记录2017 | 被变革“颠覆”的成都楼市
2017年，在这个三千载未曾更名的城市，楼市的讨论度前所未有地热烈。
层层加码的调控政策宣告“四限时代”降临；“二圈层地价全面破万”标志着成都迈出了历史性的一步；“千亿房企全部聚齐蓉城”，开启了雄群争霸时代的大幕；“官方摇号选房”令房地产市场回归公正公平的环境；旧格局与新领地、初入者与捍卫者、联合与并购、压缩与扩张……回顾全年成都楼市，或许只有“跌宕起伏”、“变化莫测”，八个字才能够概述这一年的情况。
据锐理数据平台对外公布的数据显示，截止2017年11月底，成都土地出让累计成交9140亩，出让金共计达984亿元。从供销端口而观，主城区商品住宅成交均价约14039元/㎡，相比2016年11559元/㎡的均价，涨幅达17.67%；而供应面积的锐减，销售面积仅542万㎡，远低于2016年962万㎡的销售面积数值。同时，放眼大成都范围，商品住宅成交均价达8537元/㎡，截止11月底累计销售面积为2453万㎡，月均销量为223万㎡，存量约为1785万方，去库存仍需8个月时间。
站在2017年的尾巴，让我们以时间为主线，回顾新一线成都楼市的2017年究竟发生了什么，房地产行业又被怎样得以改变；有些日期，是不容忽视的重要节点。
1
市场篇
跌宕起伏的调控之年
3月23日
调控大幕开启 限购升级
成都2017年的楼市调控大幕，在3月23日被拉开。
3月初开始，全国有20几个城市都祭出了自己的限购政策，成都限购何时升级？成为当时悬在购房者和市场头上的达摩克里斯之剑。
3月23日傍晚，升级版限购令终于发布，新的限购政策下，仅限于城南天府新区和高新区的限购政策从这两个区域扩展到全部城区（含近郊），限制对象从一手房扩展到了一手房和二手房，对缴纳社保的要求从1年提高至连续24个月以上。
4月12日
成都楼市首次迎来限售
调控的措施，远不止于限购。4月12日，限购升级后不到一个月，成都限售、限贷政策发布。
限售政策规定：住房限购区域内新购买的住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。
限贷政策规定：首套住房贷款未结清家庭，11个住房限购区域，最低首付款比例不低于60%，天府新区成都直管区、高新区南部园区最低首付比例不低于70%。同时，在12个住房限购区域拥有2套及以上（无论是否有贷款或是否结清相应贷款）住房的家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。
7月19日
开发商需接受房管局指导定价
如果说，限购、限售、限贷政策将调控的目标指向的是炒房者，那么限价政策的调控目标则指向了房企。
7月19日，成都发布新规，规定开发商需接受房管局指导定价。新增项目价格一般不得高于周边均价10%，同一项目分期价格上涨幅度不得超过城镇居民人均可支配收入增幅。开发商预售价格申报，将按照楼面地价＋建安成本＋合理利润的方式申报。申报价格需提供价格构成资料，开发商不得以提高装修标准、提高设施设备档次的方式变相加价。
限购、限售、限贷、限价，四限政策下的2017年，可以说是成都楼市少有的的调控之年。
11月16日
终结市场乱象“摇号购房时代”到来
“全款往里走，按揭的不要堵在门口”，如果评选2017年楼市年度话语，这句话，绝对是会是代表之一。
年底的成都楼市，全款购房成为市场常态。茶水费，渠道费也在暗地滋生。11月16日，成都摇号政策出台，此次政策的出台，使得成都成为继上海、南京、长沙之后的全国“公证摇号”第四城。
12月15日，摇号选房细则出台，细则强调“不得要求打印的银行存单或账户交易明细等高于意向房源首付款。首付款按四川省商业性个人住房贷款最低首付款比例确定”。同时，针对此前市场中出现过的各种乱象，细则再次重申。这意味着过去的“全款购买”、“捆绑销售”、“价外加价”、“搭售其他商品或服务”全部禁止。
全款优先、茶水费，渠道费.....伴随着摇号选房的细则出台，横亘在购房者面前的这些市场潜规则和乱象，似乎迎来终结之时。
2
房企篇
这是最“好”的时代 也是最“坏”的时代
千亿房企集齐成都
位于华府板块的175亩地块，是11月14日当天拍卖的四块宗地中最受关注的一块，历经39轮竞价，绿城和中房组成的联合体将此块宗地收入囊中。严格意义来说，这是绿城首入成都。
在2016年，中国一共有12家房企销售业绩突破千亿，在今年11月14日前，12家千亿房企，有11家都已经布局成都，绿城，是唯一的“遗珠”。伴随着绿城拿地，中国的千亿房企全部进入成都，全国20强房企也悉数完成布局，成都楼市真正进入“群雄争霸”的时代。
当然，绿城并不是今年唯一出现在成都楼市的新面孔，绿城之前，成都房企名录之上还新增了金茂、旭辉、中南置地、融信、美的等房企的名字。这些“新面孔”，每一个都是带着丰富的市场经验而来。
成都房企业绩新高点
在摇号选房第一个楼盘诞生的热度还未褪去之时，成都地产人的朋友圈被一个数字刷屏——200亿。12月19日，在离2017年结束还有12天时，保利宣布2017年成都全年业绩突破200亿。
