幸福的楼盘是相似的，烂尾的楼盘各有各的不幸。012022年的楼市大讨论中，郑州、西安、长沙绝对是最令业主号咷的三个城市。为啥？遍地都是烂尾楼。▲2020年全国烂尾项目分布图。图片来自网络。显然，从去年年中开始的地产风暴，让这几个城市的众多购房者买房就像买彩票。如果买房者选择的开发商暴雷了，那么轻则先停工大半年，然后弄几个人慢慢施工，施工进度严重滞后。重则开发商直接躺平，任由未建好的楼放那里钢筋生锈，材料过期——这是当前烂尾楼最主要的原因。然而，尽管开发商暴雷是当前楼盘烂尾最主要的原因，但每一个城市烂得有每个城市的特色。例如北京也有烂尾楼，大部分都是因为“利益纠纷”导致的变相捂地，最典型的案例莫过于距离天安门不到两公里的中信国安府，非常稀缺的二环地段，却因为和庄胜的官司，烂尾了近30年。这几十年间，北京房价大幅升值，这块土地也“越烂越值钱”。再比如天津，天津烂尾楼可谓声名远播，源远流长：2007年，天津的巨无霸神盘星耀五洲烂尾；2013年，天津滨海新区洞庭路壹号项目烂尾；2014年，世界第二，天津第一高的商业办公楼，高银117大厦烂尾；2015年，地处绝对市中心南京路的嘉兰铭轩大厦烂尾；2019年，天津宁泰大厦烂尾；2020年，天房中山路，河西樾梅江，津南领世郡等，都是些神仙来了也难救的项目......可以看出天津烂尾楼文化传承之深。当然，这些项目最后统统甩给了融创。至于其他省市，环京是因为限购政策，客流枯竭导致的烂尾；内蒙是煤老板投资房地产，然后煤矿出问题从房地产抽走资金；东北则往往是牵扯到营商环境导致的烂尾。而在所有的城市中，西安无疑是最具标新立异的一个——2015年前房价不涨，西安大面积烂尾；2015年后房价暴涨，西安还是烂尾潮不断。02一般而言，涨价去库存，也是针对烂尾楼最有效的“特效药”。那为什么西安的烂尾楼，会这么“油盐不进”？对此，我以西安著名的烂尾楼“易合坊”项目为例说明。▲易合坊项目位于西安市灞桥区柳莺路，附近商业、地铁站、学校一应俱全。整体建筑大体完工，但还达不到交房条件，而大部分业主的购房合同上，都是标注2015年6月30日交房。那么，为什么这样一个看起来条件很好的项目，会烂尾近八年？事实上，易合坊是席王街道香王村的一个城中村改造项目，这个项目的开发商西安四德置业，只是当地财力不佳的一个小开发商。在西安，准确来说是2006年以后，在区政府的推动下，城中村改造成了西安本地小开发商上车门槛最低的商品房开发方式。不需要太多资金，一个本地小开发商只需要找一个本地的单位，找领导批一块农村集体土地，由单位组织职工团购，作为启动资金，让开发商拿这个钱去拆迁、盖房，然后政府定向招拍挂给这个开发商。显然，这样一个模式，最直接的后果就是土地出让的失控，市里没有节奏，没有合理的收储制度和招拍挂制度，也不如成都等大城市规范做法，土地拆迁干净出让。因为土地权在区县，区县没有太多财力去拆迁，只能依靠愿意从事房地产的企业来拆迁，让地产企业来做土地一级整理。为了鼓励企业拆迁，那么就要向一级土地整理企业倾斜，让他们能够二级开发，所以，招拍挂流程是虚名，走形式而已，因为整理土地的企业花了很大成本，拿不到地就没人替区政府拆迁。这个也进而导致很多优质土地被本地小开发商获得，一旦小开发商资金链断裂，项目就会烂尾。发展到最后，西安各区自己报建报规，大量项目的底细，市里有关主管部门都不清楚。其次，城中村的改造，跟传统的开发流程是不同的——传统的开发流程是政府自己征地，挂牌，开发商拿地，然后五证，销售，交付，办证。而在城改模式里，开发商其实就是一个代建方，出钱的是单位，供地是政府，开发商顺便捞点钱。所以城改项目，卖房是第一步，而拿地反而是最后一步。为了快速通过销售商品房来筹集村民安置和补偿款项，西安很多区选择了对城改房五证不全销售默许态度。这也导致西安的这些烂尾楼有别于其他城市的烂尾楼。事实上，在大部分省份，即便是繁荣的南方沿海城市，也都或多或少存在类似的问题。毕竟这一种模式，倘若不出问题，大家是可以多赢的。然而，让开发商万万没有想到的是，随着2015年房价暴涨，开发商在最后一个环节，拿地的土地出让金也涨了。按照城改土地出让政策，拍地价格是在现有房价的价格上做减法出让，开发商还有拆迁成本、建房成本，两者一算下来，开发商不仅赚不到钱，反而要倒贴钱，于是项目只能“烂尾”。03坦白说，有些烂尾楼是永远没有机会成为正常楼盘的。只是因为市场下行而烂尾，还有可能因为市场回暖而“转正”；但如果是因为政策原因导致的烂尾，就需要政府出台新政策，少跟这些项目要土地出让金——但是，这需要地方领导有魄力，愿意承担“土地资产流失的责任”去组织改革政策。除此之外，还有开发商以自己没有预售证为由，起诉原有业主“合同无效”，拿到房子后把房子再高价卖一次。显然，这样一来开发商就能赚到钱，房子也不用烂尾，还能给到政府土地出让金，但对于原有业主却是极大的不公平。▲站在开发商的角度，对业主毁约也是一种解决烂尾楼的途径。04在西方的神话里，“巴别塔”是人类建的第一个烂尾楼。一些人本来是要建通天塔，上帝一看不行，于是施法让世人语言不通，众人没有了合力，巴别塔也就成了半拉子工程。同样的，房地产项目，也是政府政策、购房者市场、开发商三者间的合力。一旦合力打破，管理者不重视城市治理政策研究改革，不重视市场秩序和商业道德，开发商违规售房却又不想承担交房责任，最受伤害的，也只有最无助的购房者。

