土拍前瞻：金牛区或再破万？铁佛寺谁将与金茂、中铁建为邻？
在昨天对于7月18日将要拍卖的3宗成华区土地进行了前瞻之后，今天，乐居又带来了2宗金牛区和1宗武侯区待拍宗地的实景。
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四号宗地
能否超越中南置地9400元/㎡楼面价？
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四号宗地位于金牛区天回镇，处在绕城高速之内，面积100.95亩，起拍楼面价5000元/㎡。乐居实地探底时看到，四号宗地已经打围完毕，宗地内部平整，但有植被覆盖。目前，宗地北侧的天高路和南侧的天宝路都为未形成的规划道路，这也为项目后期建设增加了一些难度。
四号宗地位置示意图
从四号宗地的出让文件中可以了解到，四号宗地被划分为①号地块和②号地块，其中，①号地块为商业用地兼容二类住宅用地，面积49.74亩，②号地块为二类住宅用地，面积50.35亩。
四号宗地实景
四号宗地所在区域正处在集中开发建设的阶段，整个片区之前的开发程度较低，这也让四号宗地周边条件的优点和缺点十分明显。
先说缺点，正是因为四号宗地所在片区之前开发程度低，所以四号宗地所在区域目前的生活配套比较缺乏，区域内的生活气息较差。目前，宗地周边公共交通发展状况一般，只有几条公交线路，宗地周边还存在着一些“断头路”需要打通。同时，目前宗地周边也缺乏大型商业配套。
但也是因为四号宗地前期开发程度低，也让四号宗地的所在区域的规划可塑性极强。所以，虽然四号宗地僻处城北，但是宗地周边的环境却相当“原生态”，这宗地所在片区被金牛区视作北部新城的高新技术科创区打造，整个区域规划起点高，潜力大，摆脱了城北过去给人的“脏乱差”的刻板印象。
四号宗地紧邻西部北斗产业园
目前，宗地紧邻的西部北斗产业园和中铁产业园区两大高科技产业园区已经逐渐形成，未来将为区域注入大量的产业人群与消费力。值得注意的是，宗地距离规划中的地铁5号线幸福桥站较近，开通后，将极大改善宗地的交通条件。
而在出让文件中规定，该宗地导入的产业“以社区商业综合体为主导”。也就是说，这宗土地在拍出之后，商业部分将会以社区型商业综合体的形式呈现，能够有力地提升区域的配套成熟度，让周边居民的生活便利程度显著提高。
可以说，现阶段的周边配套环境并不是四号宗地的卖点，未来的发展潜力才是该宗地最受人关注的地方。
四号宗地所在区域目前住宅供应量缺口较大，宗地周边的新盘只有碧桂园城市花园、保利公园里、北星城三个项目，目前碧桂园城市花园住宅已经售罄。这三个项目在近期都有过开盘动作，其中，北星城3月23日开盘时售价7400元/㎡，碧桂园3月25开盘时均价为7400元/㎡，保利公园里5月28日开盘时均价为9100元/㎡。
值得注意的是，中南置地今年在4月6号拿下的天回镇万圣社区63亩地块就在四号宗地不远处，中南置地63亩地块起拍楼面价与四号宗地一样，都为5000元/㎡，而当时中南置地63亩地块的成交楼面价位9400元/㎡，这个价格或许将成为7月18日土拍的重要参考。
五号宗地
“回锅地”能否终结区域3年供地空白？
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五号宗地宗地距离三环路不到600米，西临成彭路，南临量力机电城，北临量力健康城，与华侨城·原岸一街之隔，用地性质为商业服务业设施用地（兼容二类住宅用地）。目前，宗地周边已经打围完毕，宗地内部还有土堆覆盖，后期需要花费一段时间进行清理。
五号宗地位置示意图
五号宗地是一块“回锅地”，2015年11月27日，五号宗地曾上市拍卖，当时，该宗地规划有50%的商业用地，起拍价为3375元/㎡，但最终流拍。
五号宗地实景
与四号宗地所在的热度不断提升的北星板块不同，五号宗地所在区域近年来似乎已经被人“遗忘”，不管在土地还是在新房市场中存在感都略显稀薄。
在五号宗地入市之前，此区域周边已经有近三年的时间没有土地成交，而最近一次土地成交发生在2014年8月，即成都天合瑞通有限公司拍下的85.15亩地块，成交楼面价2464.24元/㎡。
