53宗地楼面价8千以上，你还敢猜成都2018年的房价吗？

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2017年11月15日，成都市人民政府办公厅印发了《成都市房地产业发展五年规划（2017—2021年）》，根据该规划，2017年成都拟供应16000亩经营性用地。来自乐居的监控数据显示，截止11月20日，已经上市了14103亩土地，完成全年供应目标的88%。已经成交的土地有156宗，约12625亩。

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在已成交的156宗土地中，有88宗是通过拍卖成交的，平均溢价率约为45%，平均楼面地价为7402元/平米。今天我们研究的重点就是这88宗已经拍卖成交的土地，以及一部分2016年成交的土地。我们挑选了这些土地中楼面地价在8000元/平米以上的地块，对他们拿地以后的进度进行跟踪。

▲2017年已成交的楼面地价8000元/㎡以上的土地

▲2016年所有成交楼面地价8000元/㎡以上的土地

 既然地价都这么高了，那房价会怎样呢？

很多人就因此吹嘘成都的房价要逆天，下面这张图曾经在朋友圈和各个购房交流群广泛流传，引起了许多不必要的恐慌。谣传归谣传，理性归理性，房价在宏观调控的指引下势必会是理性的。那么我们该怎么来预测这些高价地以后的房价呢？小编觉得有以下三个方法供参考：

1、成本核算法：楼面地价+建安成本+税费+营销费用+利润=房价

2、现有项目对比：拿之前拿地、开盘的项目来对比

3、同系列产品对比：这个适合品牌开发商，他们有成熟的产品线；比如金茂武侯地块就是打造全国第25座金茂府，金茂府系列产品在全国可是赫赫有名的。

一、成本核算法：楼面地价8000元/㎡，新房至少15000元/㎡

土地是房地产市场赖以生存的根本，地价决定着房价，谁都别指望开发商高价买地、低价亏本把房子卖给你。一般来说，房价的组成包括土地成本、建安成本、税费、营销费用、利润等，如果是卖成品房，还得加上装修标准。在现有行情下，建安成本+税费+营销费用可以粗略的按照4500元/平米计算，装修成本至少1500元/平米（部分高端楼盘的装修成本可达3000-5000元/平米，甚至更贵），利润一般按照成本的10来预估。因此我们预估楼面地价在8000元/平米的土地，未来建成的高层装修房源价格至少在15000元/平米以上（不同的产品类型、装修成都价格差异较大）。

▲2016年楼面价8000元/㎡以上地块

新房房价预估

二、现有项目对比：楼面地价约占房价的36%

▲近期市场热门项目的楼面地价与房价对比

上图是我们分析了10个近期市场的热门楼盘后得出的结果，这10个楼盘多是2016年拿的土地，2017年开盘销售。从中我们可以看出，楼面地价占房价的比例从18%-49%不等，平均占36%左右。其实仔细去单独分析装修成本、楼面地价分别占房价的比例，大家会发现融创玖棠府的性价比还是蛮高的。

▲2017年楼面地价TOP10的土地的新房房价预估

(楼面地价TOP10排名截止2017年11月20日)

此外，有很多人质疑说36%这个比例是按照2016年的行情拿的地，现在的行情跟去年有了很大的差异，可能楼面地价不止占房价的36%，可能会有50%甚至更高！为此小编又找了案例，如下图，这两宗地的各项指标都非常接近，中南天回镇地块的容积率还低些，楼面地价更高。中国铁建西派澜岸一期叠墅房源，主要分布于18、19、26-29栋，户型建面约245-304㎡，总价约800-1300万/套，单价约30000-40000元/平米。沿海城市更多类似的案例，就不再举例了。

值得一提的是据思源经纪的统计数据，2013年成都主城区的平均楼面地价为4111元/平米，西派澜岸7840元/平米的楼面地价高出平均楼面地价90%。截止11月20日，2017年成都主城区的平均楼面地价为8073元/平米，中南天回镇地块高出平均楼面地价37%。

三、同系列产品对比：

类比示例一：武侯金茂地块

拿地时间：2017年4月6日

土地面积：162亩

成交楼面地价：17160元/平米

产品系列：金茂府

全国代表项目：北京广渠金茂府、上海大宁金茂府、无锡金茂府

北京的广渠金茂府，40.6亿的地王项目，2011年两次开盘，仅用不到2小时的时间，创下35亿和15亿的销售额，荣获北京上半年销冠，并最终以45.62亿夺得年度销冠。目前二手房参考均价约为12万元/平米。上海大宁金茂府参考均价11万元/平米。

▲北京广渠金茂府效果图

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类比示例二：中南置地天回镇地块

拿地时间：2017年4月6日

土地面积：192亩

成交楼面地价：11080元/平米

全国代表项目：杭州中南樾府（29000元/平米），位于杭州余杭区，装修房，目前余杭区均价11000元/平米。

▲杭州中南樾府效果图

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类比示例三：中国铁建华府地块

拿地时间：2016年12月29日

土地面积：三宗连襟地约298亩

成交楼面地价：8950元/平米、8950元/平米、8900元/平米

产品系列：西派系

全国代表项目：北京中国铁建西派公寓、成都中国铁建西派澜岸、成都中国铁建西派城、重庆中国铁建西派城、西安中国铁建西派国际、长春中国铁建西派府

重庆中国铁建西派城：参考价格约20000元/平米。项目新品天际VILLA系将于12月全新面市，套内面积约215-320㎡，热销户型套内面积约147㎡同步加推，装修标准约7000-10000元/㎡。

北京中国铁建西派公寓：西派国际公寓坐落于西城区金融街腹地，坐拥西二环、平安大街、环线地铁等立体交通网络，直视复兴门、阜城门、官园、西直门各大商圈。目前均价二手房9-10万元/平米

▲重庆中国铁建西派城效果图

成都中国铁建西派澜岸一期叠墅房源，主要分布于18、19、26-29栋，户型建面约245-304㎡，总价约800-1300万/套，单价约30000-40000元/平米。

▲成都中国铁建西派澜岸效果图

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出      品：蒋   瑜

主      编：银   涛

本文作者：蔡德勇

编辑排版：周   雯

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