烂尾楼的几个真相

幸福的楼盘是相似的，烂尾的楼盘各有各的不幸。

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2022年的楼市大讨论中，郑州、西安、长沙绝对是最令业主号咷的三个城市。

为啥？遍地都是烂尾楼。

▲2020年全国烂尾项目分布图。图片来自网络。

显然，从去年年中开始的地产风暴，让这几个城市的众多购房者买房就像买彩票。如果买房者选择的开发商暴雷了，那么轻则先停工大半年，然后弄几个人慢慢施工，施工进度严重滞后。重则开发商直接躺平，任由未建好的楼放那里钢筋生锈，材料过期——这是当前烂尾楼最主要的原因。

然而，尽管开发商暴雷是当前楼盘烂尾最主要的原因，但每一个城市烂得有每个城市的特色。

例如北京也有烂尾楼，大部分都是因为“利益纠纷”导致的变相捂地，最典型的案例莫过于距离天安门不到两公里的中信国安府，非常稀缺的二环地段，却因为和庄胜的官司，烂尾了近30年。这几十年间，北京房价大幅升值，这块土地也“越烂越值钱”。

再比如天津，天津烂尾楼可谓声名远播，源远流长：2007年，天津的巨无霸神盘星耀五洲烂尾；2013年，天津滨海新区洞庭路壹号项目烂尾；2014年，世界第二，天津第一高的商业办公楼，高银117大厦烂尾；2015年，地处绝对市中心南京路的嘉兰铭轩大厦烂尾；2019年，天津宁泰大厦烂尾；2020年，天房中山路，河西樾梅江，津南领世郡等，都是些神仙来了也难救的项目......可以看出天津烂尾楼文化传承之深。当然，这些项目最后统统甩给了融创。

至于其他省市，环京是因为限购政策，客流枯竭导致的烂尾；内蒙是煤老板投资房地产，然后煤矿出问题从房地产抽走资金；东北则往往是牵扯到营商环境导致的烂尾。

而在所有的城市中，西安无疑是最具标新立异的一个——2015年前房价不涨，西安大面积烂尾；2015年后房价暴涨，西安还是烂尾潮不断。

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一般而言，涨价去库存，也是针对烂尾楼最有效的“特效药”。那为什么西安的烂尾楼，会这么“油盐不进”？

对此，我以西安著名的烂尾楼“易合坊”项目为例说明。

▲易合坊项目位于西安市灞桥区柳莺路，附近商业、地铁站、学校一应俱全。整体建筑大体完工，但还达不到交房条件，而大部分业主的购房合同上，都是标注2015年6月30日交房。

那么，为什么这样一个看起来条件很好的项目，会烂尾近八年？事实上，易合坊是席王街道香王村的一个城中村改造项目，这个项目的开发商西安四德置业，只是当地财力不佳的一个小开发商。

在西安，准确来说是2006年以后，在区政府的推动下，城中村改造成了西安本地小开发商上车门槛最低的商品房开发方式。不需要太多资金，一个本地小开发商只需要找一个本地的单位，找领导批一块农村集体土地，由单位组织职工团购，作为启动资金，让开发商拿这个钱去拆迁、盖房，然后政府定向招拍挂给这个开发商。

显然，这样一个模式，最直接的后果就是土地出让的失控，市里没有节奏，没有合理的收储制度和招拍挂制度，也不如成都等大城市规范做法，土地拆迁干净出让。因为土地权在区县，区县没有太多财力去拆迁，只能依靠愿意从事房地产的企业来拆迁，让地产企业来做土地一级整理。为了鼓励企业拆迁，那么就要向一级土地整理企业倾斜，让他们能够二级开发，所以，招拍挂流程是虚名，走形式而已，因为整理土地的企业花了很大成本，拿不到地就没人替区政府拆迁。这个也进而导致很多优质土地被本地小开发商获得，一旦小开发商资金链断裂，项目就会烂尾。发展到最后，西安各区自己报建报规，大量项目的底细，市里有关主管部门都不清楚。

其次，城中村的改造，跟传统的开发流程是不同的——传统的开发流程是政府自己征地，挂牌，开发商拿地，然后五证，销售，交付，办证。而在城改模式里，开发商其实就是一个代建方，出钱的是单位，供地是政府，开发商顺便捞点钱。所以城改项目，卖房是第一步，而拿地反而是最后一步。为了快速通过销售商品房来筹集村民安置和补偿款项，西安很多区选择了对城改房五证不全销售默许态度。这也导致西安的这些烂尾楼有别于其他城市的烂尾楼。

事实上，在大部分省份，即便是繁荣的南方沿海城市，也都或多或少存在类似的问题。毕竟这一种模式，倘若不出问题，大家是可以多赢的。

然而，让开发商万万没有想到的是，随着2015年房价暴涨，开发商在最后一个环节，拿地的土地出让金也涨了。

按照城改土地出让政策，拍地价格是在现有房价的价格上做减法出让，开发商还有拆迁成本、建房成本，两者一算下来，开发商不仅赚不到钱，反而要倒贴钱，于是项目只能“烂尾”。

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坦白说，有些烂尾楼是永远没有机会成为正常楼盘的。

只是因为市场下行而烂尾，还有可能因为市场回暖而“转正”；

但如果是因为政策原因导致的烂尾，就需要政府出台新政策，少跟这些项目要土地出让金——但是，这需要地方领导有魄力，愿意承担“土地资产流失的责任”去组织改革政策。

除此之外，还有开发商以自己没有预售证为由，起诉原有业主“合同无效”，拿到房子后把房子再高价卖一次。显然，这样一来开发商就能赚到钱，房子也不用烂尾，还能给到政府土地出让金，但对于原有业主却是极大的不公平。

▲站在开发商的角度，对业主毁约也是一种解决烂尾楼的途径。

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在西方的神话里，“巴别塔”是人类建的第一个烂尾楼。一些人本来是要建通天塔，上帝一看不行，于是施法让世人语言不通，众人没有了合力，巴别塔也就成了半拉子工程。

同样的，房地产项目，也是政府政策、购房者市场、开发商三者间的合力。一旦合力打破，管理者不重视城市治理政策研究改革，不重视市场秩序和商业道德，开发商违规售房却又不想承担交房责任，最受伤害的，也只有最无助的购房者。