在新房方面，五号宗地周边在售的新盘只有华侨城·原岸一个项目，去年11月，华侨城·原岸新推的房源价格约为9900元/㎡。
五号宗地面积57.69亩，容积率2.0，起拍楼面价5000元/㎡，综合各项土地指标，此块宗地有适合打造改善型产品的条件。但不可忽视的是，目前宗地周边还存在着不少厂房、不锈钢批发城等工业、物流基地，同时，周边也存在不少老小区，整个区域的环境较差。这样的环境对于打造改善产品会造成不小的困难。
五号宗地周边环境
在出让文件中五号宗地的产业引入要求是以现代商务和总部经济为主导，在目前该区域的配套和环境中，这样的产业引入要求显得格外苛刻。
不过在城北动辄地价破万的今天，5000元/㎡的起拍楼面价显得性价比十足，如果不进入竞自持环节的话，这宗土地对于后继乏力的开发商们来说，还是非常有吸引力的。
乐居对五号宗地持谨慎看好态度，3万多㎡的住宅面积不过不失，周边的环境和配套可以等待北改的推进，隐患在于如果进入竞自持环节，商业自持比例增加，这宗土地的性价比将急剧降低。
能谁将与地价17160元/㎡的金茂为邻？
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位于武侯区武兴路旁的6号宗地总用地面积72.982亩，合48654.65平米，用地性质为商服设施用地兼容二类住宅用地，其中商业占比上限为50%。该宗地起拍楼面地价为7000元/平米，起拍总价约3.41亿元。
这宗土地位于武侯区武兴路南侧，紧邻在建的地铁3号线2期与地铁9号线1期，宗地距离在建的3、9号线换乘站武青南路站约700米，交通优势明显。
六号宗地位置示意图
目前该宗地已打围，形状较为规整，地面有荒草和石碓覆盖，后期清理需要耗费一定的时间，但总体来说开发难度不大。
宗地地面有荒草和石碓覆盖
教育资源是宗地所在区域的优势之一。目前宗地周边有在建的来凤四路幼儿园，在其教育辐射区内还有石室佳兴外国语学校、龙江路小学新城分校、武顺街小学等多所学校。此外，再加上宗地以北在建的妇女儿童医院、各种社区底商和以成都第二座新城吾悦广场（原汇点广场）、大悦城、武侯万达为代表的购物中心等，未来都可为周边居民提供良好的居住体验。
在建医院工地
该宗地有两位大名鼎鼎的“邻居”：宗地南侧的162亩地块曾于今年4月6日被金茂以17160元/㎡的单价拿下，再往南则是处于主体施工状态中的中铁建西派城项目，该项目最新批次房源售价约17000元/㎡。二手房方面，宗地东侧的首信·首御和中筑·西府兰庭的二手房单价都在17000元/㎡左右。
六号宗地周边项目
从交通条件、周边配套以及房价地价来看，六号宗地的优势非常明显，且宗地周边还有不少待开发的空地，因此，六号宗地“魅力”不容小觑，7000元/㎡的起拍价仍有溢价的空间。
在出让文件中，拿地企业需要承担的义务是“建设独立占地、独立布局总面积不低于30000㎡的商业服务设施，并无偿移交给武侯区政府发展现代服务业、养老产业和公共服务产业。剩余的商业物业应以酒店、写字楼和文娱旅游产业。”六号宗地的拍出将会带来更完善的商业、产业配套，进一步提高区域的居住便利度和舒适度，对周边的项目是重大利好。
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✎后记
在7月18日的土拍中，“产业”无疑是最引人注目的关键词，伴随着成都城市“东进南拓西控北改中优”的大规划，不同的区域往不同的方向发展已经是大势所趋。
但是对于许多房企来说，经营产业和房地产开发是两个完全不同的领域，如何在新的土地出让政策中抢占先机是最值得考虑的问题。
在土拍前，乐居还将联手在产业领域有深入研究的专业机构——戴德梁行，对每宗土地的产业打造提出专业的建议，也希望关注成都土地市场和城市发展的网友保持关注。
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出 品 人 ：陈 阳 主 编 ：银 涛 本期作者：黄 星、赵 璐 本期审稿：徐 成 编辑排版：刘航宇 | |
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