左右倒腾割韭菜的雅居乐

1块钱利润，地产估值不足5倍，物业估值超过40倍。巨大的价差，给了雅居乐朝三暮四的动力……

文 | 地产扒扒扒

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近两年，在雅居乐的营销系统，流传着一句话：“雅卓乐，雅居不乐”。

先来跟大家讲一个小故事，《庄子·齐物论》中的“朝三暮四”：

狙公赋芧。

曰:“朝三而暮四。”众狙皆怒。

曰:“然则朝四而暮三。”众狙皆悦。

给猴子喂桃，早上3个，晚上4个，猴子很生气。改成早上4个，晚上3个，猴子就开心了。

我们每个人心里都有一杆秤，但秤砣并不总是固定的。同样的事情，可能因为心理秤砣的变化，造成判断不一。

很多上市公司，就善于利用人们这种心理，割了一道道韭菜。

雅居乐地产旗下的物业公司，叫雅生活。30多家香港上市的内地物业公司，雅生活市值排在前3位。

雅生活下面有一个公司，叫雅卓。用雅居乐老板陈卓林名字“卓”命名的公司，雅卓来头不小。

雅卓是干嘛的呢？

资料显示，雅卓是依托雅生活集团管理社区以及O2O的雅生活大联盟平台，为房地产企业提供整合营销服务，为购房客户提供综合资产管理服务。

是不是很高大上？其实，翻译成“人话”很简单——雅卓是雅居乐的销售公司。

也就是，原本雅居乐的楼盘销售和渠道代理，全部承包给了雅卓。所以，你看到的雅居乐售楼处的置业顾问和渠道人员，可能都是雅卓员工。

然而，雅卓成立的目的，并不仅仅是帮雅居乐卖房。

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装进雅生活：雅卓乐，雅居苦

雅卓2016年7月成立。2017年中，正式运营。

信息显示，雅卓对外投资122家公司，具有46处分支机构，分布海内外，员工人数接近2000人。

基本上，雅居乐楼盘建在哪里，雅卓分支机构就设在哪里（有个富爸爸真好）。

雅卓成立的初衷，是帮雅居乐收取电商费。董事长是老板娘陆倩芳。

有网友爆料，2017年雅卓以所谓团购优惠名义，向收取客户电商费。

这些电商款，最终用于雅居乐地产的营销费用支付，比如销售代理费、渠道费、内部佣金、泛销售转介费以及其他营销费用。

电商费，相当于房子“价外款”，每套额外收取2-10万不等。短短两个月，单广州、佛山和中山项目，就收了2500多万。

这些电商款，不计入开发商财务系统，可以逃避住建、工商及税局等部门的监管。

后来，电商费被政府严查，加上物业公司雅生活发展势头不错，所以雅居乐干脆把雅卓装进雅生活，2018年2月在香港打包上市。雅卓从“御林军”变成了“孙公司”。

从此，雅卓作为上市公司，名正言顺为雅居乐做起销售代理生意（妥妥的关联交易）。

2019年，雅居乐销售额1180亿。如果按照1%的销售佣金，雅卓可以拿到11.8亿销售额。

按照这个估算，仅案场销售代理的业务，雅卓对2019年雅生活的业绩贡献，比例在20%左右。

 雅居乐雅卓浑然一体，安能分辨甲乙方？

雅卓乐了，雅居不乐了。

雅居乐项目营销负责人常常为此吐苦水：雅卓销售不给力，营销还要为此背锅。不仅要帮雅卓招人，培训团队，还得帮助雅卓开展业务。

而从今年雅居乐的半年报来看，雅居乐虽然在2020年上半年，实现营业收入335.27亿元，同比上涨23.7%；核心净利润和股东应占净利润分别为65.18亿元和53.06亿元，分别同比上涨35.6%和32.9%，但从2018年开始，雅居乐的毛利率已经49.65%，降至如今的34.4%。

而更为恐怖的是，由于受到近两年海南房地产政策的影响，雅居乐在海南的业绩大打折扣，开始拖累整个集团的表现。我们知道，海南清水湾是雅居乐的“金蛋”，不仅拥有近千亿货值，而且其毛利率也高达50%，可谓是以一己之力撑起了雅居乐的行业地位。然而，随着海南限购政策的实施，清水湾销售大受影响，雅居乐不得不从云南寻找突破口，可惜至今也没“突破”。

