2017，天津、南京、武汉房价趋势详解
房价，是进“住”一个城市的股价。
文 | 星子
前天晚上，星子发了一篇《2017，全国百强城市房价趋势详解（上）》，以及《旭辉林中：未来5年，我对房地产的13个判断！》，有很多朋友在微信号上问我，二线城市的房价趋势呢？别着急，星子慢慢为你讲解。（最近实在太累，就讲三个城市吧！）
1.天津：在930新政出台之前，天津楼市确实经历了一轮暴涨，2016年天津商品房和二手房分别成交234264套和188751套，分别比2015年增长75%和51%，成交量均创下六年来新高，但要注意的是，同样是房价暴涨，天津市区及其周边与滨海新区（塘沽）的暴涨是有本质区别的。
天津市区及其周边的暴涨主要是北京功能和新增人口外溢，受京津冀一体化经济辐射和政策扶持，以及自身经济文化底蕴、特别是教育优势带来的结果。天津是少数几个强二线城市里只需要一年社保就可落户的城市，在天津买房更是只需要一年以内的社保，相当于没有社保限制，与北京强硬的社保屏障形成强烈反差，再加上天津90%以上的本科教育上线率，是全国唯一一个与北京升学率平齐的城市，天津可谓京津冀地区一个巨大的人口漏斗，吸纳很多河北、东北区域外来人口。
而滨海新区的暴涨，则主要是GDP的考核推动。众所周知，滨海新区的GDP已经超过浦东新区，也是中国第一个GDP破万亿的国家级新区。尽管滨海新区的生活设施仍然称不上完善，人口也相对浦东稀少（只有浦东的一半，面积却几乎是浦东的两倍），甚至在2014年以前被称作是中国最大的“鬼城”，但在国家政策的推动下，特别是在实业政策的吸引下，滨海新区吸纳了非常多的固定投资和高新技术投资。星子在网上找了一张图予以说明：
△天津滨海新区代表性企业
从上面看，滨海新区已形成航空航天、电子信息、汽车及装备制造、石油和化工、现代冶金、生物制药、新材料新能源等八大主导产业，其中空客A320大飞机、新一代运载火箭、百万吨乙烯、300 万吨造船等国家经济引擎项目带动作用非常明显。这些动辄过亿的项目，与第三产业主导的浦东是迥然不同的。上海没有浦东，也损伤不了多少，但天津没有滨海，整个城市的发展格局就完全变了。虽然这些产业想要立即转换成当地居民收入很难（基础设施投资和外商投资带来的GDP其实与居民收入关系不大），但随着更多高新企业进驻，对处处碰壁的北漂是一件非常好的事情。星子看好滨海新区的发展，特别是生态城地区，人口会逐渐增多，当人口增多，房价也会有上涨的基础。
由此，星子觉得，天津临近北京，教育资源不比北京差很多。北京各种限制，天津却没有。天津房价相对于北京温和很多，2016年天津拍了很多高价地，所以从长远来看，2017年还有的涨，但在限购政策影响下，涨幅不会很大，回归到量价平稳的阶段。现在下手是没有问题的，但是一定要看好位置，买房地段位置很重要。想要投资升值的话，把握好学区和交通这两个因素，不好说大赚，但准是不赔的。
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2.南京：南京在2016年成功跻身楼市上涨的四小龙之一，起因是在全国去库存的大环境下，奥体拍出4万一平的楼面价，两条过江隧道、地铁又陆续开通，与江北新区的概念落地关系很大。但在南京经历了严厉的限购之后，南京仍能保持微涨，其实有其价值支撑。
南京作为江苏省省会，因为不限购和购房可落户，导致外地非户籍人口特别是安徽人、苏北人、部分苏南人大量涌入（苏锡常外来人口以务工为主，目标不在于落户；苏锡本地人更愿意落户上海，而非南京）。这一点对于城市活力和流动性是好事，但对于房价上涨则是催化剂。再加上南京本身拥有全国第二多的“985”、“211”高校，以及军政机关、金融，文化，教育行业的科教文卫人群，自身购买力和经济基础是没有问题的，因此，以江北新区概念炒作为起点，与全国房地产的火热两相合流，造成了2016年南京房市的火爆。
