老陈在深圳的这四年

文 | 地产八卦女 陈庆

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老陈落马了。在地产圈，他的落马，震撼程度不亚于一年前的杭州老周。

事实上，自去年4月老陈突然辞去深圳市长、且“一府一委两院”同日“换帅”后，圈内就传出了老陈的风声。

彼时，深圳刚刚爆发“深房理”案件，其中违规经营贷达到3.8亿之多，这同深圳监管部门3月查出来的“21笔、5180万元的违规入市经营贷”数据差距太大，人们震惊之余难免也心生疑惑。

老陈是房地产建筑行业出身，曾做过广州市建委主任，在广东官场长期担任广州、深圳的党、政一把手，长期分管房地产方面的工作，理应对行业内部的这些弯弯绕十分清楚。

然而，在2021年以前，“房住不炒”在深圳却迟迟得不到落实，这无疑与调控主基调不符，也使得真正需要住房的深圳市民失望与不满。

演变到最后，深圳不得不施行二手房指导价，如此严厉的调控政策，甚至在市场层面都激起了人们广泛的大讨论。

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从历史看，无论是深圳原政法委书记蒋尊玉、李华楠，还是深圳原常务副市长吕锐峰，还是老陈的前任许宗衡，他们的腐败都与房地产行业有着深度关联。

为什么即便是房地产依赖度最小的深圳，也有如此多的官员因为房地产落马？

▲2020年各城市土地财政依赖度排行榜

深圳大胡子对此曾有过解释，其认为深圳土地财政依赖度低，不是深圳不想卖地，是深圳真的无地可卖。

为了将现有的稀缺土地“卖得值”，深圳更偏向规划产业用地、工业用地，以至于在过去十年深圳各类土地成交面积的比例中，住宅用地占比只有21%，远低于工业用地的59%的占比。

▲深圳宁愿多卖工业用地，也不供应住宅用地，本质上是认为产业的收益＞供应住宅土地的收入。毕竟住宅用地属于一次性收益，产业用地还可以通过税收补回来。

换句话说，深圳拉低土地财政依赖度的代价，是减少住宅用地供应，房价也就乘势而起。

而对于普通市民来说，日常生活最重要的成本就是住房成本。房价的大规模飙升，使得炒房这条利益链，在土地财政依赖度最低的深圳仍然大行其道。

有心人曾经统计，除了炒房者和部分官员，至少有十家大型银行深圳分支机构的高管被查，已公布的落马原因里几乎都包含了信贷资金违规流入房地产行业的问题。这些人顶着“房住不炒”的风头也要把房价炒上去，因为深圳炒房确实收益不菲。

对此我很清晰的记得，在2019年，深圳房价那时还处于不温不火的状态，或者说，经历过2015-2017年的飙涨，深圳房价暂时偃旗息鼓。

然而不明白的是，在那个最适合出台调控政策的时候，深圳居然出台了刺激房价的“取消豪宅税”。顿时，深圳房价如同打了鸡血，再次飙升，甚至连2020年的7月新政也没能将深圳房价冷却下来。

▲深圳取消豪宅税后，卖房人集体涨价。

站在历史的角度看，深圳出台“取消豪宅税”的政策，即便不能说是错的，也可以说是时机不对。而深圳房价发展到今天这样一个动弹不得的地步，既不能刺激、放开指导价，也不能再继续打压，老陈属实有其责任。

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说实话，深圳是中国最有活力、最为繁荣的城市之一，它的城市管理思维，也代表了中国最顶尖的城市管理思维。

然而，从老陈的落马，我看到的是，最老套、最传统的土地财政思维仍然贯穿其中——多规划产业用地、少规划住宅用地，只是因为产业用地对于深圳“更有收益”，这不是土地财政思维是什么？

事实上，从2015年开始，“别让华为跑了”就吹响了土地财政思维落幕的号角——华为一直是深圳骄傲，但高房价成本却让华为都不堪其重；深圳一直期望通过产业规划来吸引优秀企业，但即便是深圳自己孵化的华为，都要跑去隔壁东莞......

因此，到底是 加大工业用地出让、吸引工业企业的土地财政-产业经济思维更长远呢？还是 增加住宅用地出让、否则高房价逼走工业企业的民生经济思维更长远？相信大家心里有个答案。

因此，从这方面看，作为中国特色社会主义先行示范区，深圳更应该普及和惠泽普通百姓，而不宜再用“产业经济”炒房价。

最后，希望老陈的落马，能够为市民，带来一个新的深圳。