楼面价13900元/㎡ VS底价成交 新川两块地为啥差别这么大？

12月5日的都江堰土拍，只是12月成都千亩供地的“开胃菜”，12月土拍的“正餐”在今天正式开始。

今天，成都两个“网红”板块的土地入市拍卖，它们分别位于新川和青白江。其中，新川两宗，青白江一宗。

11家竞买人参与到三块宗地的竞拍之中，最终：

一号新川59.57亩商兼住用地，被西藏银行以底价拍下，总价6.85亿元，成交楼面价6900元/平米；

二号新川32.8亩纯住宅用地，被117号摘得，总价6.08亿元，成交楼面价13900元/㎡，溢价率46%，无偿移交租赁住房面积比例16%；

三号青白江186.21亩住宅用地，由107号获得，总价12.36亿元，成交楼面价3984元/㎡，溢价率11%。

新川一、二号宗地

一号宗地和二号宗地同处新川板块，两块宗地相距1.3公里左右。

一号宗地、二号宗地位置示意图

其中，一号宗地位于锦和路和新裕路交汇处，紧邻新川之心公园。宗地面积59.56亩，土地用途为商业兼住宅用地（兼容住宅建筑面积小于总计容建筑面积的50%），起拍楼面价6900元/平米。

二号宗地位于新通大道与锦和路交汇处，距离地铁11号线约600米。该地块为纯住宅用地，面积32.81亩，容积率2.0，起拍楼面价9500元/平米。

出让文件显示，二号宗地采取“配建并无偿移交一定体量租赁住房+限价竞买+续竞配建并无偿移交租赁住房面积”的方式拍卖，需配建并无偿移交租赁住房面积比例15%。

最终，一号宗地以6900元/平米的底价成交，而二号宗地成交楼面价高达。两块宗地距离并不远，为何一号宗地在起拍楼面价和成交楼面价上与二号宗地项目差距如此之大？

从出让文件中可以了解到，虽然一号宗地并没有配建并无偿移交租赁住房的要求，但对于用地业态以及竞得人义务有着极为严格的限制。

一号宗地项目建设要求及竞得人义务

首先，一号宗地至少50%的商业占比已经不低，并且，出让文件要求此块宗地商业部分需用于布局银监会或省级人民政府批准的边疆地区金融机构在内地设立的运营总部、分支机构等项目。同时，该宗地要求宗地建成后所有地上、地下建（构）筑物全部自持，不得分割和销售。如此一来，拿地企业可操作的利润空间非常局限，因此，底价成交也是情理之中的事情。

可以看到，作为高新区仅剩的还有大量土地可以供应的区域，中和—新川片区是近年来高新区土地出让最为活跃的区域。今年，高新区出让的住宅用地都集中在中和—新川片区，已经出让的土地中，最高成交楼面价已经达到12800元/平米。

2017年中和—新川片区住宅用地出让情况

值得注意但是，本场土拍并不是新川板块2017年土地供应的收官，在12月20号和12月21号两天，新川板块还将分别出让一块纯住宅用地，两块宗地的起拍楼面价都达到了10124元/平米。两块刷新区域住宅起拍楼面价的地块将拍出怎样的结果，新浪乐居也将持续关注。

青白江三号宗地

青白江的土拍在今年并不缺少关注度，这个之前少有品牌房企问津的区域，今年的每一场土拍，都会有新的品牌房企拿地进入：

8月，金科，拿下一宗面积77.5亩宗地，成交楼面价3600元/平米；

10月，佳兆业，拿下一宗面积170亩宗地，成交楼面价4450元/平米；

11月，金科，加码青白江，拍下一块面积70.22亩的宗地，成交楼面价3050元/平米；

万科，拿下青白江两块宗地，面积合计95亩，成交楼面价3025元/平米；

美的，首进成都，竞得青白江76.66亩宗地，成交楼面价3025元/平米。

有信息显示，朗基、保利、碧桂园、新城控股等品牌开发商都对青白江有着浓厚的兴趣。

今天拍卖的三号宗地是今年到目前为止，青白江出让的住宅用地中，面积最大、起拍楼面价最高的一块——面积约186.21亩，起拍楼面价3600元/平米。4个月前，3600元/平米的价格是金科所拿地块溢价260%后的成交楼面价，如今，3600元/平米只是起拍楼面价。

三号宗地位置示意图（点击查看大图）

三号宗地位于青白江重点打造和集中推地的凤凰湖板块，此前，金科，万科等房企所拿地块都分布在此区域。如今，在青白江凤凰湖板块，已经挤进多家品牌房企，可以预见，土地市场之后，青白江的房地产市场的竞争也将激烈起来。

宗地详情

宗地1

土地位置：高新区劲松社区2组（原劲松村2社）、龙灯山社区8组（原石河村9社）、龙灯山社区9组（原石河村10社）

交易方式：拍卖

用地面积(平米)：39712.77

用地面积(亩)：59.5692

用地性质：商业用地兼容二类住宅用地（兼容住宅建筑面积小于总计容建筑面积的50%）

起拍楼面价(元/平米)：6900

成交楼面价(元/平米)：6900

竞得者：西藏银行

宗地2

土地位置：高新区中和街道观东社区二、三、四组

交易方式：拍卖

用地面积(平米)：21871.64

用地面积(亩)：32.8075

用地性质：二类住宅用地（不兼容商业）

起拍楼面价(元/平米)：9500

成交楼面价(元/平米)：13900

竞得者：117号

宗地3

土地位置：青白江区华金大道以北、大同集中安置房以西

交易方式：拍卖

用地面积(平米)：124145.32

用地面积(亩)：186.2180

用地性质：二类住宅用地

拍卖起叫价(万元/亩)：600

成交楼面价(元/平米)：3984

竞得者：107

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出      品：蒋   瑜

主      编：银   涛

本文作者：黄   星

编辑排版：周   雯

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