窥斑而知豹，见微而知著。文/咏絮财经

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无锡：16宗土地，仅1宗未破最高限价，多幅地块刷新地价纪录。特别值得一提的是，由于前4宗竞价激烈，土拍不得不延长到3天。

全世界很美的屋顶设计有很多，但是中国古建筑的屋顶，绝对是其中最出类拔萃的，而天阅山河项目的屋顶更是从中国古建筑最高等级故宫太和殿的庑殿顶中汲取灵感，挑出最具代表性的线条元素融入到了建筑中去。

其中最典型的就是华润。从去年11月起，华润接连夺得武汉江岸滨江地王、沈阳五里河地王、西安沣西地王、佛山陈村地王、广州白云金沙洲地王....可谓动作迅猛，令人叹为观止。

由此，地产行业，真的已经到了一个两难模式的地步。而顶层设计的思路也很清楚，防止大跌也不容许再涨，用时间换空间，通过发展提高收入来逐步消化房地产泡沫。

对于绿城的小镇产品，我们也是耳熟能详。从养老标杆乌镇雅园，到杭州桃李春风、海南绿城蓝湾小镇，每一个项目，都是地产界不可多得的经典之作。

由此，从这方面看，这一次土地供应潮，价格方面应该很“亲民”，对于热点城市来说，巨大供应并不会导致房价下跌，而是起到平抑房价的作用。

以当年及未来剩余的各个年度销售均价为预估标准，企业根据营销端所填报的各年各月对应的销售面积和预估未售货值均价相乘，得出相应的签约货值，进而形成完整的年度责任状版项目全周期销售铺排计划（见图9-8）。

