遍地城市新区，如何去伪存真？
细细想来城市同人一样，作为一个生命体在不断成长过程中让自己变得更优秀。
以郑州为例，近几年发展有目共睹。航空港区获批、自贸区获批、米字高铁核心、入选“国家中心城市”........在同武汉西安长沙等中部城市的发展争夺战从未停歇，以其强大人口吸纳能力和经济增长率赚足眼球和关注。
从郑县到国际郑历经数十年发展，城市框架不断拉伸。省政府主推东向，市政府一路西扩，两翼延展，拉开了郑州的主方向。
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郑州仅有的三个湖心岛
其实在城市化进程中，新区是城市活力最原始体现。上个世纪80年代开始，全国兴起一轮又一轮造城运动，郑州也不例外，新区四面开花。从最早的高新技术开发区、经济技术开发区、CBD、到金水科教园区、航空港区、北龙湖片区、龙湖再到双湖科技城不断有新区规划出炉。每个都在铆劲儿规划着美好而灿烂的未来，每个都想博得政府和市民宠爱，希望政府的金手指来“画个圈”，但政府精力也是有限的。
翻阅郑州新区进化史，可以明显察觉，在这个缺水的城市，地凭水贵被演绎的淋漓尽致。
早期的郑东新区凭借如意湖一炮而红，然后政府也喜闻乐见，相继挖掘北龙湖、龙子湖、象湖结果都成功了，区域发展一路看好。
而在这些依湖而建的新区中，唯有北龙湖、龙子湖和双湖科技城是例外。因为他们是仅有的由政府主导规划，绕湖开发，并且湖心岛被赋予特殊使命的区域。在这个政治大于经济的体系中，政策驱动成果显而易见。
集全省之力规划建设的东区，历时十几年毫无争议地成为郑州经济引擎，成为城市对外展示形象的窗口，2020年后北龙湖湖心岛将是郑州绝对的金融核心。而龙子湖周边高校环绕，雄厚人才资源，主推科教产业，同样利好不断。
眼下北龙湖已经为郑州名副其实的“豪宅聚集地”，门槛高达420万秒杀郑州99%楼盘；龙子湖基本面貌已经展示,湖心岛全商业配套，没有一处住宅，区域价值在被持续关注中不断释放。
而今依托北龙湖湖心岛的豪宅片区普通人已是高攀不起、龙子湖高校湖心岛片区亦是高位，而双湖科技城这个依靠着高新区的湖心岛，放眼来看，未来尤为可期！
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不甘寂寞的前辈
其实建于1988年的高新区作为郑州起步最早新区，同时也是国务院首批批准的国家级高新区。一直是郑州高新产区核心，全省科技成果转化主要基地。没想到的是在新区建设热火朝天之际显得有所弱势，甚至被价值低估。
直到2016年国务院批复新设河南郑洛新国家自主创新示范区，确定其为河南创新驱动发展的核心载体，由此高新区发展再次被纳入国家战略。而这次批复中提出郑洛新国家自主创新示范区要打造具有国际竞争力的中原科技创新谷、自创区。这句话也确定了高新区的地位。
2017年郑州市政府发布《国家自主创新示范区发展规划纲要(2016—2025)》，明确提出高新区作为郑洛新国家自主创新示范区的核心区，总体打造形成“一谷一中心、五区二十园”的发展格局。其中双湖科技城作为点睛之笔，周边分布着北斗科技产业园、中原科技金融港、新三板产业园等大批高新产业园区。
在国家不断振兴实体经济大政方针下，河南省以及郑州都在进行着产业转型升级。未来实体产业健全、尤其是高新技术产业支撑的高新区湖心岛，将承接来自全省的科技创新力量，势必会成为高新区新的“发动机”。
城市发展会呈现出不同的核心区位，代表不同发展方向，如果北龙湖作为金融产业核心是郑州的中央商务区（CBD）。那么双湖科技城凭借着其独有的高新产业支撑，足以代表着郑州未来科技发展方向，可以说是郑州迈向国际化大都市必经之路中央科技区（CID）。
在高新区历时30年所搭好的发展框架中，双湖科技城将是一个典型的新兴增长中心，未来会发展成具有综合服务功能的活力新城。
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从一纸规划到腾飞的热土
一个片区能否得到快速有效发展，政策导向和统一高效运营至关重要。北龙湖和滨河国际新城就是最好实例，双湖科技城同样如此。
2015年8月，郑州高新区管委会和中国建筑旗下的中建方程投资发展有限公司署签署《郑州高新区城镇综合建设项目合作协议》，双湖科技城占地约6平方公里，总投资超100亿元。在控规中引入“微城市”、“海绵城市”、“智慧城市”等前瞻性建设理念融入项目建设中。
