乐居土地跟踪丨楼市供应告急？实探明星地块最新进展
就在22日，2月“颗粒无收”的成都土地市场传来华府152亩宗地将于3月15日入市的消息，作为农历年后成都第一宗出让地块终于为如饥似渴的市场带来了一份迟到的“新年礼”。
据中成市场周报统计显示：上周（2月13日-19日）成都7个项目开盘，其中住宅项目共推出1924套房源，成交922套，成交率达47.9%。同时，据新浪乐居统计，步入2017年成都主城区和近郊范围内仅供应住宅2宗，总面积约16万㎡，且均集中于1月初。同比2016年1-2月，成交的15宗住宅用地、328万㎡的总面积，2017年同期土地供应量仅为去年的1/20。
面对市场供求关系的不平衡，让原本粮草充足的开发商更加底气十足。而就在刚结束的2016年，开发商们群雄角逐，使出浑身解数夺到手的地块，现状如何，是否已经准备好登上土地“空窗期”的舞台了呢？
2016土地总价“榜眼”
牛王庙回锅地块动工在即 再等8个月或正式亮相
关注成都土地市场的人们一定对2016年6月29日的那场土地盛宴，记忆犹新。11宗地土地出让金总额达75.51亿元，而在此前第二季度全部土地出让金总额仅为40亿元，29日一天的卖地收入就已超过二季度之前卖地收入总和。
新希望牛王庙地块所在区位
其中，位于锦江区一环路以东、东大街以南的牛王庙地块，以约23.11亿元的成交总价一举摘得2016年年度成都单宗土地总价“榜眼”之名，新希望地产则成为了这宗历经四次回锅方才成交地块的主人。四次回锅的经历，不仅令该宗地性质由商业变更为二类住宅兼容商业服务业，商业比例下调至30%，就连地块的起拍总价也少了近2亿元。但周边成熟的配套、便利的交通、距离地铁2号线牛王庙站百余米距离，到娇子小学也仅有数百米距离等难得一见的条件都为该宗地添金不少。
新希望牛王庙地块现状实拍图
时隔8个月的时间，这宗明星地块近况如何了呢？新浪乐居编辑实地探访后发现，作为衔接东大街金融商圈与攀成钢高端改善板块的此地块，外围早已完成打围，工地内多台挖掘机正在同时施工作业。被命名为“新希望东大街D10地块”的宗地，由中国建筑第三工程局（中建三局）负责承建。而就在上个月18日，中建三局以股权收购方式获得了中和342亩土地，亦标志着其正式进入成都房地产开发市场。二者合作是否会给地处寸土寸金的牛王庙地块带来“意外之喜”呢？
之前流传于网上的新希望项目效果图
（图片来源于成都向上论坛）
经新浪乐居多方打探，一位不愿透露姓名的业内人士表示，“新希望牛王庙项目预计将于2017年10月正式亮相”，至于规划与效果图是否与之前本地某论坛中流传出的一致，该人士则表示“这个未知”。这也为D10地块蒙上了一块神秘的面纱。
楼面价破万元
恒大中央广场2期 提供货值将超14亿元
就在去年同场土地拍卖中，恒大以10550元/平楼面地价、109.97%溢价率夺下成华区小龙桥路宗地，成为当天11宗交易地块中唯一一块楼面地价上万元、溢价率超100%的宗地。10550元/平的楼面地价也让该宗地位稳坐2016年年度土地市场楼面价第五的位置。
恒大中央广场2期云门宗地图
紧邻中海新华府、恒大中央广场的此宗地，一侧有二环高架桥入口可以直接驱车驶入二环路，距离华润万象城目测直线距离约一千米。作为恒大中央广场二期的该宗地，其周边既保留了老旧小区浓厚的生活氛围，也有万象城、恒大中央广场等商业配套；而成华小学、石室中学等教育资源也成为项目的卖点之一。
云门项目工地进展与恒大中央广场一期实拍图
地基坑雏形已现的恒大中央广场二期——云门，其诗情画意的案名与一期“中央广场”有着天壤之别。据项目置业顾问吴先生透露，暂定4、5月开盘的云门，预估均价高于目前处于尾盘销售期的恒大中央广场一期。至于二期云门是否会延续一期改善、精装路线，置业顾问则表示“项目具体情况还不得而知。”据悉，目前恒大中央广场一期166-255平米精装跃层均价为14000-16000元/平，套均价约232-408万元。
至此，我们不妨粗略地算一笔帐，土地总面积1.5万㎡，建筑面积7.15万㎡的恒大中央广场二期，即便按照此前项目一期2016年的销售均价计算，二期云门项目将为恒大提供至少约10.7亿元的货值；若按高于一期均价的预估价计算，货值将上升至14.3亿元。
为数不多的开售项目
万科翡翠公园用差异化产品致华府
距离2016年5月31日，万科以15.7亿元拿下华府220亩宗地，不过短短9个月时间。2017年2月18日，以改善住宅和双拼别墅产品为主的万科翡翠公园就正式亮相了。这也是同期拿地开发商中，为数不多的快速呈现项目之一。
万科翡翠公园开盘当日图
作为纯新盘首开，18日万科翡翠公园共计推出了690套精装房源，均价约13000-15000元/平。而周边在售项目，如中海右岸均价约11000元/平，中铁骑士府邸约13500-14000元/平。尽管，该项目以15.7亿元的成交金额让万科位居2016年度单宗土地成交金额排行榜第七，但产品的差异化、开发改善型项目，轻松让翡翠公园与周边其他项目在价格与定位上拉开了差距。