来源：地产八卦女1st近段时间，因为新冠疫情和中美关系大变局，有个名词特别火：经济内循环。我们知道，外循环就是出口导向，一切以出口挣外汇为主。而内循环，说白了，就是中国人自产自销自用。由此，这是两种截然不同的经济模式，其对城市发展的影响，也截然不同。例如，中国进入内循环时代后，首当其冲被影响的行业就是港口航运、外贸服务业，这也就意味着，在内循环开启后，中国大部分发达城市的港口优势将会被削减。当然，因为经济先发优势和人口规模优势，发达城市依然会是发达城市。但以前那种遥遥领先于内陆的发展速度和经济规模，可能会被平衡很多。与之相对应，内循环时代，内陆城市会迎来一波发展的春天，在资本和政策的支持下，很多产业将会大幅度向内陆城市转移，从而减小和沿海发达城市的差距。一方面，内陆城市仍然拥有庞大的人口和消费力。例如重庆、成都、南阳、临沂、保定，人口规模位居全国前列，这也意味着这些城市有着强大的消费力。另一方面，国家对内陆城市的产业政策和资金支持，势必源源不断。实际上，在西部大开发等政策的指引下，部分有先见之明的地方政府和产业投资者已经着手向内陆城市做好产业转移和产业升级的准备。例如，就在今年5月份，国务院印发《关于在新时期促进西部大开发形成新格局的指导意见》，重点推进西安、成都和重庆国际门户枢纽城市的建成，从而促进新能源、第三代半导体、军工等产业的发展与落地。2nd那么，在内循环背景下，哪些城市会拥有更大的发展前景，哪些城市又有可能大受影响呢？个人认为，拥有更大发展前景的城市，主要是以下三类：第一类：位于中部和西部，拥有广大辐射面和众多人口的城市明眼人一看，就知道我说的是成都、重庆和西安。武汉和郑州也可以算在内。平心而论，这几个城市因为近几年的落户政策和产业升级政策而大放异彩。例如西安积极走网红路线，在城市风貌和引进高科技产业上不遗余力。西安城里本身就遍布大型军工企业和研究所，拥有各类科研机构达到1176家，各类高等院校116所，每年有近30万大学毕业生……丰厚的科教资源全国罕有。而西安在招商引资上也确实有了卓越的改变。目前，西安与华为、比亚迪、光启、中兴等知名企业，都签订了重要合作协议。再比如郑州，虽说当前郑州有点像是不靠海的东莞，但毕竟人口基数大，劳动力丰富，对于承接沿海的劳动密集型产业很有帮助。同时，郑州与武汉是国内唯二的中部交通枢纽，这对于郑州引进空港经济、跨境电商有着极大帮助。第二类：有着先进产业集群布局的城市，主要代表是合肥、固安、东莞。合肥近段时间很火，主要就是源于其市政府会投资。私募大佬但斌在微博曾转了一条段子，说中国最牛逼的风险投资机构其实是合肥市政府，2007年，拿出全市三分之一的财政收入赌面板，投了京东方，最后赚了100多亿；2011年又拿出100多亿赌半导体，投了长鑫/兆易创新，上市估计浮赢超过1000亿；2019年，又拿出100亿赌新能源，投蔚来，结果大众汽车新能源板块落地合肥。说实话，合肥作为一个不靠边，不临海的内陆城市，在地理位置上有着明显的“天然不足”。不说在资本科技和优惠政策等要素上无法与深圳同日而语，就是改变内陆省份的老旧观念，也是难上加难。然而，从2000年到2019年，合肥的GDP从300多亿增长了9400亿，整整增长了30倍！同时，合肥与上海、北京同为“国家科学中心城市”，布局了OLED、DRAM、新能源汽车等具有未来前瞻性的产业，从这个意义上来说：合肥简直是内陆版的深圳，在自主可控和国产替代方面，实现无中生有的高质量发展，令人称赞。与之相类似，同样布局了先进产业的，还有固安。但与之不同的是，固安起家依靠的是华夏幸福产业新城招商模式，同时临近北京亦庄经济开发区和新机场，加上北京产业疏导政策和经济体系外溢，所以被外界看好。第三类：其他强省会城市，主要代表有南京、长沙、贵阳、昆明一个省拥有一个强省会，不简单意味着拥有一个大城市，更重要的是拥有一个强有力的资源配置中心、一个强有力的话语权——这个东西可以帮助各省在全国激烈的区域竞赛中，赢得更多的资源、政策与人才。所以从这方面看，强省会城市在内循环背景下，发展道路并没有受多大影响。与之相反，由于内循环是自产自销自用，强省会城市拥有更高的决策权和资源汇聚能力，在全国尤其是与省内的城市竞争中反能更加发挥效用。在新产业方面，非省会喝到汤的太少，差距也是越来越大。而对于强省会的代表，除了之前提到的成都重庆武汉郑州，长沙虽然布局的机械产业、医药产业不算先进，但小项目不断

同一天，佳兆业也宣布，就一笔2025年到期的5亿美元优先票据，与瑞信、德意志银行、海通国际、中信银行、国泰君安、佳兆业金融、富昌证券及香江金融等机构签订购买协议，年利率为10.5%。

我接触过的绝大多数房地产营销人也都希望能有精准营销的好方式，谁希望花出去的钱打水漂呢？但有时候营销推广真不是一句精准营销就完了的事，在某些方面营销就是广而告之的事，没有营销人没有媒体真不行！

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Index，中国猪肉指数，这是因为猪肉消费在CPI中有着举足轻重的影响力。2012-2017年，猪肉在CPI中所占比重一直在3.27%左右。当猪价上涨超过30%时，会拉动CPI指数1个百分点以上。

由此，正是针对这一客群，青龙湖别墅区的万科翡翠西湖项目，将产品做到了极致。例如他们希望每一套房子都有全龄的房间结构，但是也要保证每一类家庭成员有足够的功能场所，于是造出了院落类半开放式的公共空间。

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你喝酒伤身体不说，却还总被人说风凉话：“在外面吃喝，多爽的日子啊，还想要加班工资？做梦去吧”......你刚刚上床，还没睡好就天亮了，你却仍要打卡上班，否则就要被扣工资（当然有请假除外）。

提起自己的项目总工作，大家都觉得这是个“全能型”人才，应该专业有术啊。比如前期、成本、设计、销售、物业等，特别是工程，过去80%的项目总都来自工程，因此业界有云：不懂工程，干不了项目总

同样的，奔驰汽车作为豪华车的领军人物，不仅在技术、设计、制造、工艺方面均领先全球其他车企，更是在内饰体现出豪华感和舒适性（奥迪体现出科技感，宝马体现出运动感），“开宝马坐奔驰”的说法一直流传至今。

没能成下个韩寒，神似刘强东的他，成了地产圈最会写故事的人

他支支吾吾开始为自己各种辩解，什么这套是用来防患将来各种不确定因素的，这套是学区房，这套是留给孩子将来结婚用的等等，反正在他眼里，房子就像是传家宝，不到万不得已不可妄动。

三天前，他搂着20岁的性感辣妹，跟你打招呼，你吓一大跳，这家伙活脱脱年轻了30岁。他私下跟你说，就连那方面也重回了巅峰，像个20多岁的小伙子。