“双湖环绕，三水环心”的双湖科技城
从释放出的规划不难看出整个科技城规划标准非常高，水系公园、教育、居住区、商务区、公园、医院等业态有机结合。以天健湖、天德湖水域公园为基础，绕湖发展，通过须水河相互串联，在缺水的郑州市，形成难得 的“三水环心”的自然水系，水域面积相当于5个如意湖。两湖同时具备生态水利和工程水利双重功能，这也符合郑州“要想富先挖湖”的老套路，不信可以看看北龙湖、龙子湖、滨河国际新城、象湖。
建筑设计中为避免老东区商住混合的嘈杂，双湖科技城在规划初期就清晰划分职能范围，南、北、中三片区各司其职，南侧160万㎡水岸社区容积率不高于2.5，统一限高要求；北区为178万㎡创客公社，容积率小于3；中心区为243万㎡商业、娱乐、孵化器等商务配套。
高新区最让人恼火的交通近年来也有很大改观，2017年12月底，郑州市四环线及大河路快速化工程实质性开工，预计2019年6月建成通车。其中，西四环规划为“高架+地面”快速路形式，在主要路口相交处设置跨线桥，建成后全程将没有红绿灯。并且将如今西四环穿连霍高速涵洞，改造为互通立交，实现无缝衔接。
农业路高架已经通车，地铁一号线延长线早已运营，三全路西延已经连通高新区北部，科学大道以北向东将新增4处主要出入口，包括新龙路、三全路、宏达街、翠竹街均与西三环北延形成互通。
2019年郑州综合交通枢纽建设任务描述中提到，力争开工建设轨道交通8号线一期等项目。也就是说，地铁8号线很有可能2019年开工建设。
起于荥阳畅园站，终点至中牟站，线路全长70.0km的8号线，进入高新区后将主要沿科学大道修建，双湖科技城内设有天健湖、郑州轻工业学院站。
还有就是郑州地铁9号线大体呈西北东南走向，覆盖郑州西部新城、中心城区、南部新城和航空港区。一期（城郊线）已通车，二期预计2020年年底前通车试运营。这条线路同样穿过湖心岛，设有崔岗等站辐射双湖科技城。
郑州中学效果图
教育资源方面高新区早已傲视全市，郑州大学、解放军信息工程大学、河南工业大学、郑州轻工业学院等都是河南省一流的大学，此外，郑州外国语新枫杨学校、实验中学、郑州市五十八中、郑州中学等也都是众多家长们心目中的重点中学。双湖科技城片区内更是新规划有4所小学、2所初中、1所高中（郑州中学高中部）。
“五馆合一”效果图
公共配套上将建设一座集体育馆、游泳馆、图书馆、剧场、服务中心的“五馆合一”，这将是郑州首例多功能复合型场馆，为市民提供休闲娱乐场所。
为强化双湖科技城的高端产业定位，除高新区现有部分优质企业转移外，还有总投资 200 亿的北斗云谷产业园、投资 100 亿的中原科技金融港、投资 20 亿的新三板产业园和电子电器产业园等。据了解在整个双湖科技城的核心区，政府将累计投资600 亿。并且被赋予一系列特权，无论是税收、金融、还是土地，都给予辖区企业全方位政策支持。
不断兑现价值的新区现在如何？
实调后发现，双湖科技城的变化绝对是日新月异。
约6平方公里的土地拆迁工作基本完成，岗崔、朱砦安置房项目已完成主体封顶；枣陈安置房项目已实现主体封顶。市政路网已完成红松路、创新大道、金盏西街“两横一纵”主干道路铺设工作，其他市政道路正在稳步推进。
超200万㎡的滨水休闲带，天健湖公园和天德湖公园都已对外开放，碧波荡漾。
郑州中学高中部主体已经封顶。
郑州市中心医院高新医院效果图
高新区第一所三级甲等医院，郑州市中心医院高新医院已经落地接诊，占地超过20万㎡。
目前在老的高新区已经有13000家企业入驻高新区，在深圳、上海上市企业11家，新三板挂牌企业62家。仅2017年高新区管委会对辖区内高成长企业、新上市和挂牌企业、新批准研发机构及科技创业服务平台、科技创新优秀企业、优秀金融机构和企业，奖励补助资金，就高达2.35亿元。
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区域值得关注的大盘
我们对区域价值认定不能仅凭目前的房价，经济学家马光远说过“要以后视镜的方式看待房价”，毕竟用现在的眼光，是不可能看到明天繁华烟雨。错过了10年前的东区、3年前的滨河国际新城，每每想起这些悲惨的故事，有多少人捶胸顿足，这也告诉了我们一个道理，郑州人爱买湖景房。在价值绽放时，受益最大的势必是第一个吃螃蟹的人。
