成都土拍"熔断"机制来了！遭遇最高限价 谁将触发熔断？

12月12日，属于成都的土地“熔断”机制来了，在寒冬腊月给关注成都年末土拍的房企们泼了一盆冷水。

上一周，成都公共资源交易服务中心公布了共计19宗共计1907亩土地的出让计划，在年末掀起了今年土地市场的最高潮，让房企们血脉喷张，纷纷开始研究拿地策略，准备在连续两天的土拍市场上为未来几年的发展储备好最重要的战略物资——土地。而在12月12日，随着12月28日7宗主城区出让文件出现在人们眼前的，还有一份《关于2016年12月28日国有建设用地使用权最高限价重要提示》的文件，文件中对本次土拍的规则作出了以下说明：

简单地说，本次土拍规则特殊主要反映在两个方面：

第一，严格控制每次加价的幅度，参拍企业只能按照规定的金额进行加价，不能直接对土地进行叫价；

第二，对每宗土地设定最高限价，而这个最高限价并不会在土拍之前公布，一旦土地拍卖的价格超出这个最终限价，土拍结束，而最高限价则在拍卖会结束后现场公布。

“熔断”之上的迷雾

实际上围绕这最重要的第二条规定，尤其是其中的“终止”一词，目前仍然存在多种理解方式：

第一种观点认为，在竞拍达到了最高限价之后，由第一个达到该最高限价的房企获得土地的使用权，也就是“谁先撞线谁拿地”；

第二种观点认为，在竞拍达到了最高限价之后，主持人宣布这宗土地的拍卖结束，土地流拍；

第三种观点认为，由于公布最高限价在拍卖会结束之后才进行公布，超过最高限价拿地的企业拿地结果将被宣布无效。

实际上不管哪种理解成为最终的执行方案，这样一个全新的土拍规则的制定都体现了政府在调控房价方面有了新的手段：避免高溢价土地的出现，通过制度设计降低土地成本，以此平抑明后年的房价。

在新的机制之下，房企们拿地的策略必将发生重大变化，过去“价高者得”的简单规则让土地市场上赢家通吃，不断推高土地的成交价格。而在新机制出台之后，房企们在土拍市场上的博弈更加复杂，除了土地本身的价值之外，还要对“熔断线”进行猜测，避免撞线导致拍卖无效。也不排除房企为打乱竞争对手节奏故意抬价使土地流拍的可能性。

专家解读：平抑地价 控制房价

针对成都土拍熔断政策，易居房地产研究院严跃进认为：“成都此次出台调控政策，显然也是对土地交易过热现象的一个纠正。从此类文件来看，首先明确了加价的幅度，这样能够防范部分房企乱报价或盲目加价的现象出现。同时，从实际情况看，通过限价的方式，能够防范各类高价地王现象的出现。尤其是年底前类似成都等城市也不希望在土地出让方面出现各类新的问题，所以采取了限价。当然此类价格是事后公布的，所以对于房企来说需要揣摩土地的最高限价数据或水平。”

西南财经大学副教授、学者刘璐认为目前成都出台“熔断”机制是为了防止地价被推得太高，由于这是新机制成都土地市场上的首次尝试，目前如何操作还得看最后的实施细则。

成都中成房业相关人士认为：“继成都11.18限购政策后，从限制土地市场高溢价，抑制房价过快上涨的政策。今年11月份前，成都房地产整体市场过快上涨，特别是高新区及天府新区，住宅市场出现史无前列的暴发式过快上涨，短短2－3个月时间，住宅价格上涨达到史历之最。从整个宏观经济形势看，今年整体经济增长达到发展要求，未来保持平稳发展、促进实体经济发展，保持整体经济转型，经济结构的合理性。”

缓解土地市场过热迫在眉睫

专家们的担心不无道理，实际上，2016年以来，成都土地市场就呈现明显升温的迹象，在一年内，住宅用地的最高楼面价格就曾三次被打破，在此前不久的11月11日土地拍卖会中，6宗土地中4宗的最终成交溢价超过100%，“面粉贵过面包”的现象已经屡见不鲜。

成都并非首个在土地拍卖中采取“熔断”机制的城市，此前，南京、武汉、苏州等城市均已出台过类似政策限制地价的过快上涨，成都成为第六个在土拍中引入“熔断”规则的城市。严跃进认为，从目前部分城市的土地熔断机制看，单纯限制土地交易最高价，会使得部分土地出让最后“泡汤”，最后部分土地依然需要通过修改规划或出让条件进行。有一类限制性的拿地做法相对管用，即拿地时候就设置各类约束，尤其是配建项目，这样土地交易反而是可以顺利成交的，同时也实现了地价的抑制。

此外，12月9日公示拍卖的12宗城南兴隆湖和华府的土地出让文件目前尚未公布，是否也会在其拍卖环节中加入相同或类似的规则目前尚不清楚。

总而言之，“熔断”最终将产生什么效果，只能等到12月28日的土拍大战现场才能见分晓。这时候小编就想起一句歌词：你我好像划拳般土拍，一切都是猜~

附：其他城市土拍“熔断”信息

苏州在5月17日暂缓出让5宗具有“地王潜质”的地块后，国土局次日晚间发布公告，要求对10宗挂牌地块设置最高报价，对报价超过最高报价的，终止土地出让，竞价结果无效。从此次限价出让公告来看，最高报价均高于起报总价，最高一副地块溢价率为231%，最低一副地块溢价率为89%。

苏州限价后的两场土拍，呈现不同的状态，首场土拍中两宗限价地块由于竞价过于激烈，最终超过政府限价流拍告终。次日，开发商均“压哨”出价，限价地块最终未触及限价“红线”顺利出让。

随后南京在6月14日的土拍中也启用土地最高限价，当地块竞价达到最高限价时，终止土地出让，竞价结果无效。

6月14日，南京土拍的4宗地块中有一块位于六合区的地块因超过限价而终止出让，成为南京首例“熔断”地。

武汉10月20日启动“最高限价令”，对即将出让的18宗地块中的11宗限定了最高价，各地块溢价率均控制在100%以内，有的甚至低于50%，如果最高报价未达到限定价格，提出最高有效报价者为竞得人，如果竞价达到设定封顶价，规划方案评比得分最高者确定竞得人。最终土拍有5宗商住地块超过最高限价，触发“熔断”机制。

郑州在10月31日，也出台了全新土地限价规定，文件规定任一竞买人在网挂系统中保（竞）价首次达到住宅用地出让起始价150%时，网挂系统报（竞）价中止。而限价后的首次土拍，所有住宅地块全部以起始价成交，未触发土地竞拍熔断机制。

青岛12月7日土拍首次启用“最高限价令”，出让公告规定原则上土拍价高者为竞得人，但如果溢价率超过100%，视为不理性竞拍，系统自动流拍。

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