万科翡翠公园开盘
据透明房产网数据，万科拿下华府宗地时，周边距离较近的项目鑫苑鑫都、中信城左岸、九龙仓时代上、中铁骑士府邸。而这些项目的拿地时间基本集中在2012~2013年，在2013年之后，该板块的土地成交基本停滞，全新项目更是难得一见。
但随着2016年城南房价的上涨以及品牌房企的入驻，华府板块的区域价值被进一步挖掘，这也是万科继城西大战略后重装布局城南区域的一个全新开始。
快速升温的茶店子
集结号吹响 高端产品大战即将拉开帷幕
总价14.73亿元、面积132.69亩，龙湖于2016年6月16日夺下的金牛区金泉街道宗地，论其成交总价、楼面地价、溢价率都挤不进年度榜单前列，却因为龙湖将其产品线中最高端的“原著”系，也是成都首个原著系产品布局于此，而将众人关注的视野再次聚焦茶店子板块。
龙湖西宸原著工地施工中
长期以来，茶店子板块由于缺乏大型商业项目，致使其始终处于不温不火之地。直至，紫宸项目地块于去年2月入市，首进成都的京派房企首开一掷21亿元，并联手老搭档龙湖操盘该项目，茶店子才真正走进人们视线。
而彼时借势九里晴川、三千庭两大口碑项目的热销，龙湖把紫宸项目的价格果断定在15000元/平。改善户型、商业天街系、物业服务、品牌影响力、交通教育资源等配套，令紫宸迅速在以城南占主导的市场中，一跃成为城西项目的领头羊。据克而瑞统计显示：去年9月首批次开盘至2017年1月31日，紫宸累计销售529套，销售金额超13亿元。目前，项目已进入尾盘销售期，仅剩均价23000元/平的精装产品在售。
就在2月18日龙湖西宸原著产品发布会上，成都人一睹被唤醒的茶店子板块高端改善产品的真面目。仅是“一府双园，八巷十景”，这一点就给予了人们无限遐想的空间。包括“大院双拼”、“宽庭叠院”及“阔景平层”三大墅级产品的西宸原著，是龙湖第四代原著系产品。自2008年北京颐和原著问世以来，全国仅有9城13座原著，目前链家地产上北京颐和原著二手房挂牌价已达11-12万元/平。而在25日，茶店子就将迎来龙湖西宸原著的销售中心正式亮相，顶级原著系即将揭开神秘的面纱。
与龙湖西宸原著做邻居
保利使出“悦系”杀手锏 欲打造高端系产品
就在龙湖把茶店子板块“小宇宙”点燃的同时，保利也携高端产品“堂悦”挤进了城西高端市场的争夺战役之中。
毗邻龙湖西宸原著的保利堂悦项目
事实上是去年年底，保利以收购方式从富森家居手中拿到的土地。然而，为了这宗容积率3.0、面积43亩、商业兼容比例25%的商住用地，保利花费了4.2亿元。
拿地之时就有传闻：保利欲打造全新一代叠拼别墅产品；但从3.0容积率而观，似乎有一定难度。经多方打探，除了高端的定位之外，新浪乐居小编依旧难以对保利堂悦下概论。暂且，只能从南京保利堂悦已经卖到34000元/平的价格，遐想一番成都项目吧。
宗地溢价达199.36%
德商孤军奋战塔子山板块 率先开垦未通车区域
据新浪乐居统计显示：在2016年年度土地交易中，成交楼面地价破万元累计发生了六次。去年11月1日，德商置业就以10250元/平的楼面价拿下成华区保和街道的26亩住商用地，再次刷新了区域内楼面地价。
尽管10250元/平的楼面价成为了六宗楼面地价破万元交易中“垫底”的那个，但199.36%的溢价率令德商位居2016年成都土地市场溢价率第四位，不难窥见其拿下该宗地的决心。
从现场情况而观，宗地四周已打围，三三两两的施工人员正在抓紧作业。但对于施工项目，他们并不十分清楚，也不愿多回答。与东客站直线距离不过1千米，与五桂桥客运站相隔仅500余米的该区域被雅砻江路、沱江路、岷山路、大巴山路等规划道路分隔开来且尚未通车，仅偶尔能见一辆驾校练习车辆驶过。
而随着，塔子山公园的升级改造、东客站投入运营、地铁4号线延长线与2、7号线的交汇通车在即，区域环境与通达性均得以一定改善，区域价值被逐渐发掘。这从区域内项目的溢价，多少能窥见端倪。
紧邻德商项目的朗诗绿色街区项目与信和御龙山项目
距离宗地最近的朗诗绿色街区项目，目前二手房均价在11000-14000元/平间，但于2012年底拿地的朗诗当时仅付出了4450元/平的楼面地价；相隔不远的信和御龙山，是信和置业2007年以3390元/平的楼面地价拿下，目前新房均价约为12500元/平。主城区土地的稀缺以及区域较大的发展潜力都为德商项目未来的溢价奠定了基础。
除龙湖西宸原著以高端系身份“出阁”在即，万科翡翠公园已经开卖，新希望、恒大、保利、德商的项目均处于项目开发前期。想必尚需一段时间研究市场、精细打磨各自产品的开发商们，正处于摩拳擦掌的备战之中，静候市场时机的到来。
欲知更多宗地近况，敬请期待明日报道。
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