双湖科技城也凭借着独特的区域价值成为众多开发商争相入驻的热土，2017年6月，一向眼光精准的中海与中建方程签订协议，共同开发双湖科技城一块优质土地，双国企的搭配本身就释放出一种信号。
其中最早享受区域红利的当属这个大盘万科城。
在2013年万科就进入高新区，操盘万科城。历时6年将偏于一隅的地块硬生生经营成如今的一座“微型城”。当然这与万科的规划有很大关联，万科城在规划之初就不仅仅是单一功能模式，而通过自身综合能力打造，汇集居住、文娱、商业等复合型开发模式。于“一城”中满足人们“工作、居住、生活”需求。既是一个个体，又可以与周边的生态、文明、氛围紧密衔接、融合，如同一个城市功能的浓缩和剪影。
论造城能力，这点不得不服万科，项目开发特别是大盘建设，最重要的是打造不同于其他项目的生活方式，建立具备多功能的社区。除了规模还要有完善的教育、医疗、商业配套。更重要的是大盘要有巨大的社会影响力，在保证溢价的同时，能引导新的生活方式和居住方式。
万科在2015年将企业标语改为“赞美生命，共筑城市”，此举标示着“万科城市配套服务商”的定位转型，从注重建筑转变为 “美好生活的场景师”，匹配城市配套服务战略。
虽然目前郑州遍地开发，但是突破三百万方体量项目并不多，投入成熟运营的更是少之又少。万科城算是其中标志性的项目之一，从交付的1到4期来看，运营效果无疑是成功的。
知微见著，从成立，到成长，再到成熟这个渐变过程中能明显感受到郑州万科城的升华。
万科生活汇效果图
万科生活汇实景图
比如较为基础的商业配套——万科生活汇（万科城四期），是一座三层的集中商业体，目前主力店有丹尼斯全日鲜、张仲景大药房、中国移动、苏宁电器等，可以满足业主的日常生活需求。
万科生活广场实景图
万科生活广场实景图
中期商业配套——万科生活广场（万科城二期）。万科自持商业，约 2 万余平，现已成熟运营，60余户商家入住，自营健身房V-Power、自营社区营地、自营食堂小 、 食堂、以及众多的购物、餐饮店面。
高新万科广场效果图景
高新万科广场效果图景
当逐渐成熟后，聚集更多业主，产生吸虹效应之时，搭建大型商业供需平台。比如接下要推出的郑州高新万科广场。这座落地在科学大道与西四环交叉口，总体量4.6万㎡，地上四层的商业综合体。将提供更加优质服务，满足业主及周边人群的生活需求。高新万科广场突出优品零售、品质儿童、便民配套、口碑餐饮、基础娱乐五大主题，目前已经在同某知名影院洽谈合作，计划将其引入。
其实万科城这样的项目，不仅是在总计320万㎡的开发规模优势，还有幼儿园、医疗、购物广场、公园、小V食堂等各项配套，可以满足业主在物质、身体、精神层面的各项需求；同时项目还有轻奢公寓、精装观湖高层等多种物业形态，提供多种居住方式。
对于房企而言，操盘大体量项目检验的不仅仅是其专业能力，更多是在效验作为主导者的社会责任及持续的经营能力。万科不断在全国各地上演“造城”计划，效果都不错，也希望在“美好生活的场景师”的道路上越走越好。
未经公示的效果图仅供参考
据悉在毗邻湖心岛的地块上万科城7期——湖心岛已经落地。万科着手在这稀有地块上，带来万科城入市以来升级之作。
为配合湖心岛的高精尖产业属性，万科城此次在产品上确实做了不少升级。整体规划为17栋高层住宅，全北廊设计，房源面积78-143㎡，从刚需两居到改善四居室，满足不同人群的需求。楼栋之间错落布局，最大达103米楼间距，释放更多的公共空间，进行组团景观营造。同时紧邻湖心岛的优势，业主推窗可见碧波荡漾。
至于其他的项目信息并未释放太多，可以去售楼部了解一下，不知道是不是准备放大招。毕竟在郑州可以观湖的项目不多，这种稀有资源映射下也不无可能。
写在最后：
一个项目的前景很大一部分源于区域前景，双湖科技城不同于绿博、南龙湖这些刚需外溢之地。它是郑洛新高新区的核心位置，是河南高新产业核心区位，实打实的郑州腹地。
假如时光倒退10年，会有人愿意错过网络科技这个风口吗？相信除了投资地产会有99%的人会将全部身家压在腾讯、阿里、百度这些独角兽身上，这就是社会变革的力量。
通过滨河国际新区的印证我们无需怀疑中建的运作能能力，双湖科技城的基础配套加速落地，会有更多一线房企入驻分食这6平方公里的土地。而这些大咖所拥有的资金实力，运作能力，操盘理念，这些优势反过来可以更好的带动区域的发展，提升区域的价值。
置业房产高抛低收是唯一法则，与其高位站岗，为何不洼地掘金？