如此，在毛利大降、核心项目受影响的前提下，雅居乐再来一波雅卓“帮忙”，可谓真是：把自己卖了，还帮别人数钱。

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一手楼盘代理，跟社区生态毛关系？

今年4月，雅居乐与雅生活继续签订服务，后者为前者提供2020年物业引荐服务。

“引荐服务”，这个词汇比较拗口。就像某些投资公司故意弄些比较晦涩的概念，容易忽悠人。

雅生活解释，所谓的引荐服务，并不仅仅指代理销售，还包括物业参观、房地产展览及合同签订服务。

这一部分收入，都被划入雅生活财务报表中的“非主业（其它）增值服务”。

统计显示，包括来自案场服务、物业营销代理服务、房屋检验服务等增值服务收入，毛利率接近50%。2019年收入18.1亿，占到了雅生活总营收35.3%。

天风证券研究所分析了雅生活近5年营收情况。雅生活“其他增值业务”2018年迅猛增长，营收7.88亿元，同比增长505.6%。

当然，主要收入来自物业营销代理服务，也就是雅居乐“白送给”雅卓的业绩。

全权代理雅居乐销售的雅卓，为雅生活贡献越来越大。不仅拉高了营业额，也大大拉高了利润率。

2017年注入雅卓营销代理业务后，雅生活的毛利率突升至49.30%，翻了一倍。2018年仍稳居47.72%。

雅生活的前总裁黄奉潮，曾经给股民们画了一个饼儿：

雅居乐80%销售，由雅卓营销承担。

绿地（绿地是雅生活股东之一）每年销售额超过3000亿，对雅卓来说有很大的空间。

雅卓针对第三方代理超过30个地产项目，会支持到我们整个业务的发展。

直到今年5月黄奉潮黯然离去，雅卓代理绿地销售的这个梦，仍没有实现。

“我们是拥有甲方背景的整合营销公司。”总经理张健强多次重申雅卓的定位。——乙方不像乙方！这种合作心态，相信其它甲方很难容忍，更别提把业务交给雅卓。

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利用股市杠杆，同样的钱更值钱

对于雅卓、雅生活、雅居乐三者关系，扒扒君比较难理解的问题，还有很多……

比如，对社区服务生态而言，二手房租赁是个理想的业务。但是，雅卓一手楼盘销售业务，与雅生活的社区物业，其实是很难结合的。难道是利用小区物业管家，去推销雅居乐房子吗？                                        

对此，有一个数据，很容易解释雅居乐的“用心良苦”。

8月市盈率：雅生活服务41倍，而雅居乐地产仅为4.78倍。

8月市值：雅生活服务563亿元（7月底最高值超600亿），远超母公司雅居乐400亿元。

也就是说，雅生活比“富爸爸”雅居乐值钱多了。

同样1块钱利润，给地产估值不超过5倍，给物业估值超过40倍。——8倍，这中间有着巨大的价差。

这就是雅居乐移花接木骚操作的根本原因。

同样的销售服务，含金量并没有增加。但从朝三暮四，到朝四暮三，把业绩装到雅生活，就值钱多了。

雅居乐拥有雅生活54%的股份。因此，左右手交接一下，不费吹灰之力，老板口袋里的钱多了8倍。

在尝到雅卓的甜头之后，雅居乐还有一系列公司，都隐藏在雅生活身后。

• 雅天：网络科技；

• 雅韬：广告投放；

• 雅信：工程咨询；

• 雅方：旅游……

雅字头的系列公司，不出意外，将会一个个效仿雅卓，成为雅居乐左右手倒腾的对象。

我们看到的是：曾经赫赫有名“广东五虎”雅居乐的堕落，销售多年徘徊在1000亿左右。排名从top10到top30末尾，一路下滑。

却没有注意它的多元化企业，其实已经在地产业务中薅尽羊毛，赚得盆满钵满。

唯有韭菜，一片哀嚎。

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