滨江在杭州拿的5宗地，只赚1%-2%净利润！

文 | 地产八卦女  陈庆

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前天，滨江的网上业绩说明会上，有投资者问，最近集中推地拍下的几块地，净利润能有几个点？

滨江老板戚金兴回答说，努力做到1%-2%的净利润水平。

1%-2%的净利润，几十上百亿的投入，比放银行吃利息、买余额宝等低息理财产品都不如。

什么时候，房地产经济，国民支柱产业，沦落到这个地步了？

怪不得有人说，地产进入白银时代，在我看来，地产进入铜钱时代还差不多。

▲地产铜钱时代

然而，像滨江这样，几乎等同于给购房者做慈善的土地拍卖，地产商们却甘之如饴。

要知道，在最近的杭州土拍里，32宗土地中27宗达到封顶价，大多地块都到了拼自持的阶段。最厉害的，还数建发拿的一宗地，真正可售面积仅仅11%。

▲如果说，滨江拿的5宗地，按照平均溢价率30%、平均自持率17%计算，按照滨江杭州深耕、本土老司机的做法，努力也只能有1%-2%的净利润，这也就意味着，比滨江自持率更高的地块项目，多半是要亏了。

那么，为什么房企明明不赚钱，却还要抢破头去干？其实这里面大有文章。

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说实话，虽然滨江声称“努努力赚1%-2%净利润”，但其实，这是覆盖完融资成本的整盘净利润，实际自有资金的年回报，仍远超过1%-2%。

我们知道，房地产开发本质就是个借鸡生蛋的游戏，从拿地开始，自有各家金融机构、银行、信托等配套融资，所以除去融资成本、建安成本这些大头，巨额的资金面，即便是只有1%的净利润，也是一笔相当高的收益。

而另一方面，当下地产项目“利润来自成本”，偏偏滨江是全国房企中人均效能最高、城市深耕最典型、豪宅高周转最顺畅的品牌房企之一，这意味着滨江能够在“减配”之外，充分发挥“管理红利”，为利润留下更多增长空间。

例如，滨江的人均效能。2020年，滨江做到了1350亿，员工人数仅仅1000余人，相当于人均效能破亿，大大减少了用人成本、管理成本。

事实上，去年地产圈刮起的“极简组织”热潮，开风气之先便是滨江。滨江的项目人员组成非常精简，以工程部为主导，其他部门配合工程部工作，一人多岗，内部决策效率非常高。

▲滨江的工程师，不仅对接设计院，还要去跑报建手续，甚至连HR招聘，也由服务工程部兼差（滨江只有总部有专门的HR岗位），工作内容不细分，但没有太多PPT和表格。正是这种“极简组织”，对于降低沟通成本、管理成本效用极大，目前滨江的管理成本仅1.5%，而其他房企普遍为5%。

再比如，城市深耕。滨江的城市深耕非常典型，他们大部分业务都在浙江，特别是聚焦于杭州，也正是因为这种项目集中优势，使得他们同一套班子能同时管理多个项目，使得他们的客户趋于同质化、同城化，这也是滨江为什么人均效能超过1个亿的最本质原因。

而更为重要的是，滨江深刻理解到城市深耕的精髓——所谓城市深耕，其实就是通过深耕自身资源，不断拿符合企业产品战略和布局战略的好地，不断深入挖掘投融方、供应商、品牌方等多方合作资源。

例如，滨江的供应商，如设计院、施工单位都是长期合作关系，这些供应商都深刻了解滨江的需求，以至于滨江的项目，基本用不着配置建筑师，往往项目工程团队，就能和设计院直接对接落地。

也正是因为如此，滨江作为杭州本地房企，即使按照测算只赚1%-2%的净利润，也仍然能够通过管理红利、城市深耕红利，拿别人不敢拿的地、做别人不敢做的项目。

▲就像某房企老总说的，杭州很贵，但是也很安全。在算得过来帐的情况下，杭州作为滨江的“大本营”，不亏就是赚，自然也是不拿白不拿。

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当然，对于滨江这种算得过来账、有本地化优势和管理优势的企业，拿地顺理成章；那么，对于那些算不过来账，明显不赚钱甚至亏本（如建发）的项目，为什么房企还要踊跃拿地呢？

其实，这跟当前的房企运营机制有关——亏损拿地，有的时候是看走了眼，更多的时候，是战略性亏损。

什么是战略性亏损？其实就是通过亏损或不赚钱、少赚钱，来吸引用户，最终实现“规模经济”。

我们知道，碧桂园吴建斌曾有一个著名的论断，即在当前的房地产市场上，一家优秀的房地产企业必须要有规模，有规模才有市场地位，最终为品牌和效益打下坚实的基础。

吴建斌之所以这么说，就是因为房地产开发行业，随着城市化逐步逼近发达国家红线，实际上是个存量市场，你的房子建得多了卖得多了，其他开发商能够卖出去的自然也就少了，这是最本质的市场前提之一。

也正是因为如此，很多有志于规模的开发商，做那些微利、不赚钱甚至亏损的楼盘，一方面是为了通过规模树立品牌，养活团队的同时，“圈”住客户，从而为即将到来的物业时代做准备——君不见，目前地产开发商在整个资本市场的估值是6-10倍的区间，但对于物业的估值，现在中位数是45倍。这意味着，同样1块钱利润，给地产估值不超过10倍，给物业估值超过40倍。

由此，建房子、卖房子哪怕不赚钱，未来，人们对物业的需求肯定是越来越浓厚的，微利、不赚钱帮业主盖房子，但是可以博一个长期物业收费权限，仔细算算账，似乎又算得过来了。

另一方面，开发商做地产不赚钱，也是为了利用规模效应，降低融资、建安成本。等到规模、品牌做到一定程度，甚至还能够降低拿地成本，例如有很多房企宁愿亏本也要做商业、文娱、养老产业，就是为了低成本拿地，这是一样的道理。

此外，对于绝大部分上市公司而言，战略性亏损拿地，还有业绩需要、市值管理的需要，毕竟整个行业低利润化是趋势，企业不能因为利润低就不做了，否则，这不就等同于退出房地产？在低利润化的同时，保持住规模优势和龙头优势，宁愿累死自己，也要饿死同行，说不定未来还有转机呢？

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