南京楼市是一个典型的以点带面发热的市场，仔细观察，发现在16年初是新房热，比如南站，浦口，仙林湖。然后是热点地区的二手房，比如奥体。在这些热点的带动下，南京市政府非常擅长经营土地，细水长流，地王频出，后来又出台土地熔断制，极大刺激了土地市场。综合来看，南京的发展空间几近饱和，江宁、仙林、江北的地价都在涨，也是刚需在拉动。
所以从这方面说，2017年南京楼市总体平稳，不会出现大跌（南京市长刚表态不允许楼市大涨大跌）。但由于2016年南京房企拍的高价地要在一两年内上市，且2017年南京全城开建15条地铁路线，库存存销比更是处于低于6个月的紧张状态（南京、苏州、合肥、厦门），因此星子认为，南京楼市将在2017年年初维持价稳量跌，随后保持小幅上涨状态，但不会出现暴涨。
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3.武汉：武汉市场是一个非常特别的市场：它在930新政调控后的涨幅远大于调控前的涨幅，直到11月加码限购后才涨幅收缓。这在全国都是罕见的。
△武汉房价走势图
武汉是少数几个可以买房落户的城市，虽然需要2年社保，但由于武汉是全湖北的武汉，一省独大的情况非常明显，而且对湖南和河南也构成吸引力，所以从目前来看，武汉人口仍然在继续增加，房价上涨也有基础。2016年，武汉楼市成交套数和面积位居全国第一，金额排全国第六。其中商品住宅成交28万套，商品房成交44万套，成交面积过3000万方，商品房3500万方，连续两年增长快。整体房价超过万元，套均价突破百万，面积增长3.1%。如果不是因为2015年武汉楼市库存太多，武汉楼市早就进入均价2万元时代。
△武汉库存情况
据武汉长江日报统计，2015年武汉净流入人口突破230万人，相当于一座大城市的常住人口；2016年，武汉成为二线城市中年轻人口新增率最高的城市，达到40.28%，仅次于深圳。
随着库存的减少，武汉的大学数量、质量又仅次于南京（每年有大量大学生留驻武汉），又有大量市外人口输送，虽然限购已经打压了大部分涨幅，但2017年的武汉仍然是一个绝大多数人都认为会涨的城市。
△武汉自得了满城挖的名头之后，2012年逐步控制土地出让，直到2016年才开始恢复大规模出让。市政府也有涨价的需求，如果不靠卖地，根本收不回来投资于城建的资金，城市就会进入一个死循环，处于停滞状态，从这个角度来看，房价的一定上涨会有利于武汉的循环发展。
此外，由于武汉房价相比南京、合肥等强二线城市仍然偏低，在星子看来，只要能在武汉有工作的夫妻，一般还是买得起武汉的房子。毕竟3环外1.2万左右的房价，90平左右的面积，刨去30万的首付，月供也就5000上下（还贷30年）。在武汉房价长期看涨的情况下，2017年被调控之后，反而可能会在这波刚需的推动下，迎来真正的涨幅。
目前的武汉，随着光谷、关山、后湖等热点区域的不断完善，以及有轨电车2017年底竣工，星子认为，2016年-2017年，武汉真正从大规模城建阶段，进入了围绕住宅、周边配套先是缺失再逐渐成熟的过程，该区位房价也是处于洼地再逐渐升值的过程，往复循环，不断推进武汉的城镇化。尽管在这过程中，武汉2017年的房价可能不是稳速前进，而有可能是横盘，再政策放松，大幅补涨的方式完成房价质的飞跃，但武汉人口增长的积累量变，才是武汉房价真正的增长核心。
更多城市2017年房价趋势解读，如成都、苏州、杭州、重庆等，敬请参看下期。
我虽无力改变楼市，但仍旧想温暖你。
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