关于柬埔寨西港老邱项目，被政府强制没收的情况之我见

徽剑评：最近几天，在柬埔寨华人圈里面，一个事情传播很广，就是有中国商人老邱，在柬埔寨西港用短期租赁方式租赁土地，也就是按月付土地租金，投资建设了一栋楼（酒店），后来由于疫情、还有西港打击电诈，导致西港经济一落千丈，这栋楼的出租收入就很少，导致老邱交不起土地租金，后来老邱跟地主沟通，希望地主能够减租，地主不同意，并且向法院申请了强制驱离老邱的物业管理团队。然后老邱在网上发表言论，引起华人圈的讨论。

就是这么个事。当然有些细节我没表达出来，但是整体上应该是没有出入的，特别是这么几个关键点。

1、2018年来到西港投资。

2、按月的方式，短期租赁土地进行开发（因为柬埔寨的土地私有化，不对外国人出售，但是可以从政府手里租赁99年，或者跟私人租赁土地，老邱是后者。）

3、最近几年经济惨淡，入不敷出。

这几点是没错的。

今天我在网上看到这么一篇文章：

西港老邱被赶 其他华商有话说

西港华人老邱的投资项目，被柬埔寨西港政府职能部门联合执法，强制执行没收所有财产这件事情，在华人投资界引起了极大的震动，产生了不良影响，剖析一下这件事：

一、老邱基本上能代表大多数在西港投资的华人

2018年初，他和众多的中国投资商一样，在一带一路的精神指引下，不远万里、千里迢迢的从中国来到这里，疫情之前的西港还算是较好的投资环境，大家多少都能有点收获，那个时候没有谁能控制住自己的投资欲望，因为潜在的泡沫经济繁荣，一般的人是很难识别到危险的信号，于是老邱和其他投资商一样，为了合作项目倾其所有，变卖家产、东拼西凑的把项目终于建起来初见雏形，与地主合作期间的艰辛、烦恼也是一言难尽。

二、合作项目建造宾馆十几层的大楼，到底维护了谁的根本利益？最终谁在受益？

长达三年之久的疫情，是史无前例的人间悲剧，全世界的悲哀，无论你定性是不是不可抗力的事件，客观存在了、事实证明了，全球失控的新型冠状病毒，当时夺走了数以万计的生命，中柬两国在此期间都受到了极大的伤害。

老邱和地主的合作项目也不例外，有纠纷在所难免，是自然行为，双方的观点都没有错，只是有一点让投资者郁闷心寒。

强者和弱者大家看的清清楚楚，地主是当地人为强者，老邱自然是弱者，这次的西港政府多方联合，强制执行华人老邱的投资财产，看起来是老邱的坚持固执所造成的这个结果，其实就是西港政府明显偏袒地主排斥他人，为什么呢？试想，老邱在这块土地上，为了履行合同条款尽早完工见效，不惜倾其所有、变卖家产、东拼西凑的把血汗钱投了进去，据说在国内还借了不少外债，现在地主为了多收点租金，居然把项目财产给没收了？

老邱又不是不给租金，只是不可抗力造成的降租，这个要求不算过份，这么把华人老邱的财产没收了，有没有考虑老邱以后还能活着回来吗？不死也会逼疯。

给老邱些时间让他重新调整营销手段，也许会改变现状。千说万讲，这座大楼最终还会在地主手里，拥有了这座大楼还愁发财吗？

只是地主拿到这座大楼前，肯定要给老邱些时间，让他把投资的巨额资产尽量减少些损失。现在政府和地主的做法，是既赶走了老邱又占领了这座大楼，让全世界有正义感的人评评理：公平吗？公理何在？中柬传统友谊从何说起？这是让老邱直接去死呀！

三、强制没收财产、驱逐他人，让在柬华商人人自危

我们众多的华人投资商，都是遵纪守法的公民，来到贵国的西港只是为了生活的更好些，通过老邱这件事，强制执行、没收财产、驱逐他人这些行为，让在柬西港华人忧心忡忡、人人自危，有种朝不保夕的危机感，这种以强欺弱的行为，难到西港政府不慎重考虑一下重新调整政策吗？

西港的华人投资者占比超过90%，没有众多的华人投资者西港哪来的未来和繁荣？

我老王在西港还有四个合作项目，全部是地主违约在先，他们目无合同条款的约束，为所欲为、肆无忌惮地欺负、欺骗我们投资者，打了官司赢了也执行不掉，他们都是直接没收我的巨额现金。

