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烂尾楼的几个真相

八卦女团队 地产八卦女 2022-06-05


幸福的楼盘是相似的,烂尾的楼盘各有各的不幸。


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2022年的楼市大讨论中,郑州、西安、长沙绝对是最令业主号咷的三个城市。


为啥?遍地都是烂尾楼。


▲2020年全国烂尾项目分布图。图片来自网络。


显然,从去年年中开始的地产风暴,让这几个城市的众多购房者买房就像买彩票。如果买房者选择的开发商暴雷了,那么轻则先停工大半年,然后弄几个人慢慢施工,施工进度严重滞后。重则开发商直接躺平,任由未建好的楼放那里钢筋生锈,材料过期——这是当前烂尾楼最主要的原因。


然而,尽管开发商暴雷是当前楼盘烂尾最主要的原因,但每一个城市烂得有每个城市的特色。

例如北京也有烂尾楼,大部分都是因为“利益纠纷”导致的变相捂地,最典型的案例莫过于距离天安门不到两公里的中信国安府,非常稀缺的二环地段,却因为和庄胜的官司,烂尾了近30年。这几十年间,北京房价大幅升值,这块土地也“越烂越值钱”。

再比如天津,天津烂尾楼可谓声名远播,源远流长:2007年,天津的巨无霸神盘星耀五洲烂尾;2013年,天津滨海新区洞庭路壹号项目烂尾;2014年,世界第二,天津第一高的商业办公楼,高银117大厦烂尾;2015年,地处绝对市中心南京路的嘉兰铭轩大厦烂尾;2019年,天津宁泰大厦烂尾;2020年,天房中山路,河西樾梅江,津南领世郡等,都是些神仙来了也难救的项目......可以看出天津烂尾楼文化传承之深。当然,这些项目最后统统甩给了融创

至于其他省市,环京是因为限购政策,客流枯竭导致的烂尾;内蒙是煤老板投资房地产,然后煤矿出问题从房地产抽走资金;东北则往往是牵扯到营商环境导致的烂尾。

而在所有的城市中,西安无疑是最具标新立异的一个——2015年前房价不涨,西安大面积烂尾;2015年后房价暴涨,西安还是烂尾潮不断。

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一般而言,涨价去库存,也是针对烂尾楼最有效的“特效药”。那为什么西安的烂尾楼,会这么“油盐不进”?


对此,我以西安著名的烂尾楼“易合坊”项目为例说明。



▲易合坊项目位于西安市灞桥区柳莺路,附近商业、地铁站、学校一应俱全整体建筑大体完工,但还达不到交房条件,而大部分业主的购房合同上,都是标注2015年6月30日交房。


那么,为什么这样一个看起来条件很好的项目,会烂尾近八年?事实上,易合坊是席王街道香王村的一个城中村改造项目,这个项目的开发商西安四德置业,只是当地财力不佳的一个小开发商。


在西安,准确来说是2006年以后,在区政府的推动下,城中村改造成了西安本地小开发商上车门槛最低的商品房开发方式。不需要太多资金,一个本地小开发商只需要找一个本地的单位,找领导批一块农村集体土地,由单位组织职工团购,作为启动资金,让开发商拿这个钱去拆迁、盖房,然后政府定向招拍挂给这个开发商。


显然,这样一个模式,最直接的后果就是土地出让的失控,市里没有节奏,没有合理的收储制度和招拍挂制度,也不如成都等大城市规范做法,土地拆迁干净出让。因为土地权在区县,区县没有太多财力去拆迁,只能依靠愿意从事房地产的企业来拆迁,让地产企业来做土地一级整理。为了鼓励企业拆迁,那么就要向一级土地整理企业倾斜,让他们能够二级开发,所以,招拍挂流程是虚名,走形式而已,因为整理土地的企业花了很大成本,拿不到地就没人替区政府拆迁。这个也进而导致很多优质土地被本地小开发商获得,一旦小开发商资金链断裂,项目就会烂尾。发展到最后,西安各区自己报建报规,大量项目的底细,市里有关主管部门都不清楚。


其次,城中村的改造,跟传统的开发流程是不同的——传统的开发流程是政府自己征地,挂牌,开发商拿地,然后五证,销售,交付,办证。而在城改模式里,开发商其实就是一个代建方,出钱的是单位,供地是政府,开发商顺便捞点钱。所以城改项目,卖房是第一步,而拿地反而是最后一步。为了快速通过销售商品房来筹集村民安置和补偿款项,西安很多区选择了对城改房五证不全销售默许态度。这也导致西安的这些烂尾楼有别于其他城市的烂尾楼。


事实上,在大部分省份,即便是繁荣的南方沿海城市,也都或多或少存在类似的问题。毕竟这一种模式,倘若不出问题,大家是可以多赢的。


然而,让开发商万万没有想到的是,随着2015年房价暴涨,开发商在最后一个环节,拿地的土地出让金也涨了。

按照城改土地出让政策,拍地价格是在现有房价的价格上做减法出让,开发商还有拆迁成本、建房成本,两者一算下来,开发商不仅赚不到钱,反而要倒贴钱,于是项目只能“烂尾”。


03


坦白说,有些烂尾楼是永远没有机会成为正常楼盘的。


只是因为市场下行而烂尾,还有可能因为市场回暖而“转正”;


但如果是因为政策原因导致的烂尾,就需要政府出台新政策,少跟这些项目要土地出让金——但是,这需要地方领导有魄力,愿意承担“土地资产流失的责任”去组织改革政策。


除此之外,还有开发商以自己没有预售证为由,起诉原有业主“合同无效”,拿到房子后把房子再高价卖一次。显然,这样一来开发商就能赚到钱,房子也不用烂尾,还能给到政府土地出让金,但对于原有业主却是极大的不公平。



▲站在开发商的角度,对业主毁约也是一种解决烂尾楼的途径。


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在西方的神话里,“巴别塔”是人类建的第一个烂尾楼。一些人本来是要建通天塔,上帝一看不行,于是施法让世人语言不通,众人没有了合力,巴别塔也就成了半拉子工程。


同样的,房地产项目,也是政府政策、购房者市场、开发商三者间的合力。一旦合力打破,管理者不重视城市治理政策研究改革,不重视市场秩序和商业道德,开发商违规售房却又不想承担交房责任,最受伤害的,也只有最无助的购房者。

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