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致左老板:贝壳的恶,你不是不明白

八卦女星子 地产八卦女 2021-07-25

来源 | 地产八卦女


那篇《贝壳之恶:被渠道掐住咽喉的地产营销》推文发出后,产生了几十万阅读量,后台收到了几千条某家工作人员的留言攻击,被各种信息轮番轰炸。


我泰然处之,并把各种留言都放了出来。所有的赞美与诋毁,在此一并收下,谢谢各位。

 

这几天有很多篇贝壳的洗白文出现,更有甚者,说某家渠道费太多,让营销没钱投放媒体,抢了媒体的饭碗,所以才攻击它。我一笑置之:是非自有人评说。不过想对有些发文的朋友们说一句:


你们在顾左右而言其他!

 

这两天贝壳的左老板也站了出来,对此事做了10条回应,他用精彩的中英文来解答,内容很长,文化不高的我大概总结了一下:


1.今年房地产总销售额15万亿+,渠道占20%,未来会占到一半;

2.渠道佣金大概占2-3%,降低了开发商成本,渠道值这个价;

3.行业见顶,客户都不出门了,当然要靠渠道去别人家里拉人;

4.新房二手房之间不冲突;

5.贝链的重心在二手房,新房不是贝壳的主要战场,北京上海的业务最小,自媒体在夸大其词;

6.贝壳是开发商的夜壶,而且贝壳甘愿做夜壶;

7.渠道是个很重的生意,贝壳不是赢者通吃;

8.贝壳没有也不参与行业腐败;

9.营销已死,不要抱怨,创新的方向是精准营销;

10.贝壳在创造更大的价值,帮助更多人成长起来。

 

我也对左老板的十条逐一回应一下。


1st



这条是最让我毛骨悚然的信息:


房地产15万亿+的总销额,渠道占了两成,未来会涨到50%!


这是个什么概念?我不知道左老板您是基于什么样的判断,这也就意味着目前渠道占据了3万亿的销售额,未来渠道可能会达到近8万亿的销售额!


贝壳其实已经或者正在垄断整个渠道市场,也就是说,贝壳可能会超越碧桂园和万科恒大这些开发商,成为地产界首家破万亿销售额的企业!


这背后的事,想想不够可怕吗?!



 

2nd



您说渠道的佣金大概在2-3%(其实不止),如果未来贝壳链家的销售额达到5-8万亿的总销额的话,那么能拿到1000-3000亿的销售佣金!


渠道真的能降低开发商的成本吗?


我觉得不会。开发商该花的钱还得花,只是会省着点花,有些没良心的开发商可能会省掉点建材费,但开发商会把这笔钱的大部分折算到房价里!


被绑架的不仅仅是开发商,还有购房者!您这是双向薅开发商和购房者的羊毛哇!



咱们来算一笔账,一个西安的公寓项目,原本计划售价13500,但贝壳进入就要高额的佣金,开发商怎么办?接受啊,毕竟贝壳手里有客户。


开盘价格涨到14500,然后贝壳专场优惠一个点,客户(地市的)看到所有人抢着买,以为有便宜占,也会跟着冲上去站岗,当天清盘。我想问左老板,最后那部分钱谁拿走了?

 

3rd



左老板您这条有点睁着眼睛说瞎话了,我从来没否认过渠道的作用,渠道占比越来越高也是事实


但马路上拉客效率低吗?客户走到售楼部门口,咱贝壳小蜜蜂冲上去拉进售楼部,就成了贝壳的客户,这事少见吗?大家都很清楚。



还有,垄断区域,能把交恶的房地产项目搞到一天一个客户也没有,截客、杀客转化到竞品楼盘,这是你们的常规做法吧?

 


4th



看到这条我又笑了,左老板,您是不是还没我去贝壳链家二手房门店的次数多?


我去过很多城市的贝壳链家德佑门店,当我提出想看二手房时结果您猜怎么着?