这不是今年成都地产人朋友圈第一次被业绩刷屏。今年年中之时，万科就曾对外披露半年业绩突破100亿。不管是半年100亿，还是全年200亿，在成都地产史上，都属首次。
在2016年，成都楼市龙头房企之争中的业绩标尺还是100亿。2017年，半年100亿，全年200亿成为了新的标尺。
规模竞争、强者恒强，已经成为房地产市场的趋势，在成都也是如此。今年上半年，成都前十名房企的成交金额481.91亿元，占成交总量1562.65亿元的30.84%。成都楼市，已是巨头的战场，200亿这把标尺，多久又会被刷新呢？
中小房企“凛冬已至”
有房企在进来，也有房企在离开。
8月14日，蓝光发布的公告，公告显示，远雄高朋西路地块已经转让给蓝光。台湾远雄，这家2012年高调入蓉的房企，就此挥别成都市场。
对房企来说，这是成都楼市最好的时代吗？答案似乎是肯定的，上行的市场，让开盘即清盘成为常态。
但对于大多数中小房企来说，这也是最“坏”的时代。楼市也有着“质量守恒”定律，资源有限，空间有限，在巨头们的扩张之下，融资能力弱，创新能力差的普通小开发商的生存空间正在被慢慢蚕食。
看似火热的市场，对中小房企来说确实已是“凛冬已至”。严酷的竞争环境之下，退场或许只是时间问题，而2017年成都火热的市场，正好成为了手中还握有资源的小房企套现离场的最佳时机。
远雄退场，不是个例，今年，是近年来成都楼市收并购事件数量最频繁的一年——建发收购铁狮门麓岭汇，中建三局拿下园丁中和地块，远洋收购大安东路29亩地块，金科先后在温江金马、牧马山拿地......这些收并购背后，是大房企的规模扩张的案例，也是小房企留给市场最后的背影。
3
土地篇
颠覆传统认知的土地市场
2017年最激烈的土拍
8块宗地，面积合计540亩，117家房企报名参与，整场拍卖历时约4个小时。当年底再来回顾4月6日这场土拍，它依旧可以被看做2017年全年、甚至整个成都土拍历史上最激烈的一场土地“争夺战”。
这场土拍中，成都历史最高楼面地价被3次刷新，最终，新纪录被定格在17200元/平米，在首现成都市场的土拍3.0规则下，熔断线被3次触发，而中南置地、中国金茂、融信也循着这场土拍首次进入成都。
4月6号土拍中登场的“3.0土拍规则”并不是成都市场土拍的最终规则形态。“土拍3.0规则后”，“4.0规则”（限价竞买+竞商业自持比例+抽签竞得），“5.0规则”（配建并无偿移交定量租赁住房或者+限价竞买+续竞配建并无偿移交租赁住房比例）纷至踏来。
楼市边界已达视高
成都楼市的发展边界在哪里？从5月5日开始，成都楼市的关注点多了一个地方——视高。
5月5日，保利和峨眉子然分别以305%和358%的溢价率在仁寿视高镇拿地。6月23日，保利再次加码视高，拿下在视高的第二块土地。保利并不孤独，9月，万科，新城控股也拿地挺进视高。
视高镇与成都市区直线距离约40公里，相当于成都市区到简阳。而在不少人眼中，视高与成都的距离参照物不是市区，而是兴隆湖，以科学城为起点，视高距此15公里。
如今，保利和峨眉子然5月所拿地块上的项目均已亮相开盘，保利项目名为天府林语，峨眉子然项目名为天府公园城，这两个项目首批次房源售价都在1万元/平米以上。而在年初，视高的房价还在3000元/平米左右徘徊。
二圈层区域地价迈入“万元时代”
9月19日，是温江时隔近一年时间后的第一次拍地。当一号宗地的成交楼面价被定格在了10100元/平米之时，二圈层地区地价，全面迈入“万元时代”。
在9月19日之前，二圈层地价的破万拼图，只差温江一块：
◆ 3月15日，双流华府152亩的住兼商用地，成交楼面价10880元/㎡；
◆ 6月28日，龙泉驿99亩住兼商用地，成交楼面价11400元/平方米；
◆ 7月25日，双流东升街道39.9亩住兼商用地，成交楼面价10100元/平方米；
◆ 8月22日，郫都犀浦镇，29.5亩住兼商用地，成交楼面价10100元/㎡。另一宗66.9亩住兼商用地，成交楼面地价10200元/平方米；
◆ 9月6日，新都大丰街道71.5亩住宅用地，成交楼面价10950/平米。
除远郊之外，2017年，成都每一个区域都有万元地诞生，众多土地高价拍出，让面粉贵过面包已经不再是新闻，一块位置稍好的土地地价没有破万反倒会让许多人惊讶。2017年的土地市场，让传统认知中对于区域地价的判断得到了颠覆。
假若，成都楼市有一本编年史，那么2017年绝对是其中篇幅最多的一年。
2017年成都楼市的格局已经确定，而充满变数的2017，也给成都楼市的未来留下了太多的可能和猜想。群雄争霸的市场是否会让成都房企开始新一轮势力洗牌？大热的各个区域、板块将会朝着怎样的方向发展？破万的地价后续会给市场带来怎样的影响......随着2018年的到来，这些问题或许将逐渐一一解答。
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出 品：蒋 瑜
主 编：银 涛
本文作者：黄星、若水
编辑排版：周 雯
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