补缴1.27亿的茂业豪园获批开建 城市豪宅新战场在这里？
6月2日，成都公众规划平台公布了茂业商业股份有限公司名下九眼桥地块的建设工程规划许可证，同时地块的规划总平图也随之披露。从规划指标来看，该项目被命名为“茂业豪园”，住宅容积率2.2。这意味着，在补缴1.27亿土地款使得用地性质从商业用地变为零售商业兼容二类住宅用地之后，这一宗在九眼桥繁华闹市里静静等待了20年的地块，终于可以开工建设，并极有可能以低密豪宅的形象呈现。
茂业豪园项目建筑工程规划许可证（图片来源：成都公众规划平台）
茂业九眼桥地块一度是地产圈津津乐道的对象，原因有四：
其四，宗地住宅部分容积率仅2.2，在周边二手房均价近2万/平而无新建商品住宅的情况下，这一低密住宅用地无疑将成为区域的新焦点。
茂业豪园地块位置示意（照片摄于2017年6月14日）
1.27亿，并非小数目。这一令茂业商业即使是耗费巨资也要调规的宗地，其真实面貌到底如何？据笔者实地走访，茂业豪园地块毗邻九眼桥，位于宏济中路和一环路东五段之间，紧邻在建的地铁6号线，与牛王庙地铁站（地铁2、6号线换乘站）直线距离约400米。目前地块已完成前期的拆迁和整合工作，开挖基坑。
茂业豪园工地现场（照片摄于2017年6月14日）
在调规之前，宗地土地性质为商业用地，曾被命名为“茂业天地”，主要规划为商业和写字楼，但迟迟无动静。2016年4月，项目更名为“茂业豪园”。今年2月，茂业商业股份有限公司发布公告称，拟与成都市国土资源局签署《国有建设用地使用权土地使用条件变更协议》，至此，该宗地用地性质变更为零售商业兼容二类住宅用地、零售商业用地，并增加土地出让面积1723.4平米，为此茂业商业补缴了1.27亿元。土地出让起始年限以变更协议签订之日起算，住宅用地为70年，商业用地为40年。
根据最新的规划总平图显示，该项目总规划用地面积16724.41㎡（参与各项指标计算的建设净用地面积为9617.69㎡），总建筑面积59876.87㎡（地上计入容积率建筑面积为43582.16㎡），容积率4.53，绿地率20.3%，业态则以住宅和办公为主，含小部分商业。
茂业豪园规划总平图（图片来源：成都公众规划平台）
茂业豪园共规划楼栋4栋，其中1、2号楼为办公用地，总层高分别为地下2层、地上21层和地下2层、地上22层，均规划有底层商业；3、4号楼为住宅用地，住宅部分总建筑面积21009.20㎡，容积率2.2。根据相关指标显示，住宅部分所有套型建筑面积均需大于90㎡，顶层为跃层。此外，项目规划地下车位共352个，其中住宅机动车位220个。
茂业豪园规划效果图（图片来源：网络）
根据省统计局信息显示，茂业豪园计划总投资约6亿元，拟于2018年4月竣工，建设周期24个月。
茂业豪园开工信息（图片来源：四川省统计局官网）
调规之前，这宗地块被茂业商业握在手里19年而迟迟不动工，究其原因，或许与宗地所处的商业环境不无关系。成都商业阶段性过剩已是不争的事实。宗地靠近春熙路、盐市口商圈，周边有阳光新业中心、无紫界商业大厦和天府国际等商业综合体与写字楼，竞争激烈。一边是持续高企的商业供应，另一边是以北京华联商厦为代表的一批商业项目倒闭，实体商业正面临考验。
茂业豪园与阳光新业中心一街之隔（照片摄于2017年6月14日）
而与此相对应的，则是相对宽松的住宅环境。从新房市场来看，宗地附近仅阿玛尼艺术公寓和望江名门两个豪宅项目在售，售价均在4万/平左右；周边的二手房市场如龙湖晶蓝半岛，今年5月的成交均价已近2万/平。在这样的情况下，2016年3月四川省为鼓励商改住缓解商业库存而出台的政策，为宗地的打造开辟了新的突破口，以商业为主的茂业商业也借此正式进军住宅开发。
优越的地段、高企的区域房价水平、不小于90㎡的套型建筑面积……正如其围挡宣传语“城市贵脉·上流名宅”、“定鼎城市中心”所示，茂业豪园或将瞄准豪宅市场。一旦该项目与区域内的望江名门、阿玛尼艺术公寓一起，形成城市豪宅三足鼎立之势，这一区域是否就是成都城市豪宅的新战场呢？当然，作为第一个“吃螃蟹”的项目，同时也是茂业商业的第一个住宅项目，茂业豪园最终如何呈现，又能否令成都市场买账，还需要继续观望。
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