他们所有人都在向我强推新房,房地产也必然遵循能量守恒,需求量一定时,这是非此即彼的关系。


 5th


我反驳您的有两点。第一,二手房是幌子,新房才是核心。卖新房赚钱比卖二手房轻松太多了,是笔快钱。


第二,北京上海的销售额只占12%,那是因为北京上海这种超级一线城市早已进入了存量房时代,二手房的总货值远大于新房,当然占比相对较少。


然而,也正是基于此,北京上海远郊的新房渠道费用更加丧心病狂,据我所知很多已经超越了10%!远远大于您所说的2-3%!


甚至,有些旅游地产项目的渠道点数已经高达20%!


我帮你找了个客户买了套100万的房子,你得给我20万佣金,毒品也没这么赚钱呀!这个我想您不会不知道吧?这难道不可怕吗?您觉得正常吗?


不过,也许这个事情我想也许不会长远了,这种影响行业正向发展的事国家不会坐视不管。天津已经出台新规,最高只能和二手房持平,也就是说最高不能超过2.5%,也许很快其他城市也会跟进。


 6th



您说贝壳很难把重心放到新房业务,这个我不信。您看看全国的贝壳找房在新房上有多凶猛,贝壳已经伸出了獠牙。


您再看全国的新房市场成交额是二手房的多少倍?在商言商,说出来真实的数据和目的我觉得没问题,但请别扮猪吃老虎。


另外,渠道不是开发商的夜壶。你见过有人把夜壶拎出来就只能端着放不回去的吗?这是毒品。


 7th


目前贝壳没有赢者通吃,单独看,线下也不可能。但贝壳就凶恶在这里:贝壳是线上+线下。线上的全网络覆盖,线下贝壳、链家、德佑也在逐渐蚕食21世纪和我爱我家,您这是大数据+高科技+高射炮的精准打击呀,对于其他的渠道,对于开发商,这就是降维攻击,贝壳可以带走一切,他们根本没有还手之力。


 8th


这个我赞同。但还是请回去翻翻前两天世联行董事长陈劲松说过的话,究竟是谁在坏规矩一看便知。

 

 9th



左老板您说大家不应该用老套路,不应该抱怨,应该找新的方向,而且最后指了一条明路:基于数据的精准营销,合着就是您的贝壳渠道模式呀!

 

我接触过的绝大多数房地产营销人也都希望能有精准营销的好方式,谁希望花出去的钱打水漂呢?但有时候营销推广真不是一句精准营销就完了的事,在某些方面营销就是广而告之的事,没有营销人没有媒体真不行!

 

从另一个角度来说精准营销,或者说是渠道有一部分就是在吃别的宣传路径的红利!


有人说,渠道和地产营销就是滴滴和出租车的故事,但我觉得这是两码事。滴滴和出租车竞争,受益的是乘客,渠道和地产营销的竞争,受苦的却是购房者和开发商!

 

您说营销过于老套,那是因为你掌握了话语权,摧毁了人家的空间,但你是他们找来的,本应该是相互依存,让市场正向发展,不能做农夫怀里的蛇啊,更不能端起碗吃肉,放下筷子骂娘!

 

 10th


贝壳是在做更大的蛋糕吗?显然不是。市场的蛋糕只有这么大,聪明如左老板怎么会不清楚?


这让我想起了“卖铲子”的故事。在投资界有一个很有名的说法,就是挖金矿的不一定赚钱,但是卖铲子的一定会赚到。

 


贝壳在做平台,在卖铲子。最可怕的是,贝壳掌握了最顶端的话语权。


客户知道的信息是极端不对称的。在一个片区内,当所有的项目都在用贝壳时,经纪人推荐的项目一定不是最好的项目,而是最容易成交的、佣金额度最高的!资本都是带血的,谁傻沾谁的血。

 

另外不要把枪口针对我、我们自媒体或媒体,我们不是你的敌人。


你的敌人是阿里巴巴和G O V。


我想,可能整篇文章,左老板最赞同的应该是最后一句话。


关于地产,希望能与大家有更多交流。交流、爆料欢迎扫描加我微信。

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