综上希望柬埔寨西港政府，能组织一个工作组，伸张正义、主持公道、确保在柬西港投资者根本利益，帮助我们讨回非法被骗的钱财。

以上是全文，文章的关键点有这么几个：

1、2018年去搞一带一路。

2、不是不给土地租金，而是经济惨淡，希望能够理解。

3、反对强制没收。

没错吧？

我要说几点我的看法：

1、2018、2019年去西港投资房地产，似乎跟一带一路关系不大吧？基本上都是听说这边赌博发达、电诈发达，房子短缺，能够短平快发财吧。

2018年出现了一波跑去西港搞赌博、搞电诈的高峰，一个不到30万人的西港，居然有一百来家柬埔寨政府颁发牌照的赌场，然后西港机场有大量飞往中国各地的航班，把大批中国的赌客拉到西港进行赌博。

因为赌博业发达、电诈行业发达，各种绑架杀人等事情比比皆是吧。

这个是宏观情况，没有说错吧？

2、一堆中国人，跑到西港去建楼，租给电诈团队、赌场等，建设酒店，租给赌客，这个没错吧？

老邱应该就是这个时候来的。

而且也是租赁土地去建设房子，也是很多中国人在这里投资的做法。

这点就很有意思，正常搞房地产，怎么也得租个30年、50年、70年、甚至99年吧。这里不，这波中国投资者是按月交土地租金的。

你可以理解成手里没钱，或者干脆就是不考虑长远（西港一堆房子建筑质量一塌糊涂，这个不止一次上过新闻。）。

这就留下了一个巨大的隐患，一旦经营不好，房子租金收入减少，土地租金就交不出来。

像中国拍卖土地的方式，是房地产商一次性付了几十年的土地租金。这样一来，因为租金已经全部支付了，所以不再存在后续租金违约的问题。

西港因为土地租金都是短期一付，这就带来很大的风险。

3、过去几年，西港先是经历了限制赌博、打击电诈、疫情问题等等事情，导致现在西港无论是写字楼还是酒店等，都出现了大量空置的情况。

有房子，没人住。

自然没有房屋租金，没有房屋租金，自然交不出土地租金。

然后那么一大栋房子在那，地主不起贪心，肯定不可能。

换在中国，你不交租金，看看房东会不会赶人？

你跟房东说，疫情等等收入下滑，你看房东会不会接受？

现在的问题是，老邱确实想尽了各种办法，来缴纳土地租金。

这点值得大家同情，至少能看到老邱是想做事的人，不是那种纯粹投机的人。

西港当地有关部门的做法，存在粗暴，但是是符合柬埔寨法律的。

即便是这事情发生在中国，以我对中国法律的了解，结果也会跟西港有关部门一样的做法。

那种要求政府去体谅当事人的难处、不予执法的话，确实有点无语。

法律不同情弱者。

所以，从情感上，我同情老邱，也希望西港有关部门，在按照柬埔寨法律办事的时候，在法律许可的范围，基于一些宽容。

但是如果从投资角度（很抱歉，我又混有金融硕士的一张纸）来说，我有这么几点看法：

1、不要去做高风险投资，虽然高风险有可能带来高回报。但是高风险不等于高回报。

我在2019年文章中就写了，千万别干短期租赁土地盖房子这种奇葩事情。但是很多投资人，都想的是，建套房子，一两、三五年就收回成本。在全世界范围内，房产租金回报都是个位数的情况下，你们算算，这是多高的回报比例？

年华100%？50%？20%？

但凡稍微有点投资风险意识，都会觉得这就是个地雷阵。

如果你真的有钱，比如你账上有10个亿闲置资金，你拿出一两个亿，甚至三五个亿来做这种高风险投资，还是可以试试，大不了就是扔水里了。

但是如果你口袋里面没有那么多，而是去把全部身家压上去赌一把，那就别玩了。

对于身价10亿的人，一个亿对他来说，构不成危机。所以他可以去冒险。

对于身价1亿的人，你掏8000万，都是巨大的风险。

2、一带一路是个机会，但是任何机会都是与风险并存。不要把国内的投资逻辑、做事方式，拿到海外去。

不通国家地区，法律制度、文化等有差异，比如柬埔寨租赁土地，是不能划分小块办土地证的。这个跟中国法律制度不一样的。

我在2019年苦口婆心劝说不要去柬埔寨西港去购买欧成效的水库“租赁土地”，结果还是有一堆人上当。

我都很大挫败感！

大多数投资人，因为之前的投资成功，所以出现“自信心爆棚”，自以为是的情况，比比皆是。

听不见不同的意见。

所以，你赚来的钱，也会亏出去。

算了，不想说了，浪费我的精力！

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