乐居数读成都2017年上半年土地市场 今年住宅地价提升三倍
“土地稀缺”是成都的房企们在2017年上半年共同的感叹，在“紧巴巴”中，成都土地市场走完了上半年。
作为房地产开发的“原材料”，土地市场的任何波动都足以影响整个市场，这一点在2017年上半年尤为明显，一场激烈的土拍将地价抬高之后，周边的区域迅速上涨已经成为这个城市里的寻常故事。
通常，当我们在关注一个市场的时候，除了那些精彩的个案之外，将视角拉高观察一段时间的数据，才能够真正了解这个市场在这段时间的变化，从而对未来进行预估。那么2017年上半年的成都土地市场又呈现出怎样的特点呢？
先从宏观数据来看。
宏观数据：总体土地成交量下降 价格翻番
根据新浪乐居整理的土地信息，在2017年上半年，大成都土地市场（一级市场），共计成交土地118宗，总用地面积447万㎡，总建筑面积872.5万㎡，总成交金额268.53亿元。
作为对比，乐居调取了2016年1~6月大成都土地市场（一级市场）的数据，去年同期，成都成交土地150宗，总用地面积689.19万㎡，总建筑面积1608.53万㎡，总成交金额257.61亿元。
两厢对比，同比去年上半年，2017年土地成交宗数下降21.33%，用地面积下降35.14%，建筑面积下降45.76%，在规模全面收缩的同时，土地出让总金额上涨4.24%。
可以非常直观地看出来，2017年上半年和2016年同期相比，土地价格大幅度上涨，成交楼面价由1601元/㎡涨到了3077元/㎡，涨幅92.17%，接近一倍。
同时我们也可以看到，2017年成都土地市场成交的土地，每一宗的平均用地面积从4.59万㎡下降到3.78万㎡，平均容积率从2.33下降到1.95。
而2017年上半年土地的起拍价相比2016年，从1168元/㎡上涨到1856元/㎡，同比上涨58.83%。起拍楼面价虽然也大幅度上涨，但是涨幅小于成交楼面价。
通过对这几个数据的简单罗列，我们自然就清楚今年整个成都地产圈子对土地的渴求是从何而来了：
土地的供应量急速在急速下降的同时，每宗土地的供应面积也在2017年上半年大幅度下降，企业要像过去一样拿到大面积的土地不仅需要更多钱，也需要“碰运气”；土地的起拍价格被定得更高，而在土地供应下降的现状“刺激”之下，房企们之间的竞争更加激烈，成交价格也因此更高。
成交构成：住宅用地成交骤减175万方
从成交构成来看，在2017年上半年成交的118宗土地中，工业用地64宗（占比54%）、纯商业商服用地27宗（占比23%）、住宅18宗（占比15%）、其他9宗（占比8%）。
作为对比，2016年同期，成都成交的150宗土地中，工业用地65宗（占比43%）、纯商业商服用地30宗（占比20%）、住宅49宗（占比33%）、其他用地6宗（占比4%）。
相信对数据敏锐的读者可以看出来，与2016年上半年相比，成都2017年的土地市场在供应并成交的土地中，工业用地、纯商业商服用地和其他用地的数量基本持平，而住宅用地的数量只有去年同期的36%。也就是说2017年上半年成都土地市场的供应量缺口很明显是在住宅用地这个部分。
为了验证这个结论，我们再对成交的用地面积进行对比：
果然，最大的缺口在住宅用地的供应面积上，2017年上半年所有用途的土地供应面积相比2016年上半年都出现了下滑，而住宅（兼容）类土地的用地面积缺口最大，2017年上半年只供应了101.65万㎡，降值达到175万㎡，也就是说2017年上半年住宅的全部成交面积也填不满和2016年上半年相差的缺口。所以我们不难想见在新开发商不断进入成都市场的这半年，成都的住宅用地是多么的稀缺。
在这样的情况之下，成交价格又是怎么被影响的呢？
在成交金额方面，在住宅土地不论是宗数还是成交面积都大幅下降的2017年上半年，住宅用地的成交总价相比2016年上半年，缺口只有3亿元出头，基本持平。除了住宅之外的其他用途的用地，2017年上半年的纯商业商服类用地成交总价是2016年的两倍多。
落实到价格上，虽然所有用途的土地从2016年上半年到2017年上半年价格都出现了上涨，但是上涨幅度最大的依然是住宅用地，平均成交楼面价从2790元/㎡上涨到了9000元/㎡，上涨幅度超过3倍。
而成交楼面价的中位数，从2016年上半年的2943元/㎡上涨到2017年上半年的10140元/㎡，上涨幅度同样是3倍。
