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十年调控越调越TM高,真相在这里(上)

2017-03-28 地产八卦女

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地产八卦女说

政府一边颁布政策限购限价,一边高价卖地左手换右手,好手法!你奈它何?今天,献上我的好友@地产房情报站长美女的文,我们一起聊聊房价为啥上涨吧。


以《财经郎眼》为素材吧。虽然本质上,郎教授是搞公司金融的,在国外Finance&Economics也是完全不同的两个学科,虽然郎教授也因为风月之事被无数人唾骂,但他对很多事情的分析其实还是挺到位的,甚至是预测也都挺准的,比如四万亿,2012年的经济滞涨,房租的涨价等等。


小学生水平的站长认为:我们需要不同的声音,即使是错误的,只要有利于思考进步,有何不可?

 

那就让站长带粉丝们穿越回十年前,让我们一起重新经历一遍10年来的大调控吧。

时空穿梭机,发车了~~粉丝们请系好安全带。


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从09年开始吧。09年2月,房地产市场回暖,因为金融危机,大量美元热钱逃离美国,涌入中国。爆炒股市,楼市。


节目播出时间是2009年6月27日。这次的话题是“ 



进入2009年,中国房地产一路量价齐升,同比2008年,楼市销量翻了一倍的城市有厦门,杭州,天津,深圳,西安、武汉、北京、广州、成都、长沙,那时候杭州就已经翻了两倍,厦门翻了三倍。


这种情况是不正常的,毕竟金融危机还没有过去,房价怎么又涨了?



于是,郎咸平说了一组数据,2008年6月,统计局统计了一组数据:广东省企业倒闭30%,江浙两省倒闭20%(这个时候还没有发生金融海啸),可见,当时制造业环境已经恶化,导致企业家将资金转投房地产,托高房价。


企业家要投资,买的楼盘都是高档楼盘。我们都知道,高档楼盘涨幅不大,但是抗跌。但是呢,高档楼盘房价一起来,中低档楼盘价格随之也继续拉高。


所以,郎咸平说,中国的楼盘是中低档楼盘有泡沫。


看到这里,站长才明白屌丝的眼光跟富豪是不一样的。之前大佬问站长买哪个别墅楼盘好,站长心里就想啊,别墅那么贵,涨幅又不高,你买来干嘛呢。不如买几套大面积的二手房屯着,投资回报高啊。


其实,财富到了一定地步,风控才是最重要的。楼市行情不好的时候,是中低档楼盘先跌,而不是高档楼盘。


还有一组数据,金融海啸是2008年11月发生的,11月份中国出口下跌2.2%,12月份下跌2.8%,09年,1月份出口下跌17%,2月份下跌25%,3月份24%,4月份20%,5月份26%……


同时,2009年,一月份进口狂跌43%,其中,原油之外的原材料下跌50%,进口机器设备下跌40%……


看上去是不是心惊胆战?


卧槽……这么恶劣的情况下,要站长我也不想干了。设身处地想想,那些企业家想法也是一样的吧,自己辛苦一辈子到头来这个下场,没多陪老婆,对不起孩子,索性撂挑子不干了,享受下“家庭的温暖”,给老婆买个LV包包、钻石名表吧。


所以就出现了一个更有趣的现象,广州经济这么衰退的情况下,广州丽柏广场、友谊商店全球各大奢侈名表逆时针增长90%多……



房价上涨幅度,也要看信贷是否宽松。而2009年5个月内,银行信贷资金放出了5.84万亿,60%是做基础建设,剩下一部分是给中小企业融资。5.84万亿,在5个月内投入市场,你可想而知是对老百姓内心多大的冲击?


