有苦难言的案子，

前阵子，一对“倒霉”的纽约夫妇，他们花200万美金买下了一栋房，却因遭遇霸占者迟迟无法住进属于自己的房子不说，竟还一直交着水电费。

霸占者布雷特·弗洛雷斯（Brett Flores）声称房子的前户主曾以聘用他担当看护人。但是在2023年1月，前户主去世了。

如今，弗洛雷斯拒绝搬出，称自己拥有前户主颁发的居住许可证，还把房子挂到了网上出租。

图片来自msn，版权属于原作者

弗洛雷斯称纽约市有一条规定，“如果你在一个地方连续居住超过30天，那么就享有逆权占有权利（ adverse possession claim），可以光明正大把房子据为己有。

图片截自msn

逆权占有法 房主很头疼

到底这条法律说了啥，为啥能给占房者这么大的底气？难道真的仅凭居住天数就能决定谁是房产主人吗？

毕业自加州大学伯克利分校的律师Emily Doskow解释道，

在某些情况下，闯入并占据你房产或土地的人可能会获得你家房产或土地的合法所有权。这种情况的法律术语是 "逆权占有"。

要获得逆权占有的权利要满足以下基本条件：

• 未经许可闯入和占有

• 实际居住在那里

• 占有的事实是公开的且人尽皆知

• 单独占有并且持续一定时间。

各州对于逆权占有的规定不一样。

在某些州，非法侵入者还必须在此期间支付财产税，有的州在非法侵入者已纳税的情况下会缩短占用时间要求，也有别的州则不要求缴纳财产税

律师Emily Doskow整理了各州满足逆权占有的条件，包括居住时长，名字是否在契约上，是否要缴纳房产税

Alabama 1）有契约或已缴税的，10年; 2）其它情况20年。

Alaska 1）7年 (有契约) 2）其它情况10年

Arizona 1）位于城市，有契约，已交税的，5年；2）有契约，已交税的，3年；3）其它情况10年

Arkansas 有契约或已缴税的，7 年

California 5年 (有契约/判决/法令,+已交税)

Colorado  1）有契约，已交税的，7年；2）其它情况18年

Connecticut 15年

Delaware 20年

District of Columbia 15年

Florida  有契约，已交税的，7年

Georgia   1）有契约，已交税的，7年；2）其它情况20年

Hawaii 20年

Idaho 20 (已交税）

Illinois 1）有契约，已交税的，7年；2）如果通过取消抵押品赎回权获得占有和所有权，2年；3）其它情况20年

Indiana 10年 （已交税)

Iowa 10年

Kansas 15年

Kentucky 1）有契约的，7年；2）其它情况15年

Louisiana 10年 (有契约)

Maine 20年

Maryland 20年

Massachusetts 20年

Michigan 15年

Minnesota 15 (已交税)

Mississippi 10年

Missouri 10年

Montana 5年 （已交税)

Nebraska 10年

Nevada 1）15年 (已缴税), 2）有契约或已缴税，5年

New Hampshire 20年

New Jersey 30年

New Mexico 10年(有契约和已缴税)

New York 10年

North Carolina  1）有契约的，7年；2）其它情况20年

North Dakota  1）有契约，已交税的，10年；2）其它情况20年

Ohio 21年

Oklahoma 15年

Oregon 10年

Pennsylvania 1）面积少于0.5英亩的单独栋别墅，10年；2）其它情况21年

Rhode Island 10年

South Carolina 10年

South Dakota 1）有契约，已交税的，10年；2）其它情况20年

Tennessee 1）有契约 7 年; 2）20年 (无契约或已缴税)

Texas  1）有契约，已交税的，5年；2）其它情况10年 3）3年 (color of title)

Utah 1）7年(有契约/判决/法令,+已交税) 2）20年(有围栏，曾改造，有灌溉系统）

Vermont 15年

Virginia 15年

Washington   1）有契约或已缴税，7年 2）其它情况10年

West Virginia 10年

Wisconsin 1）有契约，无缴税的，10 年 2）有契约和已缴税的，7 年3）其它情况20年

本来这条法律本是美国政府为了防止炒房，避免房屋长期无人居住造成资源浪费而推出，出发点是好的，却在很多时候给屋主带了不小的麻烦，真心希望大家都不要碰到这种难缠时刻。

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THE END撰稿：CC、Shirmy责编：Shirmy

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