另外再提一句，成都2017年上半年的住宅用地是引入了熔断机制的，也就是说，现在我们看到的这个价格是在熔断数次“大显神威”之后的土地价格。
新房的预售限价机制依然坚挺，土地价格却已经来到了这个价格水平上，今年上半年在一级市场拿地的开发商们在下半年将面临双重压力之下利润的残酷考验。
住宅用地：成交18宗 五个区“零封”
在看完宏观市场之后我们再来细细看一下住宅用地的成交情况。
这也造成，在2017年上半年由于样本容量太小，乐居出于负责的原则，无法对细分区域进行详细的成交价格分析。
那么容积率呢？经过计算，2017年上半年，成都住宅用地的平均容积率为2.51，相比2016年上半年，下降16.76%，供应土地的容积率越来越低，这是这些年成都土地市场的“共识”，让市面上的楼盘越来越重视舒适度，重视高低配，重视园林和环境。
与之相对应的是，2017年上半年成交的住宅用地在单宗地的用地面积方面基本与2016年上半年持平，每宗地的平均用地面积为5.64万㎡。这个数据可能并不能给人带来直观的感受，但是想要在成都拿地的开发商都应该注意，5.64万㎡和容积率2.51这两个数据或许可以作为产品线设计的参考。
在拿地的开发商中，今年上半年，万科、恒大、保利、碧桂园等巨头在成都一级市场均无拿地记录，而中海则在天府新区和龙泉驿分别拿地两宗。中铁建、东原、金辉、北大资源等已经在成都深耕多年的房地各有一宗住宅用地紧张。另外，中南置地、金茂、融信、甘建投等房企也通过拿地首次进入成都。中南置地在4月6日的土拍现场拿地3宗，以一个初入者的身份成为上半年在成都拿地最多的房企。
虽然样本容量太小，无法进行更深一步的分析，但是2017年上半年成都土地市场的变化是我们无法忽视的，这样的变化程度或许是房地产市场发展近三十年来从未有过的。
土拍新规迭代下的市场变革
那就是土地供应的思路出现了变化，在过去，土地供应采取价高者得的原始规则，在尽可能市场化的前提下保障土地供应，这样的思路在房地产大发展的时代保证了土地的有序供应，但是同时也推高了土地价格，传导到房价上，推高房价。
在2016年年末，成都的土地供应思路开始发生转变，“熔断1.0”规则出炉，通过设置熔断线，人为地降低土地的成交价。当然这个新规则的不足很快暴露出来，虽然土地价格上涨幅度被成功压制，但是成交量也随之下降，造成价格的进一步上涨。
2017年上半年“熔断2.0”规则出现，达到熔断价之后房企摇号，很好地弥补了“熔断1.0”带来的土地供应下降，但是对于抑制房价投机仍然效果有限。
在2017年4月，天府新区挂牌出让了几宗商业服务业用地，润扬、万科、华侨城等房企均在成都未来的中心天府新区摘地，这几宗土地的特殊之处在于，政府在土地出让时附带了自持比例要求和产业引入条件，要求拿地企业在长期自持物业的同时，引入商场、五星级酒店等业态，保证新区的产业供应。这几宗土地的出让让人看到了成都土地市场思路的转化——满足供应只是手段，目的仍然是保证成都的产业发展、经济发展和人民生活水平的提高。为了达成目的，土地出让的手段是可以变化的。
在“熔断2.0”和天府新区土地新规的基础上，“熔断3.0”规则终于出炉，在保留熔断线的基础上，房企将竞逐商业物业的自持比例，在自持比例超过100%之后，再进入摇号环节。最后，拿地的企业还领到了产业导入的“任务”。房地产市场为产业服务、为城市服务的身份再次凸显。
当然，这也对拿地企业提出了不小的要求：高商业物业自持，要求房企强大的现金流支持，在这些土地上“快进快出”不再可能；商业物业运营需要拿地房企有强大的商业管理能力，最好还有强大的品牌商业地产作为支撑；产业导入的“硬指标”更需要房企综合实力背书。
小房企在这样的规则下，生存空间越来越小了。而大房企，也面临着变革，比如跨界联手、资源互通必然成为常态。
总结：
2017年上半年成都土地供应量收紧，在其他用途土地供应量平稳的同时，住宅用地成交量的大幅下降，土地价格也在供应量下降和房价的压力下明显上涨。新规则的不断迭代让市场更加有序的同时，也明显提高了土地市场的门槛。利润的下降和门槛的提高让房企的入市门槛显著提高，未来成都市场上小房企不好过，大房企如果不顺势转型的话，也将面对残酷的竞争甚至淘汰。
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