通货膨胀要来了,老百姓只能把避险资金奉献给楼市。



视频资料显示:广东某大型国有银行分行第一个月的贷款额度超过去年全年。


所以,总结来说,09年房价飞速上涨的原因有三:


1、企业家经营环境恶化,投资买楼

2、老百姓对通货膨胀的恐惧,避险买楼

3、信贷宽松助推房价上涨

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2

录制日期为2012年3月26日,背景是11年大调控房价下跌5个月后,12年年初又迅速抬头的楼市现象。值得注意的是,这期节目播出也是在两会后。


这一期的主题是“房价降不下来的秘密”



12年3月18日,国家统计局公布了中国70个城市销售价格变动情况。2月份房价仍然呈现上涨趋势,但有45个城市一手房价格还是环比下降的。


表面看起来,皆大欢喜。


为什么这么说呢。

北京看上去房价跌了,但实际上市里没怎么跌,市里人民很高兴;

买不起市里的呢,可以去通州买,通州确实跌了很(现在通州跟当年今非昔比啦),郊区的人民也很高兴;

地方政府也很高兴,去年土地出让金3.15万亿,创历史新高,又赚了一笔。

开发商也很高兴,万科、碧桂园销售又创历史新高,还扩大了规模……


政府呢,政府当然很高兴,看,调控的多成功。


均价下跌,但真正跌的是郊区。


在北京这轮调控中,通州区为房价下跌做出了不可磨灭的贡献。

同理,也要感谢当年上海的南汇,感谢当年广州的番禺。

当年我们对通州/南汇/番禺还爱理不理,现在房价已经让人高攀不起。= =


大家也讨论了温总理在两会上的表态


为什么政府决心这么大,房价就是降不下来呢?


郎咸平分析了一手房房价的组成成分:


房地产有12项税跟56项费,占70%左右(所以,谁是高房价的最大推动力?)

最起码的构建成本,占10%左右(嚷嚷建筑材料高了房价就高的那是耍流氓)

开发商的利润,占10%(这是不算灰色支出的,到处打点也需要钱,你懂的)


加起来,就是90%,所以,房价再降,你能降到90%的刚性关口吗?


再一个,就是我们多年诟病,至今也还在诟病的土地财政。11年3.15万亿土地出让金,是天文数字,但回过头来看,很多吗?


图片链接:https://xueqiu.com/8940100817/79318635,来源于雪球


地方政府很缺钱。因为分税制的原因,中央拿的是大头,地方政府占比是小头。涉及到消防,教育,医疗保障问题,怎么办?


卖地。卖地就有土地出让金。

卖地就能盖房子,房子卖了,GDP也能拉高。

既能完成GDP的任务,又有零花钱,何乐而不为?



既然房价是降不下来的,买不起房子,能指望保障房吗?


11年,政府宣布要搞1000万套保障房,节目录制的时候,宣布建成432万套。看起来数量很多。但是,有谁是真正分到保障房的?


有媒体称,60%是福利房,给公务员住的。这个数字不能确认是否准确。但是,真正落实给老百姓的保障房还是太少。


11年媒体曝光一则消息,北京的房山区推出1594套两限房,3天销售一空,但是,房山区政府回购了800套……说是以备将来不时之需,或用作招商引资,给特定人群。


这个社会需要照顾的,是那些贫无立锥之地的升斗小民。

他们是整个社会稳定的根源之一。


另外,当年的财政部部长也提出,要“全面开征房产税”的建议,郎咸平表示不看好,他认为是“让地方政府更进一步的陷入土地财政的窘境”,“我非常担忧我们整个税制结构是畸形而不合理的”



“中国是不应该全面开征房产税的,房产税本质上是一种财产税,财产就是你自己拥有的东西,中国没有任何一个人有自己的房产,财产是永久的”



房产税的本质,就是香港物业税的本质,就是土地出让金,我们一下交了70年的了,房地产税费已经60多项了,都没有解决问题,再加一个房产税,能解决什么问题?



所以,想有效降低房价,就是调整分税制。94年我们开始实行分税制,当时分税制的中心思想就一个——

“增加政府收入”


导致中央大头拿的多,地方政府拿的少。是时候调整下比例了。


只有中央和地方的财权、事权理顺了,

土地财政才能够根本的破解。


回首前两个周期,我们发现,似曾相识,当时在讨论的问题,现在依然没有解决,日光之下,并无新事。


就像股市一样,我们一直就是那被割的韭菜。

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